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住宅ローンの借り入れを申込むには、申込者に関する条件と取得する不動産に関する条件があります。申込者に関する条件には、借入時の年齢、完済時の年齢のほか、年収や雇用形態、勤続年数などがあります。

年齢については、一般的に借入時の年齢が20歳以上65歳以下、完済時の年齢が80歳未満とする金融機関が多いようです。

住宅ローンは20年、30年と長期にわたって返済していくものです。年齢に条件があるのは、継続して安定した収入が得られるかどうかという審査基準とも関係します。仮に、借入時の年齢が65歳以上だとすると一般的には定年退職し収入は年金のみという生活になっています。そうした状況で住宅ローンを返済していくのは、極めて厳しいと言わざるを得ません。年齢条件は、無理なく返済できるかどうかの一つの基準と言えるでしょう。

住宅取得時の年齢によって影響をうけるのは、返済プランです。住宅ローンの返済期間は最長35年とする金融機関がほとんどですが、完済時の年齢を80歳未満とする条件の住宅ローンを返済期間35年で借りようとするなら、借り入れは45歳までとなります。完済時の年齢条件から借入時の年齢を差し引いたものが、その人にとっての最長返済期間ということです。返済期間が短くなると、同じ借入金額、同じ金利だとしても、毎月の返済額は多くなります。住宅取得を検討しているなら、こうしたことも考慮して、取得時期を決めるといいでしょう。

また、借入時の年齢が条件に満たない場合、親子リレーローンを利用する方法もあります。

親子リレーローンは、文字通り、親子で住宅ローンをリレーして返済するものです。同居中または将来同居を予定している親子で1つの住宅ローン契約をします。借入当初は親が返済し、親が80歳などになったときに子どもが親に代わって返済をしていきます。親子リレーローンであれば、最終的に子どもが80歳までに完済できれば借り入れができます。そのため、親の借入時の年齢は70歳以下と緩和されるのが一般的です。

親子で十分に話し合い、協力して返済していくことが可能であれば、住宅ローン選びの際の選択肢のひとつとしてもいいでしょう。

住宅ローンを利用してマイホームを購入する際、ほとんどの金融機関では、借り入れの条件として、団体信用生命保険（以下、団信）に加入することを義務付けています。住宅金融支援機構のフラット３５を利用する際は、団信への加入は任意となっています。

団信は、住宅ローンの返済中に契約者に万一のことがあった場合、生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を銀行に支払うことで、住宅ローンを清算する仕組みです。当初の住宅ローン借入金額に合わせて団信の保険金額が決まり、返済するにしたがって保険金額も減っていきます。住宅ローンの返済が終了すれば、団信の契約も終了します。

住宅ローンは35年返済など、長い年月をかけて返済していくものです。借入時は健康に自信があっても、将来、万一のことが起こらないとは限りません。高度障害状態になり就業不能になる可能性もあります。もしその時に多額の住宅ローンが残っていたら、家族は生活していく場を失ってしまうかもしれません。団信に加入していれば死亡したときや高度障害の状態になったときに、住宅ローンの残りが保険金で清算されるので、その後の返済負担はなくなります。マイホーム取得と同時に、万一に備えて団信への加入は重要です。

一般的に銀行で住宅ローンを借りる際に申込みをする団信は、シンプルなものです。団信の保険料は金融機関が負担するところが多く、住宅ローン返済以外の負担はありません。住宅金融支援機構のフラット３５を利用する際は、機構団体信用生命保険（機構団信）への加入になり、保険料は借入時の金利に含まれていますが、加入は任意で不加入なら金利が引き下げとなります。

健康上の理由で一般団信に加入できない場合でも、引受基準を緩和したワイド団信に加入でき、住宅ローンを借りられる可能性があります。たとえば、高血圧症、糖尿病、うつ病などの持病があっても、保険会社の引受審査に通れば、ワイド団信に加入することができます。ただし、症状や治療歴などによっては、同じ病気であっても加入できる場合とできない場合があります。引受基準を緩和する症例、病気については、幅広く対応されていますが、金融機関、保険会社によって異なります。ワイド団信に加入するには、通常の借入金利に年0.3%程度上乗せされるのが一般的です。

もうひとつ団信のバリエーションとして、連生団体信用生命保険があります。これは、夫婦二人で住宅ローンを借りる際に加入できる団信です。事実婚、内縁、同性パートナーなどでも利用できる金融機関もあります。

通常の団信は住宅ローン1契約につき一人が加入することになります。二人がそれぞれ住宅ローンを借りる場合は、それぞれが団信に加入しますが、一方に万一のことがあった場合、その人のローン残高は団信によって清算されますが、もう一方の人の住宅ローンは残ります。

また、夫婦で収入合算して住宅ローンを借り、1人が主債務者、もう1人が連帯債務者となる契約のとき、団信で保障されるのは主債務者に万一のことがあった場合です。連帯債務者に万一のことがあっても団信での保障はありません。

こうしたことから、二人で住宅ローンを借りる際に加入するのが連生団信です。この団信は二人のどちらかに万一のことがあった場合でも、二人の債務である住宅ローンの残高はすべて団信で保障され、住宅ローンは清算されます。連生団信に加入するには、通常の借入金利に年0.2%程度が上乗せされます。

団信に加入すれば、返済途中に死亡したときや高度障害の状態になったときに、残りの住宅ローンは団信の保険金で清算されますが、重篤な病気にかかった場合でも、団信で認められている高度障害以外の病気については、保障の対象外となります。そのため、返済途中に病気になった場合の収入減に備えた保障を付帯する住宅ローンが増えています。

三大疾病は、ガン（上皮内ガンを除く）、急性心筋梗塞、脳卒中の3つ。七大疾病は、これに、高血圧性疾患、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変が加わります。いわゆる生活習慣病といわれるものがほとんどです。八大疾病は、さらに慢性膵炎が加わります。この他、がんに特化した保障特約があります。さらに、一部の金融機関では、保険料負担がなく、精神疾患などを除く、すべての病気、ケガで就業不能になった場合、住宅ローンの返済がゼロになる全疾病（全傷病）保障特約を付けているところもあります。

ただし、どの疾病保障特約も一定の条件があり、病気になったからと言って、すぐに住宅ローンがゼロになるわけではありません。

条件の例として、

• ガンと診断されたらその後の住宅ローンはゼロになる。または半額になる。
• 急性心筋梗塞、脳卒中にかかり、その状態が60日以上継続したときに、住宅ローンがゼロになる
• 就業不能状態が1カ月を超えて継続したら、返済額の最長12カ月を保障し、さらに就業不能状態が13カ月を超えて継続したら、住宅ローンがゼロになる

といったものが挙げられます。金融機関や商品によって違いはありますが、病気ごとに細かく保障対象になる条件が決まっており、診断された時に100万円などの一時金が支払われるというタイプもあります。

特約保障を基本付帯している金融機関もありますが、一般的には、借入時金利に年0.1%～0.4%程度上乗せか、毎月の返済時に一緒に保険料が引き落とされます。

負担なしであれば特に問題はありませんが、多くの保障を得るために、金利負担や保険料負担をどこまでするのかは、十分検討するようにしましょう。住宅ローンの返済が終了すると、疾病保障もなくなります。終身で疾病保障を確保したいのであれば、住宅ローンと切り離して、単独の生命保険や医療保険、がん保険で準備することも大切です。

変動金利型は、総じてどの金利タイプより金利は低く設定されていますが、金利は市中金利の動向によって半年に1度見直され、毎月返済額は5年ごとに変更される可能性があります。ただし、急激な金利上昇のリスクに対応するために、返済額の増額は1.25倍が上限と決められています。

固定金利選択型は、借り入れから3年、5年、10年間は借入時の金利が固定され、固定期間が終了するタイミングで、変動金利型にするか、固定金利型にするかを選択できます。新しい金利はその時点での適用金利となります。固定金利選択型の金利は変動金利型よりやや高めですが、固定金利選択期間が短いタイプでは、変動金利型と同程度となっています。

全期間固定金利型は、返済終了まで借入時の金利が変わらず、将来的な金利上昇のリスクがありません。金利は3タイプのなかで最も高くなる傾向にあります。金利自体は長期国債などを基準に決められます。

毎月の返済額を抑えたいなら金利が低めの変動金利型、返済額が一定で安定した返済をしていきたいなら固定金利型、という選択の仕方がポピュラーですが、どちらにもメリットとデメリットがあります。

変動金利型で借りる場合、当初の借入金利が低いため、毎月返済額が同じであれば固定金利型より借入金額を増やすことができます。ただし前述したとおり、返済途中で金利が上昇すれば毎月返済額が増えますので、家計負担が重くなり、結果的に返済総額が増える可能性もあります。

固定金利型の場合は、借入金利が変わらない点がメリットですが、金利水準が低下してもその恩恵を受けることはできません。固定金利選択型の場合は、固定金利期間が終了した時点で金利タイプを選びますが、その時点での金利は借入時には予測できません。また家族のライフイベントで重要なタイミングにさしかかっているような時に、住宅ローンの金利で悩むことになりかねません。

長期にわたる住宅ローン返済の間には不測の事態が起こるかもしれません。そのときに無理なく返済できるかどうか、長期的な返済シミュレーションなどを行っておくことも大切です。

住宅金融支援機構は、住宅金融市場における安定的な資金供給を支援し、住生活向上への貢献を理念に掲げ、法律に基づき設立された独立行政法人です。旧住宅金融公庫の業務を継承していますが、直接個人への融資を行うのではなく、「フラット３５」などの住宅ローンを民間金融機関と提携して個人に提供しています。

フラット３５の最大の特徴は全期間固定金利であることです。そのため元利均等返済を選択した場合、返済終了まで毎月返済額が変わらず、安定した返済計画が立てやすいという安心感があります。返済期間は最長35年で借入限度額は8,000万円までとなっています。

金利は借入期間（20年以下・21年以上35年以下）、融資率（建設費または購入額の9割以下・9割超）、加入する団体信用生命保険の種類（新機構団信、新3大疾病付機構団信）などによって異なり、取扱金融機関によっても異なります。保証人は不要で、返済途中の繰上返済や返済方法の変更にかかる手数料も無料です。

一般の住宅ローンでは、金利などの条件から借入申込みをする金融機関を選び、融資手続きをしますが、フラット３５の場合は、住宅金融支援機構が直接個人との融資手続きをすることはありません。フラット３５を取り扱っている金融機関に申込みをすることになります。フラット３５自体は買取型と保証型の2種類があり、基本的な条件は定型で決まっていますが、金融機関によって取扱い内容が異なり、金利も異なります。

また、良質な住宅に対する融資支援を目指しているため、住宅に関する条件もあります。住宅金融支援機構が定めた技術に適合することや、住宅の床面積が一戸建て70m²以上、マンションは30m²以上などと決められています。

フラット３５を申込み、省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得する場合には、借入金利を一定期間引き下げる「フラット３５S」が利用できます。

また、中古住宅を購入しリフォームする場合に利用できる「フラット３５・リノベ」、子育て支援や地域活性化に積極的な取り組みを行う地方公共団体と連携し、補助金交付などとセットでフラット３５の借入金利を一定期間引き下げる「フラット３５・子育て支援型」、「フラット３５・地域活性化型」など、特色のあるラインナップが用意されています。

住宅ローンを借りるときにかかる主な諸費用は以下のとおりです。

• ローン事務手数料（融資手数料）
• ローン保証料
• 団体信用生命保険料
• ローン契約にかかる印紙税
• 抵当権設定登記にかかる登録免許税、司法書士報酬
• 火災保険・地震保険料

ローン事務手数料

住宅ローンを借りる金融機関に対して支払う手数料で、融資手数料とも言われます。1件につき3万円～5万円が一般的ですが、融資額の2%（税別）とする金融機関もあります。

ローン保証料

ローンの連帯保証人を立てない代わりに保証会社に支払うのが、ローン保証料です。ローン契約者が何らかの理由で返済が滞るなど、返済が困難になった場合、保証会社が契約者に代わって金融機関に残債を支払う仕組みになっています。残債が支払われても返済する相手が金融機関から保証会社になり、契約者の返済の義務は継続します。
保証料は借入金額と返済期間によって異なり、支払い方法も、金利に上乗せするケースと一括で前払いするケースがあり、一般的には契約者が選択できます。金利に上乗せするケースでは年0.1%～0.4%程度で設定されることが多く、一括で前払いするケースでは、借入金額の2%程度とするところが多いようです。借入当初の初期費用を抑えるなら金利上乗せ型、毎月の返済額を抑えたいなら一括前払い型というような選び方もできるでしょう。一括前払い型の場合、繰上返済をすると保証料が戻ってきます。

団体信用生命保険料

一般の団体信用生命保険の保険料は銀行が負担しますが、保障特約に加入する場合は、金利が上乗せされるケースがほとんどです。（詳しくは、Q2、Q3、Q4を参照）

ローン契約にかかる印紙税

銀行とローン契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ際にかかるのが印紙税です。これは法律で定めらており、契約書に記載の金額（借入金額）によって決まります。借入金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円超1億円以下の場合は6万円などとなっています。
最近は住宅ローンもWEBで完結できる金融機関が増えています。WEBサイトでの契約の場合は、契約書への印紙の貼付が発生しないため、印紙税はかかりません。ただし、電子契約サービスを利用する場合は、電子契約事務取扱手数料がかかるケースもあります。

抵当権設定登記にかかる登録免許税、司法書士報酬

住宅ローンを借りると、取得不動産に金融機関が抵当権を設定します。抵当権設定にかかる費用は登録免許税と司法書士への報酬です。登録免許税は融資額×0.4%と決められていますが、2024年3月31日までの特例措置として、住宅の床面積が50m²以上などの要件を満たせば、税率が0.1%に軽減されます。軽減対象となる住宅の要件は新築、中古住宅で異なります。
司法書士報酬は法律で定められているものではなく、依頼する司法書士によって異なりますが、抵当権設定登記の申請のみであれば、6万円～10万円程度とする司法書士事務所が多いようです。

火災保険・地震保険料

住宅ローンを借りる際に契約条件となるのが、火災保険への加入です。契約や保険料の支払いは損害保険会社になりますが、返済途中で万一、自然災害や火災に遭った場合に備えて、保険への加入を金融機関から求められます。所有者もいざというときのために加入するのが一般的です。
保険料は住宅の取得価格、種類、構造、面積、保険期間などによって異なり、補償範囲をどこまでにするかでも違ってきます。おおむね10年間で4、5万円～10数万円程度はかかります。地震保険は単独では加入できず、火災保険に付随して契約するもので、補償額は火災保険の半分になります。
保険会社は金融機関から紹介されることがありますが、自分で選ぶことも可能なので、複数の見積もりをとって比較検討することで費用を抑えることも大事です。

ここで説明したローンを借りるときにかかる諸費用以外に、住宅を取得する際には、中古住宅であれば不動産会社への仲介手数料（売買価格の3%程度）、不動産売買契約書への印紙税、不動産所有権の保存登記、移転登記と、さまざまな費用がかかります。住宅取得、住宅ローンを借りる際の諸費用は概算でも準備しておくようにしましょう。

住宅ローンの借り換えによるメリットの一つは、現在借りている金利より低い金利のローンに借り換えすることで返済総額を減らすことです。

仮に、全期間固定金利2.0%で3,000万円を35年返済・ボーナス返済なしで住宅ローンを借り、8年経過後に、金利1.3%の住宅ローンに借り換えたとします。

• 借入当初の毎月返済額：約10万円
• 返済総額：約4,174万円
• 支払総利息：約1,174万円

• 8年後のローンの残債：約2,487万円

全期間固定金利1.3%、残りの返済期間27年、ボーナス返済なしで借り換えすると、

• 借り換え後の毎月返済額：約9.2万円
• 返済総額：約3,904万円
• 支払総利息：約904万円（当初8年間の利息約440万円＋借り換え後の利息約464万円）

金利の低い住宅ローンに借り換えすることで、毎月の返済額、支払利息が軽減し、結果的に支払総額は約270万円減らすことができます。

借り換えにあたっては、新たに審査に申込む必要があり、抵当権の付け替えにかかる登記費用など諸費用がかかりますので、浮いた支払利息全額が得になるわけではありませんが、借入金利と最新の金利差が0.5%程度あれば、借り換えを検討しみてもいいでしょう。

また、借り換えをする場合、金利だけではなく、住宅ローンの商品性にも注目するといいでしょう。

たとえば、借入時は毎月の返済額を抑えるため変動金利型を借りたけれど、収入が増え、毎月返済額が少し増えても金利が安定している固定金利型に借り換えたいということもあるでしょう。現在加入している団信では疾病保障がついていないので、疾病保障が充実している住宅ローンに借り換えたいというケースもあるでしょう。繰上返済をする際にネットで申込みができる、手数料がかからないなどの利便性が高い住宅ローンにしたいということもあるでしょう。

金利差があまりない場合は、借り換えの手間、諸費用負担がかかりますが、住宅ローンは借りて終わりではなく、適宜メンテナンスをすることが上手な利用法と言えるでしょう。

住宅ローン控除は、正式には「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除」といい、税制上、税額控除のひとつとなっています。「住宅ローン減税」といわれることもあります。現在の制度は住宅の取得等をして令和4年（2022年）から令和7年（2025年）までの間に居住を開始した場合に適用されます。

新築もしくは中古のマイホームを購入する際や増改築をする際に住宅ローンを利用した場合、一定期間にわたって年末借入残高に応じた金額が所得税から控除される（還付される）という制度です。控除を受けるには確定申告をする必要がありますが、会社員など年末調整を受けることができる場合は、初年度のみ確定申告すれば、2年目以降は勤務先で年末調整されます。

住宅ローン控除の額は住宅ローンの年末借入残高の0.7%相当で、支払った所得税から還付されます。年間の控除額の上限は35万円で、13年間適用された場合、最大で455万円が控除される仕組みです。

なお、所得税額より控除額が上回る場合については、住民税から残額を差し引くことができますので、制度をよく理解して申告漏れのないようにしましょう。

具体的に住宅ローン控除の対象となる主な要件は以下の通りです。

• 自己居住用の住宅の新築・取得または増改築であること
• 床面積50m²以上であること（※）
• 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること（※）
• 住宅ローンの借入期間が10年以上であること
• 取得日から6カ月以内の居住で、各年の12月31日まで引き続き住んでいること
• 昭和57年以降に建築または現行の耐震基準に適合していること

（※）令和5年（2023年）末までに建築確認を受けた新築住宅を取得等する場合、合計所得金額1,000万円以下に限り、床面積40m²以上。

住宅ローン控除のような税制は、適用期限があります。住宅ローンを利用する際には、最新の税制を確認するようにしましょう。