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イー・ローンで住宅ローン選び!

住宅ローンとは、住宅や土地の購入などに利用できるローンで、住宅や土地を抵当・担保にします。主に銀行や信用金庫、労働金庫が提供しています。
住宅ローンの主な金利体系は、全期間固定金利、固定金利期間選択型、変動金利の3種類があります。全期間固定金利に比べて、変動金利は金利が低いことが一般的ですが、金利上昇リスクを考えて選ぶ必要があります。また、住宅ローンの借入期間は最長35年が一般的で、審査は借入時や完済時の年齢、勤続年数や年収、雇用形態などを基準に実施されます。
イー・ローンでは、日本最大級の住宅ローンデータベースの中から、新築や中古の住宅購入、借り換えなどの目的ごとに住宅ローンを一覧で比較できます。この住宅ローン一覧では、借入金額や借入期間、金利体系などの希望条件や、職業や年収などの融資条件による検索機能と、借入可能額や金利などによる並び替え機能を用意しています。また、人気の住宅ローンがわかるランキングも随時更新しています。イー・ローンを利用して、あなたにあった住宅ローンを探しましょう。さらに、住宅ローン選びに役立つ住宅ローン関連の金利推移を確認したり、FPからのアドバイスやシミュレーションを利用することもできます。

【2021年4月版】住宅ローンのランキングトップ3

総合ランキング

  1. がん診断保障(50%)+すべてのけが・病気(精神障害を除く)をカバーする全疾病保障に、入院期間毎に毎月の返済額が0円となる月次返済保障も!2021年3月1日開始のau金利優遇割適用で最大年0.1%金利引下げ!(2021年3月1日現在)

    適用金利(年率)
    0.310% ~ 0.410%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    保証料
    団信料
  2. 3大疾病に加え、4つの生活習慣病にも対応。住まいと家族を守る、安心の住宅ローンをご提供。

    適用金利(年率)
    0.475%
    金利体系
    変動金利
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    団信料
  3. 金利の上乗せ無しで団信はもちろん、全ての病気・ケガをカバー!家と安心の両方を手に入れる住宅ローンです。

    適用金利(年率)
    0.410% ~ 0.540%
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金利ランキング

  1. ネット銀行ならではの好金利を対面で実現!

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アクセス数ランキング

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申込数ランキング

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比較リスト登録数ランキング

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    適用金利(年率)
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住宅ローンランキング

2021年4月の住宅ローン金利は?

変動金利
4月の変動金利の最低金利は、0.310%(前月比±0.00%)と変更はありません。また銀行変動金利の基準金利は2.475%※と同じく変わりはありませんでした。
一方、みずほ銀行がメガバンクで初めて変動金利の最低金利を0.375%まで引き下げを行いました。先述の通り基準金利には変更がないため、金利引き下げ幅を大きくしたことに因るものです。これまでは主にネット専業の金融機関が0.3%台の変動金利を設定していましたが、メガバンクも引き下げをしてきたことで、金利の引き下げ圧力がかかり、他金融機関でも同調してくる可能性があります。今後の変動金利の動向に注目です。
※日本銀行の金融経済統計月報記載の都市銀行各行の中央値
固定金利
4月の固定金利の最低金利は、固定3年で0.340%(前月比±0%)、固定5年で0.520%(同比+0.02%)、固定10年で0.425%(同比±0.00%)となりました。メガバンクのみずほ銀行は変動金利同様に固定金利でも金利引き下げ幅を大きくしたことで適用金利が低下、三菱UFJ銀行では固定10年の金利を引き上げています。三菱UFJ銀行の金利引き上げは、新型コロナウィルスのワクチン接種の加速や米国経済の早期正常化の観測による3月末の長期金利上昇を受けたものと思われます。最近では株式市況の改善が見受けられますが、アルケゴス問題により、過去のリーマンショックが想起されています。損失を抱えた金融機関が続々と出てくるようだと、株式市場が荒れて債券にも影響が出る可能性があります。急に変動する場合もありますので、注視しておきましょう。
フラット35
フラット35(借入期間21年以上、融資比率9割以下)の最低金利は、1.370%(前月比+0.02%)となりました。フラット35Sが適用される場合は、フラット35の金利から▲0.25%の引下げとなります。金融機関の固定金利の動きと同様にフラット35の金利もわずかながら上昇となりました。フラット35では4月に制度変更が行われています。今まで【フラット35】子育て支援型と【フラット35】地域活性化型と呼ばれていた商品が統合し、【フラット35】地域連携型となります。子育て世帯や地方移住者等の住宅取得を金利引き下げで支援する商品で、フラット35Sと併用することで従来よりも低い金利で借り入れが可能となります。フラット35S同様に予算がありますので、利用される際は事前に確認しましょう。
2021年04月05日掲載

住宅ローン関連の金利推移

住宅ローンを学ぶ

最近の記事

コンテンツ

  • FPからのアドバイス

    雑誌・新聞等で活躍中のファイナンシャル・プランナーがローンやお金に関する様々な情報をご提供し、ローンの借り方や返し方などをアドバイスします。

  • イー・ローン TIMES

    マネーライターが、今話題の情報からお金に関する疑問まで、あなたの家計にゆとりをもたらす情報を発信します。

  • ローン大辞典

    難しいローン用語を分かりやすく説明したローン用語集の決定版!

住宅ローンの賢い借り方

FAQ 住宅ローンの基礎知識

Q.1住宅ローンとは?
A.1

住宅ローンとは、原則として契約者本人が居住するための土地・建物の購入資金として利用するローンのことです。取得する土地・建物を担保に借り入れを行います。

住宅ローンを大きく分けると、民間金融機関が独自で提供している住宅ローンと、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する「フラット35」、財形貯蓄をしている勤労者向けの公的融資「財形住宅融資」の3つがあり、現在は民間金融機関で提供している住宅ローンが主流になっています。融資期間は上限を35年以内と設定している商品が一般的で、融資金額は1億円以内の設定が多いですが、最近では2億円以内とする商品も増えています。金利体系は「変動金利型」「固定金利選択型(固定期間1年~30年など)」「全期間固定型」の主に3種類に分けられます。申込資格や資金使途、対象物件、諸費用などの融資条件は金融機関や商品によって異なるため、よく確認するようにしましょう。

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Q.2住宅ローンの使いみちは?
A.2

住宅ローンの使いみちは、原則として契約者本人が居住するための土地・建物の購入資金、既存の住宅ローンの借り換え資金です。また、住宅購入時・借り換え時の諸費用や、中古物件の購入時・借り換え時にリフォーム資金も上乗せして借り入れできる商品もあります。契約者本人が居住する場合でも、店舗兼住宅といった併用タイプの住宅や、借地上の建物、セカンドハウスなどの場合には、通常住宅ローンとして借り入れることができない可能性や、借り入れが可能な場合でも条件付きとなる可能性が高くなります。その他にも、金融機関や商品によって細かな資金使途が異なるため、それぞれの条件をきちんと確認しておきましょう。

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Q.3住宅ローンの審査とは?
A.3

住宅ローンの審査は、他のローン同様に金融機関によって独自の基準が設けられています。例えば、年齢や就業状況といった「契約者本人」に関する審査に加え、取得あるいは増改築する「物件」の両面から審査を行います。どの金融機関も具体的な審査基準は公表していませんが、一般的に審査のチェックポイントは「安定した収入」「他社での借入状況」「物件評価」などがあげられます。

契約者本人に関する項目
  • 住宅ローン完済時の年齢
  • 勤務先・雇用形態・勤続年数・年収などの就業状況
  • 他社借入件数・借入総額などの既存ローン状況
  • 団体信用生命保険に加入できること
など
物件に関する項目
  • 建築基準法に基づいて建築されていること
  • 店舗兼住宅やアパート併用タイプの住宅でないこと
  • 物件評価額が借入希望金額に対して基準を満たしていること
  • 床面積が一定以上あること
など

審査は一般的に「事前審査(仮審査)」と「本審査」の2段階で行われ、他のローンと比べると事前審査の申し込みから融資を受けるまでに時間がかかります。本審査に通過した後、契約書面を交わして契約成立となります。同時に、抵当権設定の手続きのため司法書士立ち会いのうえ、登記するための書類を提出することが必要です。最近では、事前審査が最短1日、本審査は数日と審査自体は迅速に行われる金融機関も増えてきています。しかし、実際に融資金が振り込まれるまでにはさまざまな手続きがあるため、余裕をもって対応しましょう。

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Q.4住宅ローンを選ぶポイントは?
A.4

住宅ローンを選ぶ際にまず検討すべきポイントは、どの金利体系にするかです。当面の返済額を抑えたい、将来的な金利上昇リスクを抑えたいなど、優先させたい内容を考えることが重要です。

住宅ローンの金利体系は、「変動金利型」「固定金利選択型(固定期間1年~30年など)」「全期間固定型」の3つに分けられます。金利は一般的に固定金利型に比べて変動金利型のほうが低く設定され、「変動金利型」→「固定金利選択型(固定期間1年~30年など)」→「全期間固定型」の順に高くなる傾向があります。「全期間固定型」は、契約時に設定された金利が完済まで変わりませんが、残りの2つは返済期間中に金利が変動します。長く低金利が続いている状況で、変動金利型を選ぶ人の割合は増えていますが、住宅ローンは借入金額が数千万円と大きく、借入期間も20年~35年程度と長くなります。そのため、変動金利型の場合、当初は金利の低いローンを選んだつもりでも、10年、15年と経過していくうちに金利が上昇し、結果的に返済総額が多くなる可能性もあります。返済計画を立てるときには完済までの金利上昇リスクも考えておくことが必要です。

金利体系の他にも、保証料や事務手数料など諸費用の確認も重要です。金利は低いものの諸費用を含む支払総額では高くなってしまう可能性もあります。また、団体信用生命保険の保障内容や、繰上返済の利便性などの商品性もしっかりと比較し、総合的に判断することが大切です。

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Q.5住宅ローンの返済シミュレーションは?
A.5

住宅ローンは一般的に借入金額が大きく、返済期間が長期となるローンです。場合によっては、住宅ローンの返済負担が大きく老後資金の準備ができなくなったり、リタイア後まで返済が続いたりしてしまうケースもあります。無理なく返済していけるよう、将来的な借り入れも想定しながら様々なパターンでシミュレーションをするようにしましょう。

返済額シミュレーション(元利均等返済)

  • 3,000万円を金利2.0%で35年間借り入れ
  • 3,000万円を金利1.5%で35年間借り入れ
  • 3,000万円を金利1.0%で35年間借り入れ
借入金額 金利 毎月返済額
(元金)
毎月返済額
(利息)
毎月返済額
(合計)
返済総額
(合計)
3,000万円 2.0% 49,378円 50,000円 99,378円 41,738,968円
3,000万円 1.5% 54,355円 37,500円 91,855円 38,579,007円
3,000万円 1.0% 59,685円 25,000円 84,685円 35,567,804円

このケースでは、金利が0.5%違うことで返済総額が300万円程度変わっていくことがわかりました。今回は金利タイプを全期間固定金利型としてシミュレーションしましたが、イー・ローンのシミュレーションでは変動金利型や当初固定+変動金利型などさまざまな金利タイプのシミュレーションを行うこともできます。

次に、金利2%で借り入れていたものを10年後に金利1%の住宅ローンに借り換える場合で、返済総額がどのように変化するかシミュレーションしてみましょう。

借り換えシミュレーション

  • 借り換え前(当初借入条件):3,000万円を金利2.0%で35年間借り入れ
  • 借り換え後:2,345万円(借り換え時借入残高)を金利1.0%で25年間借り入れ
借入金額 金利 毎月返済額
(合計)
返済総額
(合計)
借り換え前 3,000万円 2.0% 99,378円 11,925,360円
(10年間分)
借り換え後 2,345万円 1.0% 88,376円 26,512,838円
借り換え前後計 38,438,198円
借り換え前後比較 △11,002円 △3,300,770円

金利の低い住宅ローンへの借り換えで、毎月の返済額も返済総額も軽減されるシミュレーション結果となりました。借り換え前後の金利や、残存期間によって軽減効果は異なりますので、正確にシミュレーションをするようにしましょう。また、住宅ローンの借り換え時には諸費用がかかります。金融機関や商品により諸費用の金額は異なりますので、その点も考慮して最終的なメリットの有無を確認しましょう。

住宅ローンシミュレーションはこちら
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ADVICE 住宅ローンのよくある質問にファイナンシャルプランナーが回答

担当:伊藤 加奈子(2021年3月22日)

Q.1住宅ローンの借り入れに年齢条件はありますか?
A.1

一般的に借入時と完済時で年齢制限が設けられています。返済期間は最長35年とする住宅ローンが多く、借入時の年齢によっては、返済期間が短くなるなど制限が出てくることも考えられます。

住宅ローンの借り入れを申込むには、申込者に関する条件と取得する不動産に関する条件があります。申込者に関する条件には、借入時の年齢、完済時の年齢のほか、年収や雇用形態、勤続年数などがあります。

年齢については、一般的に借入時の年齢が20歳以上65歳以下、完済時の年齢が80歳未満とする金融機関が多いようです。

住宅ローンは20年、30年と長期にわたって返済していくものです。年齢に条件があるのは、継続して安定した収入が得られるかどうかという審査基準とも関係します。仮に、借入時の年齢が65歳以上だとすると一般的には定年退職し収入は年金のみという生活になっています。そうした状況で住宅ローンを返済していくのは、極めて厳しいと言わざるを得ません。年齢条件は、無理なく返済できるかどうかの一つの基準と言えるでしょう。

住宅取得時の年齢によって影響をうけるのは、返済プランです。住宅ローンの返済期間は最長35年とする金融機関がほとんどですが、完済時の年齢を80歳未満とする条件の住宅ローンを返済期間35年で借りようとするなら、借り入れは45歳までとなります。完済時の年齢条件から借入時の年齢を差し引いたものが、その人にとっての最長返済期間ということです。返済期間が短くなると、同じ借入金額、同じ金利だとしても、毎月の返済額は多くなります。住宅取得を検討しているなら、こうしたことも考慮して、取得時期を決めるといいでしょう。

また、借入時の年齢が条件に満たない場合、親子リレーローンを利用する方法もあります。

親子リレーローンは、文字通り、親子で住宅ローンをリレーして返済するものです。同居中または将来同居を予定している親子で1つの住宅ローン契約をします。借入当初は親が返済し、親が80歳などになったときに子どもが親に代わって返済をしていきます。親子リレーローンであれば、最終的に子どもが80歳までに完済できれば借り入れができます。そのため、親の借入時の年齢は70歳以下と緩和されるのが一般的です。

親子で十分に話し合い、協力して返済していくことが可能であれば、住宅ローン選びの際の選択肢のひとつとしてもいいでしょう。

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Q.2団体信用生命保険の内容について教えてください。
A.2

住宅ローンを借りる際の条件の一つに団体信用生命保険(団信)への加入があります。ローン契約者に万一のことがあった場合、残りのローンが保険金で清算されます。一般的に保険料負担はありません。

住宅ローンを利用してマイホームを購入する際、ほとんどの金融機関では、借り入れの条件として、団体信用生命保険(以下、団信)に加入することを義務付けています。住宅金融支援機構のフラット35を利用する際は、団信への加入は任意となっています。

団信は、住宅ローンの返済中に契約者に万一のことがあった場合、生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を銀行に支払うことで、住宅ローンを清算する仕組みです。当初の住宅ローン借入金額に合わせて団信の保険金額が決まり、返済するにしたがって保険金額も減っていきます。住宅ローンの返済が終了すれば、団信の契約も終了します。

住宅ローンは35年返済など、長い年月をかけて返済していくものです。借入時は健康に自信があっても、将来、万一のことが起こらないとは限りません。高度障害状態になり就業不能になる可能性もあります。もしその時に多額の住宅ローンが残っていたら、家族は生活していく場を失ってしまうかもしれません。団信に加入していれば死亡したときや高度障害の状態になったときに、住宅ローンの残りが保険金で清算されるので、その後の返済負担はなくなります。マイホーム取得と同時に、万一に備えて団信への加入は重要です。

一般的に銀行で住宅ローンを借りる際に申込みをする団信は、シンプルなものです。団信の保険料は金融機関が負担するところが多く、住宅ローン返済以外の負担はありません。住宅金融支援機構のフラット35を利用する際は、機構団体信用生命保険(機構団信)への加入になり、保険料は借入時の金利に含まれていますが、加入は任意で不加入なら金利が引き下げとなります。

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Q.3「ワイド団信」と「連生団信」の内容について教えてください。
A.3

持病などがあり、一般団信に加入できない場合は、引受条件が緩和されたワイド団信に加入できる可能性があります。また夫婦などで住宅ローンを借りる際に加入できる連生団信なら、二人のうちどちらかに万一のことがあった場合、住宅ローンはすべてゼロになります。

健康上の理由で一般団信に加入できない場合でも、引受基準を緩和したワイド団信に加入でき、住宅ローンを借りられる可能性があります。たとえば、高血圧症、糖尿病、うつ病などの持病があっても、保険会社の引受審査に通れば、ワイド団信に加入することができます。ただし、症状や治療歴などによっては、同じ病気であっても加入できる場合とできない場合があります。引受基準を緩和する症例、病気については、幅広く対応されていますが、金融機関、保険会社によって異なります。ワイド団信に加入するには、通常の借入金利に年0.3%程度上乗せされるのが一般的です。

もうひとつ団信のバリエーションとして、連生団体信用生命保険があります。これは、夫婦二人で住宅ローンを借りる際に加入できる団信です。事実婚、内縁、同性パートナーなどでも利用できる金融機関もあります。

通常の団信は住宅ローン1契約につき一人が加入することになります。二人がそれぞれ住宅ローンを借りる場合は、それぞれが団信に加入しますが、一方に万一のことがあった場合、その人のローン残高は団信によって清算されますが、もう一方の人の住宅ローンは残ります。

また、夫婦で収入合算して住宅ローンを借り、1人が主債務者、もう1人が連帯債務者となる契約のとき、団信で保障されるのは主債務者に万一のことがあった場合です。連帯債務者に万一のことがあっても団信での保障はありません。

こうしたことから、二人で住宅ローンを借りる際に加入するのが連生団信です。この団信は二人のどちらかに万一のことがあった場合でも、二人の債務である住宅ローンの残高はすべて団信で保障され、住宅ローンは清算されます。連生団信に加入するには、通常の借入金利に年0.2%程度が上乗せされます。

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Q.4団体信用生命保険の保障特約にはどのようなものがあるか教えてください。
A.4

三大疾病保障特約をはじめ、がんに特化した保障や全疾病保障特約など、最近の住宅ローンは疾病保障がついたものが多くなっています。保険料の扱いも金融機関によって異なりますので、どこまでの保障を住宅ローンで得たいのか、内容を理解することが重要です。

団信に加入すれば、返済途中に死亡したときや高度障害の状態になったときに、残りの住宅ローンは団信の保険金で清算されますが、重篤な病気にかかった場合でも、団信で認められている高度障害以外の病気については、保障の対象外となります。そのため、返済途中に病気になった場合の収入減に備えた保障を付帯する住宅ローンが増えています。

三大疾病は、ガン(上皮内ガンを除く)、急性心筋梗塞、脳卒中の3つ。七大疾病は、これに、高血圧性疾患、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変が加わります。いわゆる生活習慣病といわれるものがほとんどです。八大疾病は、さらに慢性膵炎が加わります。この他、がんに特化した保障特約があります。さらに、一部の金融機関では、保険料負担がなく、精神疾患などを除く、すべての病気、ケガで就業不能になった場合、住宅ローンの返済がゼロになる全疾病(全傷病)保障特約を付けているところもあります。

ただし、どの疾病保障特約も一定の条件があり、病気になったからと言って、すぐに住宅ローンがゼロになるわけではありません。

条件の例として、

  • ガンと診断されたらその後の住宅ローンはゼロになる。または半額になる。
  • 急性心筋梗塞、脳卒中にかかり、その状態が60日以上継続したときに、住宅ローンがゼロになる
  • 就業不能状態が1カ月を超えて継続したら、返済額の最長12カ月を保障し、さらに就業不能状態が13カ月を超えて継続したら、住宅ローンがゼロになる

といったものが挙げられます。金融機関や商品によって違いはありますが、病気ごとに細かく保障対象になる条件が決まっており、診断された時に100万円などの一時金が支払われるというタイプもあります。

特約保障を基本付帯している金融機関もありますが、一般的には、借入時金利に年0.1%~0.4%程度上乗せか、毎月の返済時に一緒に保険料が引き落とされます。

負担なしであれば特に問題はありませんが、多くの保障を得るために、金利負担や保険料負担をどこまでするのかは、十分検討するようにしましょう。住宅ローンの返済が終了すると、疾病保障もなくなります。終身で疾病保障を確保したいのであれば、住宅ローンと切り離して、単独の生命保険や医療保険、がん保険で準備することも大切です。

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Q.5変動金利型と固定金利型、どちらを選べばよいでしょうか?
A.5

住宅ローンの金利体系は、大きく分けて3つ。変動金利型、固定金利選択型、全期間固定型です。金利水準、金利の決まり方などに違いがあり、借入可能額や返済額に影響があります。金利動向以外にも、今後のライフイベントの予定も想定した金利タイプ選びが重要です。

変動金利型は、総じてどの金利タイプより金利は低く設定されていますが、金利は市中金利の動向によって半年に1度見直され、借入金利は5年ごとに変更される可能性があります。ただし、急激な金利上昇のリスクに対応するために、返済額の増額は1.25倍が上限と決められています。

固定金利選択型は、借り入れから3年、5年、10年間は借入時の金利が固定され、固定期間が終了するタイミングで、変動金利型にするか、固定金利型にするかを選択できます。新しい金利はその時点での適用金利となります。固定金利選択型の金利は変動金利型よりやや高めですが、固定金利選択期間が短いタイプでは、変動金利型と同程度となっています。

全期間固定金利型は、返済終了まで借入時の金利が変わらず、将来的な金利上昇のリスクがありません。金利は3タイプのなかで最も高くなる傾向にあります。金利自体は長期国債などを基準に決められており、月初などに適用金利は見直されます。

毎月の返済額を抑えたいなら金利が低めの変動金利型、返済額が一定で安定した返済をしていきたいなら固定金利型、という選択の仕方がポピュラーですが、どちらにもメリットデメリットがあります。

変動金利型で借りる場合、当初の借入金利が低いため、毎月返済額が同じであれば固定金利型より借入金額を増やすことができます。ただし前述したとおり、返済途中で金利が上昇すれば毎月返済額が増えますので、家計負担が重くなり、結果的に返済総額が増える可能性もあります。

固定金利型の場合は、借入金利が変わらない点がメリットですが、金利水準が低下してもその恩恵を受けることはできません。固定金利選択型の場合は、固定金利期間が終了した時点で金利タイプを選びますが、その時点での金利は借入時には予測できません。また家族のライフイベントで重要なタイミングにさしかかっているような時に、住宅ローンの金利で悩むことになりかねません。

長期にわたる住宅ローン返済の間には不測の事態が起こるかもしれません。そのときに無理なく返済できるかどうか、長期的な返済シミュレーションなどを行っておくことも大切です。

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Q.6住宅金融支援機構のフラット35とはどのような商品ですか?
A.6

フラット35は、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンです。返済期間や頭金の割合によって適用金利が変わりますが、金利決定は提携先の金融機関によって異なります。

住宅金融支援機構は、住宅金融市場における安定的な資金供給を支援し、住生活向上への貢献を理念に掲げ、法律に基づき設立された独立行政法人です。旧住宅金融公庫の業務を継承していますが、直接個人への融資を行うのではなく、「フラット35」などの住宅ローンを民間金融機関と提携して個人に提供しています。

フラット35の最大の特徴は全期間固定金利であることです。そのため元利均等返済を選択した場合、返済終了まで毎月返済額が変わらず、安定した返済計画が立てやすいという安心感があります。返済期間は最長35年で借入限度額は8,000万円までとなっています。

金利は借入期間(20年以下・21年以上35年以下)、融資率(建設費または購入額の9割以下・9割超)、加入する団体信用生命保険の種類(新機構団信、新3大疾病付機構団信)などによって異なり、取扱金融機関によっても異なります。保証人は不要で、返済途中の繰上返済や返済方法の変更にかかる手数料も無料です。

一般の住宅ローンでは、金利などの条件から借入申込みをする金融機関を選び、融資手続きをしますが、フラット35の場合は、住宅金融支援機構が直接個人との融資手続きをすることはありません。フラット35を取り扱っている金融機関に申込みをすることになります。フラット35自体は買取型と保証型の2種類があり、基本的な条件は定型で決まっていますが、金融機関によって取扱い内容が異なり、金利も異なります。

また、良質な住宅に対する融資支援を目指しているため、住宅に関する条件もあります。住宅金融支援機構が定めた技術に適合することや、住宅の床面積が一戸建て70m2以上、マンションは30m2以上などと決められています。

フラット35を申込み、省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得する場合には、借入金利を一定期間引き下げる「フラット35S」が利用できます。

また、中古住宅を購入しリフォームする場合に利用できる「フラット35・リノベ」、子育て支援や地域活性化に積極的な取り組みを行う地方公共団体と連携し、補助金交付などとセットでフラット35の借入金利を一定期間引き下げる「フラット35・子育て支援型」、「フラット35・地域活性化型」など、特色のあるラインナップが用意されています。

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Q.7住宅ローンの借り入れ時にかかる諸費用について教えてください。
A.7

住宅ローンを借りる際にかかる諸費用には、ローン事務手数料、保証料のほか、ローンの抵当権設定の登記費用などがあります。

住宅ローンを借りるときにかかる主な諸費用は以下のとおりです。

  • ローン事務手数料(融資手数料)
  • ローン保証料
  • 団体信用生命保険料
  • ローン契約にかかる印紙税
  • 抵当権設定登記にかかる登録免許税、司法書士報酬
  • 火災保険・地震保険料
ローン事務手数料
住宅ローンを借りる金融機関に対して支払う手数料で、融資手数料とも言われます。1件につき3万円~5万円が一般的ですが、融資額の2%(税別)とする金融機関もあります。
ローン保証料
ローンの連帯保証人を立てない代わりに保証会社に支払うのが、ローン保証料です。ローン契約者が何らかの理由で返済が滞るなど、返済が困難になった場合、保証会社が契約者に代わって金融機関に残債を支払う仕組みになっています。残債が支払われても返済する相手が金融機関から保証会社になり、契約者の返済の義務は継続します。
保証料は借入金額と返済期間によって異なり、支払い方法も、金利に上乗せするケースと一括で前払いするケースがあり、一般的には契約者が選択できます。金利に上乗せするケースでは年0.1%~0.4%程度で設定されることが多く、一括で前払いするケースでは、借入金額の2%程度とするところが多いようです。借入当初の初期費用を抑えるなら金利上乗せ型、毎月の返済額を抑えたいなら、一括前払い型というような選び方もできるでしょう。一括前払い型の場合、繰上返済をすると保証料が戻ってきます。
団体信用生命保険料
一般の団体信用生命保険の保険料は銀行が負担しますが、保障特約に加入する場合は、金利が上乗せされるケースがほとんどです。(詳しくは、Q2、Q3、Q4を参照)
ローン契約にかかる印紙税
銀行とローン契約(金銭消費貸借契約)を結ぶ際にかかるのが印紙税です。これは法律で定めらており、契約書に記載の金額(借入金額)によって決まります。借入金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円超1億円以下の場合は6万円などとなっています。
最近は住宅ローンもWEBで完結できる金融機関が増えています。WEBサイトでの契約の場合は、契約書への印紙の貼付が発生しないため、印紙税はかかりません。ただし、電子契約サービスを利用する場合は、電子契約事務取扱手数料がかかるケースもあります。
抵当権設定登記にかかる登録免許税、司法書士報酬
住宅ローンを借りると、取得不動産に金融機関が抵当権を設定します。抵当権設定にかかる費用は登録免許税と司法書士への報酬です。登録免許税は融資額×0.4%と決められていますが、2022年3月31日までの特例措置として、住宅の床面積が50m2以上などの要件を満たせば、税率が0.1%に軽減されます。軽減対象となる住宅の要件は新築、中古住宅で異なります。
司法書士報酬は法律で定められているものではなく、依頼する司法書士によって異なりますが、抵当権設定登記の申請のみであれば、6万円~10万円程度とする司法書士事務所が多いようです。
火災保険・地震保険料
住宅ローンを借りる際に契約条件となるのが、火災保険への加入です。契約や保険料の支払いは損害保険会社になりますが、返済途中で万一、自然災害や火災に遭った場合に備えて、保険への加入を金融機関から求められます。所有者もいざというときのために加入するのが一般的です。
保険料は住宅の取得価格、種類、構造、面積、保険期間などによって異なり、補償範囲をどこまでにするかでも違ってきます。おおむね10年間で4、5万円~10数万円程度はかかります。地震保険は単独では加入できず、火災保険に付随して契約するもので、補償額は火災保険の半分になります。
保険会社は金融機関から紹介されることがありますが、自分で選ぶことも可能なので、複数の見積もりをとって比較検討することで費用を抑えることも大事です。

ここで説明したローンを借りるときにかかる諸費用以外に、住宅を取得する際には、中古住宅であれば不動産会社への仲介手数料(売買価格の3%程度)、不動産売買契約書への印紙税、不動産所有権の保存登記、移転登記と、さまざまな費用がかかります。住宅取得、住宅ローンを借りる際の諸費用は概算でも準備しておくようにしましょう。

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Q.8住宅ローンの借り換えをすることでどのようなメリットがありますか?
A.8

借入時の金利にもよりますが、最新の金利と0.5%程度の開きがあれば、借り換えによって返済総額を減らすことができます。また、住宅ローンの商品性やサービスなども変化しています。新しい住宅ローンに借り換えるメリットとデメリットを理解することが大事です。

住宅ローンの借り換えによるメリットの一つは、現在借りている金利より低い金利のローンに借り換えすることで返済総額を減らすことです。

仮に、全期間固定金利2.0%で3,000万円を35年返済・ボーナス返済なしで住宅ローンを借り、8年経過後に、金利1.3%の住宅ローンに借り換えたとします。

  • 借入当初の毎月返済額:約10万円
  • 返済総額:約4,174万円
  • 支払総利息:約1,174万円
  • 8年後のローンの残債:約2,487万円

全期間固定金利1.3%、残りの返済期間27年、ボーナス返済なしで借り換えすると、

  • 借り換え後の毎月返済額:約9.2万円
  • 返済総額:約3,904万円
  • 支払総利息:約904万円(当初8年間の利息約440万円+借り換え後の利息約464万円)

金利の低い住宅ローンに借り換えすることで、毎月の返済額、支払利息が軽減し、結果的に支払総額は約270万円減らすことができます。

借り換えにあたっては、新たに審査に申込む必要があり、抵当権の付け替えにかかる登記費用など諸費用がかかりますので、浮いた支払利息全額が得になるわけではありませんが、借入金利と最新の金利差が0.5%程度あれば、借り換えを検討しみてもいいでしょう。

また、借り換えをする場合、金利だけではなく、住宅ローンの商品性にも注目するといいでしょう。

たとえば、借入時は毎月の返済額を抑えるため変動金利型を借りたけれど、収入が増え、毎月返済額が少し増えても金利が安定している固定金利型に借り換えたいということもあるでしょう。現在加入している団信では疾病保障がついていないので、疾病保障が充実している住宅ローンに借り換えたいというケースもあるでしょう。繰上返済をする際にネットで申込みができる、手数料がかからないなどの利便性が高い住宅ローンにしたいということもあるでしょう。

金利差があまりない場合は、借り換えの手間、諸費用負担がかかりますが、住宅ローンは借りて終わりではなく、適宜メンテナンスをすることが上手な利用法と言えるでしょう。

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Q.9住宅ローン控除とはどのような制度ですか?
A.9

住宅ローンを組んでマイホームを取得した場合、年末の借入残高の1%が所得税から控除され、所得税が戻ってくる制度です。入居時期によって、控除期間が10年、13年と異なります。

住宅ローン控除は、正式には「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除」といい、税制上、税額控除のひとつとなっています。「住宅ローン減税」といわれることもあります。現在の制度は平成26年(2014年)4月~令和3年(2021年)12月末までの入居開始の場合に適用されます。

新築もしくは中古のマイホームを購入する際や増改築をする際に住宅ローンを借り入れていた場合、一定期間にわたって年末のローン残高に応じた金額が所得税から差し引かれる(還付される)というもので、控除を受けるには確定申告をする必要があります。会社員など年末調整が受けられる場合は、初年度のみ確定申告すれば、2年目以降は勤務先で年末調整されます。

住宅ローン控除の額は、住宅ローンの年末借入残高の1%に相当する額が支払った所得税から還付されます。年間の控除額の上限は40万円で、原則10年間適用され、最大で400万円が控除される仕組みです。認定住宅(長期優良住宅、低炭素住宅)の場合は年50万円、最大500万円の控除になります。控除額は、平成26年(2014年)4月~令和3年(2021年)12月末までの入居開始の場合のもので、それ以降については、税制改正によって変更になる可能性もあります。

なお、所得税から還付しきれなかった分については、住民税から差し引けるようになっていますので、制度をよく理解して申告漏れのないようにしましょう。

具体的に住宅ローン控除の対象となる主な条件は以下の通りです。

前提となるポイント
  • 自己居住用の住宅の新築・取得であること
  • 住宅の取得とともに敷地の取得であること
  • 一定の増改築であること
  • 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 以上の条件に当てはまり、返済期間10年以上のローンを借りていること
住宅の要件(一般住宅の場合)
  • 住宅の新築・新築住宅の取得:床面積50m2以上
  • 既存住宅の取得:床面積50m2以上に加え、築後20年以内(耐火建築物25年以内)または、耐震基準に適合すること
  • 増改築など:床面積50m2以上

住宅ローン控除の適用を受けるには取得日から6カ月以内の居住で、各年の12月31日まで引き続き住んでいることが条件となります。

ただし、消費税率10%が適用される住宅を取得して、令和元年10月1日から令和2年12月末までの間に入居した場合には、控除期間が10年から13年と3年間延長されています。さらに、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、入居が遅れた場合は、令和3年12月末までの入居開始であれば、控除期間は13年が適用されます。加えて、経済対策として特例措置そのものが、令和4年12月末までの入居に延長されることが決定しています。

住宅ローン控除のような税制は、毎年変更される可能性があります。住宅ローンを借りる際には、最新の税制に注目するようにしましょう。

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住宅ローンの借り入れまでの流れ

マイホーム購入の際に多くの方が利用する住宅ローンは、借入金額が数千万円にも及び、また返済期間も長期に及ぶ、規模の大きな借り入れです。金融機関からは多くの書類の提出が求められ、慎重に審査されるため、申込みから借り入れまでの期間も、その他のローンよりも長くなる傾向にあります。
住宅ローンの借り入れまでの流れを確認しましょう。

担当:大林 香世(2021年4月14日)

資金計画を立て、希望条件を洗い出す

住宅購入を検討し始めたら、資金計画を立て、住宅ローン利用の準備もはじめましょう。

住宅ローンの借入金額は購入する住宅の価格はもちろん、自己資金がいくら準備できるかで変わってきます。また、住宅購入には物件価格だけでなく、手数料や税金、引っ越し費用や家具・家電購入費用などの諸費用も考えておく必要があります。諸費用の目安は物件価格の5%~10%程度。諸費用を含む住宅購入費用を自己資金でどこまでまかない、住宅ローンをいくら借り入れするのか、考えておきましょう。

さらに、住宅ローンの希望条件も検討しておきましょう。低金利で手数料負担が少なく、というだけでなく、金利タイプ(変動・固定金利選択型・全期間固定)、返済期間、申込みや手続きの方法(店頭、WEB)などのさまざまな点から、自分にとって、どんな住宅ローンが有利で便利かを考えておきましょう。

事前審査に申込む

購入する物件を決めたら、事前審査に申込みましょう。借入金額をまだ検討中の場合は、検討している中でも高額な借入希望額で事前審査を受けましょう。事前審査に通過して本審査に進むとき、借入希望額を増額することになると、再び事前審査からやり直すことになります。

なお、事前審査を受ける際には、本人確認書類(運転免許証やパスポートなど)、購入物件の内容がわかる資料、収入が確認できる資料(源泉徴収票など)などが必要になります。

本審査に申込む

事前審査に通過し、物件の売買契約を結ぶことができたら、住宅ローンを正式に申込んで本審査を受けます。

本審査には提出しなければならない書類が多く、印鑑証明や住民票の写しなどの、役所に出向いて交付を受ける書類もあります。早めに必要な書類をチェックし、少しずつ準備しておきましょう。ただし、提出する書類には「取得日から○カ月以内のもの」と取得時期の条件がある場合も多いので、あまり早めに取得しても無駄になってしまうので注意しましょう。また、必要な書類は購入する物件(マンション、戸建て、新築、中古など)によっても違ってくるので注意しましょう。

住宅ローンの申込みに必要な書類の例

必要書類
本人確認資料など 運転免許証、パスポート、マイナンバーカード、健康保険証など
住民票、印鑑証明書
所得を証明する書類 源泉徴収票、納税証明書、確定申告書の写しなど
物件に関する書類 登記事項証明書(土地・建物)、不動産売買契約書(写)、見積書(写)、建物図面(写)など

本審査に通過したら、電話やメールなどで通知されます。

住宅ローンの契約

本審査に通過したら、住宅ローンの契約を結ぶことができます。なお、金利は契約時ではなく融資実行時のものが適用されると認識しておきましょう。 不動産会社には審査に通ったことを伝え、引渡日(=借入日)、売買契約や請負契約の残代金などの支払金額と振込先、引渡日当日の立会い決済の有無などを確認しておきます。自己資金を加えて決済する場合は、借入金が振り込まれる口座に、金融機関が定めた期限までに入金しておく必要があります。

契約を交わす書類の主なものは「金銭消費貸借契約書」「抵当権設定契約書」「保証委託契約書(保証会社を利用する場合)」です。そのほか、ローン返済のための口座開設や火災保険加入の手続きも必要です。

住宅ローン契約時に交わす主な書類

金銭消費貸借契約書 借主が将来にわたり、一定の利息を付けて返済することを約束し、貸主から金銭を借り入れるための契約書。借入額、金利、金利タイプ(変動型、固定型)、返済期日や返済方法、延滞時の対応などが記載されている。
抵当権設定契約書 金銭消費貸借契約に基づいたローンの返済が滞った場合に備えて、不動産(土地、建物)に抵当権を設定するための契約書。
保証委託契約書 借りた人と保証人(保証会社)が結ぶ契約。何らかの理由で返済できなくなった際に、保証会社が代わりに金融機関に対して返済し、金融機関から住宅ローン債権を譲り受けることなどが記載されている。
店頭の場合
本人確認書類や印鑑(実印・銀行印)、契約時に提出を求められた必要書類を店頭に持参し、契約内容の説明を受け、契約書類に記入・押印します。
郵送の場合
契約内容を確認して金融機関から送られてきた契約書類に記入、押印し、契約時に提出を求められた必要書類とともに、郵送します。契約前の最終意思確認として、金融機関から電話がかかってくる場合があります。
また、金融機関の指定する司法書士との面談が求められる場合があります。
WEB完結の場合
WEBやアプリなどで、借入希望日、借入金額、金利タイプおよび振り込みをする金額、振込先の情報などを確認します。契約前の最終意思確認として、金融機関から電話がかかってくる場合があります。
また、金融機関の指定する司法書士との面談が求められる場合があります。
契約書を電子契約で交わす場合は、電子契約の依頼メールが届いたら、内容を確認して電子署名します。
融資実行・残金支払い、登記手続き

引渡日に融資が実行され、残金を支払いと登記の手続きを同日中に行います。
借入金がローン利用者の口座に一旦入金され、売主や諸経費の支払先の口座へ振込む手続きがとられます。

なお、融資実行当日の流れは立ち合い決済の有無で異なります。

立ち会い決済の場合
売買が伴う取引では、一般的に関係者(売主、買主、不動産会社、金融機関の担当者、司法書士など)が集まり立ち合い決済が行われます。その場で司法書士が登記関連の必要書類を最終確認し、融資実行および登記申請へと進めていきます。
立ち会い決済でない場合
予め司法書士が登記関連の必要書類を受領しており、当日はローン利用者が立ち会うことなく融資実行および登記申請の手続きが進められます。

いずれのケースも司法書士が法務局で所有権移転と抵当権設定の申請をし、諸経費の精算や書類の受け渡しが終われば、鍵を受取り、物件が引き渡されます。

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