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イー・ローンで住宅ローン選び!

住宅ローンとは、住宅や土地の購入などに利用できるローンで、住宅や土地を抵当・担保にします。主に銀行や信用金庫、労働金庫が提供しています。
住宅ローンの主な金利体系は、全期間固定金利、固定金利期間選択型、変動金利の3種類があります。全期間固定金利に比べて、変動金利は金利が低いことが一般的ですが、金利上昇リスクを考えて選ぶ必要があります。また、住宅ローンの借入期間は最長35年が一般的で、審査は借入時や完済時の年齢、勤続年数や年収、雇用形態などを基準に実施されます。
イー・ローンでは、日本最大級の住宅ローンデータベースの中から、新築や中古の住宅購入、借り換えなどの目的ごとに住宅ローンを一覧で比較できます。この住宅ローン一覧では、借入金額や借入期間、金利体系などの希望条件や、職業や年収などの融資条件による検索機能と、借入可能額や金利などによる並び替え機能を用意しています。また、人気の住宅ローンがわかるランキングも随時更新しています。イー・ローンを利用して、あなたにあった住宅ローンを探しましょう。さらに、住宅ローン選びに役立つ住宅ローン関連の金利推移を確認したり、FPからのアドバイスやシミュレーションを利用することもできます。

2021年12月の住宅ローン金利は?

変動金利
12月の変動金利の最低金利は、0.310%(前月比±0.00%)と変更はありません。また銀行変動金利の基準金利は2.475%※と同じく変わりはありませんでした。
11月は当初米国のインフレ懸念や利上げ観測などから金利が上昇傾向であったものの、月末にかけ、新型コロナウィルスのオミクロン株の発生および警戒から株安、債券金利安に振れる展開となりました。今後のオミクロン株の感染状況によって、様々な市況が大きく変動する可能性が高いと考えられます。12月に入り慌ただしくなりますが、ニュースには注目しておきましょう。
※日本銀行の金融経済統計月報記載の都市銀行各行の中央値
固定金利
12月の固定金利の最低金利は、固定3年で0.390%(前月比±0.00%)、固定5年で0.450%(同比±0.00%)、固定10年で0.475%(同比+0.010%)となりました。メガバンクでは三井住友銀行の固定3年が0.01%引き上げとしていますが、それ以外は据え置きとなっています。11月は債券金利の振れ幅が大きい月でした。11月初旬は海外の中央銀行が利上げに消極的な発言を材料に金利は低下していきました。しかし米国の消費者物価指数の上昇が利上げ圧力となり、金利上昇に転じる展開です。ここ最近はこのような動きを繰り返すことが多かったものの、新型コロナウィルスのオミクロン株の発生によりリスク回避から株安や金利安となっています。オミクロン株の続報次第で投資リスク回避の行動は継続して増えるものと思われます。変動金利と違い固定金利はその時の金利状況を反映した次月金利を発表しますので、固定金利を選択される方は、金利低下局面を有効に活用しましょう。
フラット35
フラット35(借入期間21年以上、融資比率9割以下)の最低金利は、1.330%(前月比±0.00%)となりました。フラット35Sが適用される場合は、フラット35の金利から▲0.25%の引き下げとなります。フラット35も11月は金利据え置きとなりました。フラット35では2022年4月に一部で制度変更を予定しています。マンションの適正管理に関する法律の改正により、分譲時点で適切な管理計画を作成した新築マンションに対し、(公財)マンション管理センターが予備認定をした物件でフラット35を利用する場合、金利を当初5年間は▲0.25%引き下げできます。またその物件がフラット35Sに適合している場合は、フラット35S利用時の▲0.25%引き下げも上乗せされ、▲0.50%が引き下げとなり、金利メリットが大きくなります。2022年4月以降から対象となりますので、物件を選ぶ際のポイントとして覚えておいて損はないでしょう。
2021年12月03日掲載

住宅ローン関連の金利推移

住宅ローンを学ぶ

  • FPからのアドバイス

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住宅ローンの賢い借り方

ライフプラン別住宅ローンシミュレーション

FAQ 住宅ローンの基礎知識

Q.1住宅ローンとは?
A.1

住宅ローンとは、原則として契約者本人が居住するための土地・建物の購入資金として利用するローンのことです。取得する土地・建物を担保に借り入れを行います。

住宅ローンを大きく分けると、民間金融機関が独自で提供している住宅ローンと、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する「フラット35」、財形貯蓄をしている勤労者向けの公的融資「財形住宅融資」の3つがあり、現在は民間金融機関で提供している住宅ローンが主流になっています。融資期間は上限を35年以内と設定している商品が一般的で、融資金額は1億円以内の設定が多いですが、最近では2億円以内とする商品も増えています。金利体系は「変動金利型」「固定金利選択型(固定期間1年~30年など)」「全期間固定型」の主に3種類に分けられます。申込資格や資金使途、対象物件、諸費用などの融資条件は金融機関や商品によって異なるため、よく確認するようにしましょう。

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Q.2住宅ローンの使いみちは?
A.2

住宅ローンの使いみちは、原則として契約者本人が居住するための土地・建物の購入資金、既存の住宅ローンの借り換え資金です。また、住宅購入時・借り換え時の諸費用や、中古物件の購入時・借り換え時にリフォーム資金も上乗せして借り入れできる商品もあります。契約者本人が居住する場合でも、店舗兼住宅といった併用タイプの住宅や、借地上の建物、セカンドハウスなどの場合には、通常住宅ローンとして借り入れることができない可能性や、借り入れが可能な場合でも条件付きとなる可能性が高くなります。その他にも、金融機関や商品によって細かな資金使途が異なるため、それぞれの条件をきちんと確認しておきましょう。

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Q.3住宅ローンの審査とは?
A.3

住宅ローンの審査は、他のローン同様に金融機関によって独自の基準が設けられています。例えば、年齢や就業状況といった「契約者本人」に関する審査に加え、取得あるいは増改築する「物件」の両面から審査を行います。どの金融機関も具体的な審査基準は公表していませんが、一般的に審査のチェックポイントは「安定した収入」「他社での借入状況」「物件評価」などがあげられます。

契約者本人に関する項目
  • 住宅ローン完済時の年齢
  • 勤務先・雇用形態・勤続年数・年収などの就業状況
  • 他社借入件数・借入総額などの既存ローン状況
  • 団体信用生命保険に加入できること
など
物件に関する項目
  • 建築基準法に基づいて建築されていること
  • 店舗兼住宅やアパート併用タイプの住宅でないこと
  • 物件評価額が借入希望金額に対して基準を満たしていること
  • 床面積が一定以上あること
など

審査は一般的に「事前審査(仮審査)」と「本審査」の2段階で行われ、他のローンと比べると事前審査の申し込みから融資を受けるまでに時間がかかります。本審査に通過した後、契約書面を交わして契約成立となります。同時に、抵当権設定の手続きのため司法書士立ち会いのうえ、登記するための書類を提出することが必要です。最近では、事前審査が最短1日、本審査は数日と審査自体は迅速に行われる金融機関も増えてきています。しかし、実際に融資金が振り込まれるまでにはさまざまな手続きがあるため、余裕をもって対応しましょう。

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Q.4住宅ローンを選ぶポイントは?
A.4

住宅ローンを選ぶ際にまず検討すべきポイントは、どの金利体系にするかです。当面の返済額を抑えたい、将来的な金利上昇リスクを抑えたいなど、優先させたい内容を考えることが重要です。

住宅ローンの金利体系は、「変動金利型」「固定金利選択型(固定期間1年~30年など)」「全期間固定型」の3つに分けられます。金利は一般的に固定金利型に比べて変動金利型のほうが低く設定され、「変動金利型」→「固定金利選択型(固定期間1年~30年など)」→「全期間固定型」の順に高くなる傾向があります。「全期間固定型」は、契約時に設定された金利が完済まで変わりませんが、残りの2つは返済期間中に金利が変動します。長く低金利が続いている状況で、変動金利型を選ぶ人の割合は増えていますが、住宅ローンは借入金額が数千万円と大きく、借入期間も20年~35年程度と長くなります。そのため、変動金利型の場合、当初は金利の低いローンを選んだつもりでも、10年、15年と経過していくうちに金利が上昇し、結果的に返済総額が多くなる可能性もあります。返済計画を立てるときには完済までの金利上昇リスクも考えておくことが必要です。

金利体系の他にも、保証料や事務手数料など諸費用の確認も重要です。金利は低いものの諸費用を含む支払総額では高くなってしまう可能性もあります。また、団体信用生命保険の保障内容や、繰上返済の利便性などの商品性もしっかりと比較し、総合的に判断することが大切です。

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Q.5住宅ローンの返済シミュレーションは?
A.5

住宅ローンは一般的に借入金額が大きく、返済期間が長期となるローンです。場合によっては、住宅ローンの返済負担が大きく老後資金の準備ができなくなったり、リタイア後まで返済が続いたりしてしまうケースもあります。無理なく返済していけるよう、将来的な借り入れも想定しながら様々なパターンでシミュレーションをするようにしましょう。

返済額シミュレーション(元利均等返済)

  • 3,000万円を金利2.0%で35年間借り入れ
  • 3,000万円を金利1.5%で35年間借り入れ
  • 3,000万円を金利1.0%で35年間借り入れ
借入金額 金利 毎月返済額
(元金)
毎月返済額
(利息)
毎月返済額
(合計)
返済総額
(合計)
3,000万円 2.0% 49,378円 50,000円 99,378円 41,738,968円
3,000万円 1.5% 54,355円 37,500円 91,855円 38,579,007円
3,000万円 1.0% 59,685円 25,000円 84,685円 35,567,804円

このケースでは、金利が0.5%違うことで返済総額が300万円程度変わっていくことがわかりました。今回は金利タイプを全期間固定金利型としてシミュレーションしましたが、イー・ローンのシミュレーションでは変動金利型や当初固定+変動金利型などさまざまな金利タイプのシミュレーションを行うこともできます。

次に、金利2%で借り入れていたものを10年後に金利1%の住宅ローンに借り換える場合で、返済総額がどのように変化するかシミュレーションしてみましょう。

借り換えシミュレーション

  • 借り換え前(当初借入条件):3,000万円を金利2.0%で35年間借り入れ
  • 借り換え後:2,345万円(借り換え時借入残高)を金利1.0%で25年間借り入れ
借入金額 金利 毎月返済額
(合計)
返済総額
(合計)
借り換え前 3,000万円 2.0% 99,378円 11,925,360円
(10年間分)
借り換え後 2,345万円 1.0% 88,376円 26,512,838円
借り換え前後計 38,438,198円
借り換え前後比較 △11,002円 △3,300,770円

金利の低い住宅ローンへの借り換えで、毎月の返済額も返済総額も軽減されるシミュレーション結果となりました。借り換え前後の金利や、残存期間によって軽減効果は異なりますので、正確にシミュレーションをするようにしましょう。また、住宅ローンの借り換え時には諸費用がかかります。金融機関や商品により諸費用の金額は異なりますので、その点も考慮して最終的なメリットの有無を確認しましょう。

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