不動産担保ローン比較・検索・シミュレーション・申込みなら「イー・ローン」

不動産を担保として、その評価の範囲内で借り入れを受けられるローン。
イー・ローンなら、あなたにあった不動産担保ローンを無料で検索・比較してお申込みいただけます。

  1. 金融機関
フリーワード

イー・ローンで不動産担保ローン選び!

不動産担保ローンとは、不動産を担保に金融機関の評価の範囲内で借り入れを受けられるローンです。資金使途は自由で、主に銀行や不動産担保ローン専業会社が提供しています。
イー・ローンでは、日本最大級の不動産担保ローンデータベースの中から、個人向けか事業性資金のそれぞれの不動産担保ローンを一覧で比較できます。この不動産担保ローン一覧では、借入金額や借入期間などの希望条件や、職業や年収などの融資条件による検索機能と、審査スピードや金利、借入可能額などによる並び替え機能を用意しています。また、人気の不動産担保ローンがわかるランキングも随時更新しています。イー・ローンを利用して、あなたにあった不動産担保ローンを探しましょう。さらに、不動産担保ローン選びに役立つFPからのアドバイスやシミュレーションを利用することもできます。

【2021年9月版】不動産担保ローンのランキングトップ3

総合ランキング

  1. お使いみちが自由なので、様々な資金ニーズに対応します!事業資金にも利用可能!(法人への転貸資金にはご利用できません)※審査によりご融資利率を決定させていただきます。(変動金利をご希望であっても、審査の結果、固定金利となる場合がございます)

    金利(年率)
    2.000% ~ 3.900%
    金利体系
    変動金利
    借入可能額
    100万円 ~ 1億円
    借入期間
    1年 ~ 25年
    審査回答期間
    3日程度
  2. 【全国対応!口座がなくてもお申込みOK】スマートフォン契約・郵送契約で来店不要!初めての投資不動産の購入、セカンドハウス、リフォーム資金や教育資金など、お使いみちが明確であれば低金利でご利用可能。がん団信は任意でお申込みできます。

    金利(年率)
    1.950% ~ 4.875%
    金利体系
    変動金利
    借入可能額
    300万円 ~ 3000万円
    借入期間
    1年 ~ 30年
    審査回答期間
    3日程度
  3. 【東証一部上場・創業50年】【年率1.95%〜5.9%】【首都圏に8店舗の本支店ネットワーク】【最短3日でのスピード融資】2021年8月より大口案件向け優遇固定金利を採用しております。適用条件についてはアサックスHP商品詳細をご覧ください。

    金利(年率)
    1.950% ~ 5.900%
    金利体系
    固定金利
    借入可能額
    300万円 ~ 10億円
    借入期間
    3ヶ月 ~ 30年
    審査回答期間
    最短即日

金利ランキング

  1. 東京スター銀行

    スター不動産担保ローン
    東京スター銀行

    今なら上限金利引き下げキャンペーン実施中!有担保ローンならではのうれしい金利で様々な資金ニーズに対応。(事業性資金を除きます)。“のりかえ”や“おまとめ”にもご利用いただけます。住宅担保も可能です!(金利は2021年9月1日現在)

    金利(年率)
    0.850% ~ 8.350%
    金利体系
    変動金利
    借入可能額
    100万円 ~ 1億円
    借入期間
    1年 ~ 20年
    審査回答期間
    最短6日
  2. 東京スター銀行

    スター不動産担保ローン
    東京スター銀行

    今なら上限金利引き下げキャンペーン実施中!有担保ローンならではのうれしい金利で様々な資金ニーズに対応。(事業性資金を除きます)。“のりかえ”や“おまとめ”にもご利用いただけます。住宅担保も可能です!(金利は2021年9月1日現在)

    金利(年率)
    1.250% ~ 8.750%
    金利体系
    固定金利
    借入可能額
    100万円 ~ 1億円
    借入期間
    1年 ~ 20年
    審査回答期間
    最短6日
  3. あすか信用組合

    不動産投資ローン
    あすか信用組合

    【保証人不要】 【金利年1.8%〜2.8%】 【信頼の金融機関】お客さまの資産形成をサポート。アパート・マンション・賃貸ビルのご購入、建築、増改築ならびにその借換え資金。ご検討(借入れ)中の金利と比べて下さい。借地権付建物もご利用可能です。

    金利(年率)
    1.800% ~ 2.800%
    金利体系
    変動金利
    借入可能額
    300万円 ~ 3億円
    借入期間
    ~ 35年
    審査回答期間
    最短5日

アクセス数ランキング

  1. お使いみちが自由なので、様々な資金ニーズに対応します!事業資金にも利用可能!(法人への転貸資金にはご利用できません)※審査によりご融資利率を決定させていただきます。(変動金利をご希望であっても、審査の結果、固定金利となる場合がございます)

    金利(年率)
    2.000% ~ 3.900%
    金利体系
    変動金利
    借入可能額
    100万円 ~ 1億円
    借入期間
    1年 ~ 25年
    審査回答期間
    3日程度
  2. 【全国対応!口座がなくてもお申込みOK】スマートフォン契約・郵送契約で来店不要!初めての投資不動産の購入、セカンドハウス、リフォーム資金や教育資金など、お使いみちが明確であれば低金利でご利用可能。がん団信は任意でお申込みできます。

    金利(年率)
    1.950% ~ 4.875%
    金利体系
    変動金利
    借入可能額
    300万円 ~ 3000万円
    借入期間
    1年 ~ 30年
    審査回答期間
    3日程度
  3. 【東証一部上場・創業50年】【年率1.95%〜5.9%】【首都圏に8店舗の本支店ネットワーク】【最短3日でのスピード融資】2021年8月より大口案件向け優遇固定金利を採用しております。適用条件についてはアサックスHP商品詳細をご覧ください。

    金利(年率)
    1.950% ~ 5.900%
    金利体系
    固定金利
    借入可能額
    300万円 ~ 10億円
    借入期間
    3ヶ月 ~ 30年
    審査回答期間
    最短即日

申込数ランキング

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    金利(年率)
    2.000% ~ 3.900%
    金利体系
    変動金利
    借入可能額
    100万円 ~ 1億円
    借入期間
    1年 ~ 25年
    審査回答期間
    3日程度
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    金利(年率)
    1.950% ~ 4.875%
    金利体系
    変動金利
    借入可能額
    300万円 ~ 3000万円
    借入期間
    1年 ~ 30年
    審査回答期間
    3日程度
  3. 住信SBIネット銀行

    不動産担保ローン
    住信SBIネット銀行

    資金使途自由の個人向け不動産担保ローン!お借入中のローンを「おまとめ」することで、返済管理もぐっとシンプルに。不動産を担保にしているからこその「好金利」で、毎月の返済額を軽減したいかたにもオススメです!

    金利(年率)
    2.950% ~ 8.900%
    金利体系
    変動金利
    借入可能額
    300万円 ~ 1億円
    借入期間
    1年 ~ 25年
    審査回答期間
    1日程度

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    金利(年率)
    2.000% ~ 3.900%
    金利体系
    変動金利
    借入可能額
    100万円 ~ 1億円
    借入期間
    1年 ~ 25年
    審査回答期間
    3日程度
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    金利(年率)
    1.950% ~ 4.875%
    金利体系
    変動金利
    借入可能額
    300万円 ~ 3000万円
    借入期間
    1年 ~ 30年
    審査回答期間
    3日程度
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    金利(年率)
    1.950% ~ 5.900%
    金利体系
    固定金利
    借入可能額
    300万円 ~ 10億円
    借入期間
    3ヶ月 ~ 30年
    審査回答期間
    最短即日

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  • ローン大辞典

    難しいローン用語を分かりやすく説明したローン用語集の決定版!

FAQ 不動産担保ローンの基礎知識

Q.1不動産担保ローンとは?
A.1

不動産担保ローンとは、所有する自宅や土地などの不動産を担保として提供し借り入れをするローンのことです。一般的には、資金使途が原則自由な「個人向け不動産担保ローン」と、事業性資金に利用する「事業者向け不動産担保ローン(不動産担保型ビジネスローン)」があります。

不動産担保ローンは、所有不動産を担保として提供することにより、「借入可能額が大きい」「長期間での返済が可能」「比較的低金利」といった特徴があります。

借入可能額が大きい
不動産担保ローンは、申込者の返済能力だけではなく不動産の担保価値も重視して審査を行います。そのため、担保として提供する不動産の資産価値が高ければ、大きな金額を借りることも可能で、なかには借入可能額の上限が10億円の商品もあります。
長期間での返済が可能
長期間での返済が可能なことが不動産担保ローンの魅力の一つです。借入期間は20年~30年の商品が多く、なかには35年とする商品もあります。
低金利
金融機関は、万が一のときに担保にした不動産を競売などで売却し、融資したお金を回収できます。そのため貸し倒れとなるリスクが低く、無担保のローンに比べ比較的低金利で融資することが可能です。

不動産担保ローンは、低金利で大きな資金を借りることができるローンです。しかし、万が一返済ができなければ大切な資産である不動産を失ってしまう可能性もあります。融資を受ける際には、事前にきちんと返済計画を立て、確実に返済を行うようにしましょう。

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Q.2不動産担保ローンの使いみちは?
A.2

不動産担保ローンには大きく分けて、資金使途が原則自由な「個人向け不動産担保ローン」と、事業性資金に利用する「事業者向け不動産担保ローン(不動産担保型ビジネスローン)」の2種類があります。

個人向け不動産担保ローン
教育資金やセカンドハウス購入資金、結婚資金のように個人が利用する目的であれば、原則として資金使途は問いません。他社の複数の借り入れを1つにまとめたり、借り換えしたりするために利用することも可能です。複数のローンの借り入れで毎月の返済が厳しいと感じる方も、不動産担保ローンにまとめることで返済期間を長くしたり金利を低くしたりできれば、毎月の返済負担を軽減することができます。
事業者向け不動産担保ローン(不動産担保型ビジネスローン)
事業経営には、多額の資金が必要となることが少なくありません。設備投資が必要なときや、新規事業を立ち上げ業容拡大を図るときには、大きな金額の融資が受けられる不動産担保ローンを利用することも方法の一つです。設立間もない法人やこれから事業を始めようと考えている方は、実績もなく銀行のプロパー融資を受けることが困難なケースがよくあります。決算書や確定申告書の財務内容だけではなく、担保とする不動産の担保価値を重視した「事業者向け不動産担保ローン」であれば、開業資金として融資が受けられる可能性が高まるでしょう。

大きな資金を比較的低金利で借りることができる不動産担保ローンは、さまざまな資金ニーズに対応することができます。金融機関や商品によっては、資金使途や借入可能額などが異なりますので、よく確認しましょう。

不動産担保ローンを特徴や目的から探すならこちら
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Q.3不動産担保ローンの審査とは?
A.3

不動産担保ローンの審査は、「申込者の返済能力+担保の価値」で判断します。金融機関は、評価した担保価値の範囲内の融資であれば貸し倒れのリスクが少ないと考えるため、担保とする不動産の価値が高いほど、大きな金額や比較的低金利での融資が可能となります。

不動産担保ローンの審査のポイントを見ていきましょう。

申込者に対する審査

個人の場合、過去に金融事故がないかどうかがポイントです。金融機関は、個人信用情報機関(CIC,JICC,KSCなど)に加盟しており、そこに登録された内容を確認します。延滞履歴や自己破産などの金融事故の履歴があると希望通りの審査結果は難しいでしょう。また、勤務先・雇用形態・勤続年数・年収といった申込者の就業状況も重要なポイントです。完済時の年齢は、多くの金融機関が80歳前後としています。不動産担保ローンは、長期でローンを組むこともあり、当然何歳まで収入があるのかが大きな判断要素の一つです。

法人や個人事業主の場合は、決算書や確定申告書の内容をチェックします。売上や利益の推移、財務内容、業歴や企業の持つ特性、企業の技術力などから金融機関独自の基準により返済能力や事業の継続性を審査します。

不動産担保ローンは、原則連帯保証人は不要ですが、担保に入れる不動産の権利関係によって異なるので注意しておきましょう。申込者以外の不動産を担保に入れる場合にはその不動産の所有者、不動産が共有名義であればその共有者が連帯保証人として求められる場合があります。

担保とする不動産に対する審査
不動産に抵当権または根抵当権を設定するので、「担保とする不動産の価値」が審査するうえで重要なポイントになります。その評価対象は大きく分けて「土地」と「建物」があります。
土地の評価

近隣の実際の取引事例と、官公庁が発表する公示地価や基準地価、路線価(相続税路線価)、固定資産税評価額(市区町村)などを利用して、金融機関は独自の査定を行います。公示地価・路線価をもとに計算した金額より近隣の取引事例の金額が低い場合には、最も低い金額である近隣の取引事例の金額を重視する金融機関もあります。

不動産の担保価値は、「売却するとしたら最低でもこれくらいの価格になる」というイメージです。そのため、算出した不動産の価値に「掛け目」と呼ばれる割合%をかけて、融資可能額を計算します。このように、「不動産の価値=融資可能額」とはならないため、近隣の取引事例よりも融資可能額がかなり低い金額となることは珍しくありません。

建物の評価

建物の評価方法は土地の評価と同様、算出した価値に「掛け目」をかけて融資可能額を計算します。 「建物の評価額の算出方法=再調達価格×残存年数÷法定耐用年数」

再調達価格とは、同等のものを再築・再購入するのに必要な価格を意味します。鉄筋コンクリートでは1平方メートルあたり20万円程度、木造であれば保存状態によって1平方メートルあたり15万円程度などと金融機関ごとに一定の基準を設けています。

法定耐用年数とは、税法上の減価償却を計算するにあたって「その建物(資産)が何年くらい利用に耐えられるのか」を定めた年数のことです。例えば、「鉄筋コンクリート造りの住宅用」は47年、「木造の店舗用・住宅用」は22年というように、構造や用途によって耐用年数が細かく定められています。法定耐用年数を超えた建物(残存年数が0年となる建物)の評価は「0円」となります。

また、建築基準を満たしていることを証明する建築確認が取得できない物件は、売却するのが難しいため審査に通らない可能性が高いでしょう。中古住宅のなかには、建築時に建築基準法に適合していても、その後の法改正により現在の法律では建築確認が取得できない物件(「既存不適格」と呼びます)もあります。このような物件も処分が困難であり、審査に通らない可能性が高くなるでしょう。

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Q.4不動産担保ローンを選ぶポイントは?
A.4

不動産担保ローンを選ぶ際は「金利」を基本として、個別の事情に合わせて重視する基準を考えましょう。不動産の購入や事業性資金で大きな金額を必要とするなら「借入可能額」が重要なポイントです。借り入れを急ぐなら「審査スピード」を優先する必要があります。

不動産担保ローンを選ぶポイントを見ていきましょう。

金利
下限金利は1%前半~5%程度、上限金利は10%以下の商品が一般的で、無担保のフリーローンやビジネスローンに比べて比較的金利が低い傾向があります。金利体系は、借入時に適用された金利が完済まで変わらない固定金利型と、定期的に見直しの機会がある変動金利型の2種類があります。また、返済が長期に及ぶ場合は団信(団体信用生命保険)に加入できる商品もありますが、その場合は保険料分が金利に上乗せされるケースが一般的です。団信の加入は商品によって必須、任意、不可と別れていますので、よく確認しましょう。
借入可能額
担保として提供する不動産の価値が高ければ、大きな金額を借りることができます。借入可能額は上限3,000万円~5億円程度と商品によって差があります。なかには、借入可能額が10億円の商品もあります。
審査スピード
仮審査の回答にかかる時間は、当日中~5日程度です。その後、本審査に5日~10日程度を要します。本審査にあたっては必要書類の提出が必要ですので、あらかじめ準備をしておきましょう。

不動産担保ローンは金融機関や商品によって特徴がそれぞれ異なります。借入時にかかる事務手数料などの諸費用の金額も異なりますので、その点も確認してから申込みをしましょう。

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Q.5不動産担保ローンの返済シミュレーションは?
A.5

不動産担保ローンは、万が一返済ができなければ大切な不動産を失ってしまうリスクがあるため、計画的な返済が何よりも重要となります。事前に返済計画を立てるためにも毎月の返済額や借入可能額をシミュレーションで確認しましょう。

返済額シミュレーション(元利均等返済)

  • 2,000万円を金利3%で20年間借り入れ
  • 2,000万円を金利5%で20年間借り入れ
借入金額 金利(%) 毎月返済額
(元金)
毎月返済額
(利息)
毎月返済額
(合計)
返済総額
2,000万円 3% 60,919円 50,000円 110,919円 26,620,567円
2,000万円 5% 48,658円 83,333円 131,991円 31,677,683円

このケースでは金利が2%違うだけで返済総額に約500万円の差が出ることがわかります。借入金額が大きくなればその分支払利息も高額になりますので、しっかりと比較することが重要です。

借入可能額シミュレーション(元利均等返済)

  • 毎月の返済額を10万円とし、金利3%で20年間借り入れ
  • 毎月の返済額を15万円とし、金利3%で20年間借り入れ
毎月返済額 金利(%) 借入可能額(元金)
10万円 3% 約1,803万円
15万円 3% 約2,704万円

毎月返済額が5万円違うと、借入可能額に約900万円の差があることがわかります。

イー・ローンのシミュレーションでは、借入時の条件を指定することで返済額や借入可能額を知ることができるだけでなく、返済予定表や返済予定グラフにより時系列で推移を確認したり、同時に異なる条件のローンを比較したりすることが可能です。さまざまなパターンで試算をしてみましょう。

不動産担保ローンシミュレーションはこちら
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ADVICE 不動産担保ローンのよくある質問にファイナンシャルプランナーが回答

担当:伊藤 加奈子(2021年5月28日)

Q.1不動産担保ローンと無担保ローンの違いを教えてください。
A.1

不動産担保ローンは、資金使途で「個人向け不動産担保ローン」と「事業者向け不動産担保ローン」に大別されます。無担保ローンと比較して、担保があるため金利は低く、借入可能額が大きいのが特徴です。また、返済期間を長期に設定できるのもメリットといえます。

不動産担保ローンは、不動産を担保にして借り入れするローン商品で、銀行や信用金庫・信用組合、ノンバンク(信販会社、消費者金融、不動産担保ローン専業会社など)で取り扱っています。土地・建物、マンション、賃貸アパート、駐車場など、担保とする不動産は自分名義のほか、両親や配偶者などの名義であっても、名義人が担保提供すれば、不動産担保ローンを利用することができます。

不動産担保ローンは、大きく分けて、個人向けと事業者向けがあります。個人向け不動産担保ローンでは、教育資金やマイカー購入資金、リフォーム資金、別荘・セカンドハウス購入資金、相続資金など資金使途は幅広く利用でき、ある程度まとまった資金が必要な場合に有効です。また、複数のローンを1本にまとめる借り換え資金としても利用できます。ただし、事業性資金には利用できないのが一般的です。

事業者向けの不動産担保ローンは、開業資金、運転資金、設備資金、納税資金など、事業性資金として幅広く利用することができます。特に新規開業などで、銀行からの借り入れが難しい場合などに、まとまった資金調達が可能となります。

個人向け、事業者向けともに、不動産を担保にするため、無担保ローンに比べると金利は低く抑えられています。さらに、不動産の担保評価が高ければ借入可能額も高額になり、1億円、2億円、なかには10億円を上限とする商品もあります。無担保ローンの返済期間は最長で10年程度が一般的ですが、不動産担保ローンは20年~30年の商品が多く、最長35年と長期での返済が可能な商品もあります。

金利については、フリーローン、ビジネスローンの無担保型ローンより低く、下限金利は1%程度~5%程度、上限金利は10%以下とするところが多いようです。ただし、不動産担保ローンの場合、ローン事務手数料や不動産の抵当権設定登記費用など諸費用がかかり、借入金額が多ければ、それだけ諸費用も高くなります。金利だけではなく、諸費用も含めて商品選びをすることが大切です(諸費用はQ4参照)。

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Q.2不動産担保ローンの貸金業法における総量規制について教えてください。
A.2

借り過ぎ、貸し過ぎで多重債務に陥ることを防ぐために、2010年6月に施行された改正貸金業法で定められたのが「総量規制」です。個人が貸金業者(ノンバンク)から借り入れをする際に、総量規制の対象となるケースと除外となるケースが細かく規定されています。

個人(個人事業主は除く)が貸金業者(ノンバンク=信販会社や消費者金融、不動産担保ローン専業会社など)から借り入れをする際、全ての借り入れの合計が年収の3分の1までに制限されます。不動産担保ローンでの借り入れも総量規制の対象となりますが、担保とする不動産が自宅ではなく、賃貸アパートや駐車場、別荘など自宅以外の不動産であれば、総量規制の「除外貸付け」での借り入れが可能となります。

「除外貸付け」は、貸金業法で以下のように規定されています。

  • 不動産購入、不動産改良のための貸付け(いわゆる住宅ローン)、そのためのつなぎ融資
  • 自動車購入時の自動車担保貸付け(いわゆる自動車ローン)
  • 高額療養費の貸付け
  • 有価証券を担保とする貸付け
  • 不動産(個人または担保提供者の居宅などを除く)を担保とする貸付け
  • 売却予定不動産の売却代金により返済される貸付け
  • 金融商品取引業者が行う500万円超の貸付
  • 手形の割引(融通手形を除く)
  • 貸金業者を債権者とする金銭貸借契約の媒介

除外貸付けによる借入金額は、総量規制に算入されないため、その後の借り入れに影響を与えません。

また、除外貸付けのほか、総量規制の例外となる貸付けがあります。例外貸付けとは、債務者の利益保護に支障を生ずることのない貸付けで、返済能力があれば、借り入れすることができるものです。

「例外貸付け」は、貸金業法で以下のように規定されています。

  • 顧客に一方的に有利となる借り換え(いわゆる、おまとめローンなど)
  • 借入残高を段階的に減少させるための借り換え
  • 顧客やその親族などの緊急に必要と認められる医療費を支払うための資金の貸付け
  • 社会通念上 緊急に必要と認められる費用を支払うための資金(10万円以下、3カ月以内の返済などが要件)の貸付け
  • 配偶者と併せた年収3分の1以下の貸付け(配偶者の同意が必要)
  • 個人事業者に対する貸付け(事業計画、収支計画、資金計画により、返済能力を超えないと認められる場合)
  • 新たに事業を営む個人事業者に対する貸付け(要件は、上記と同様。)
  • 預金取扱金融機関からの貸付けを受けるまでの「つなぎ資金」に係る貸付け(貸付けが行われることが確実であることが確認でき、1カ月以内の返済であることが要件)

例外貸付けでの借入金額は、総量規制に算入されるため、その後の借り入れに影響を与えます。総量規制の基準を超えると、除外貸付け、例外貸付け以外の借り入れはできなくなります。

このように貸金業法の総量規制には除外貸付けや例外貸付けがありますので、自分が対象になるか確認してみましょう。

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Q.3不動産担保ローンの申込条件や必要書類にはどのようなものがありますか?
A.3

主な申込条件は、申込時の年齢や完済時の年齢に制限があることと、継続した安定収入があることです。審査の際には収入証明書のほか、担保にする不動産の登記簿謄本などが求められます。個人の場合と個人事業主や法人でも求められる必要書類は異なりますので、事前に確認しておくようにしましょう。

申込条件は、金融機関によって異なりますが、申込時は20歳以上70歳以下程度、完済時は75歳以下、80歳以下などの年齢制限があり、継続した安定収入があることを条件にするのが一般的です。個人事業主や法人の場合は、安定した事業経営であるか、新規事業のための資金調達であれば事業計画などを確認されることがあります。赤字決算であっても今後の事業の見通しが立っていれば借り入れができるケースもあります。

また、基本的に保証人は不要(法人契約は一般的に代表者が連帯保証)ですが、代わりに保証会社の保証が受けられることが条件となっている金融機関があります。他には、地方銀行や信用金庫・信用組合では、担保物件の所在を営業エリアに限定するなどの条件もあります。

最終的に不動産担保ローンは、担保とする不動産の評価が最も重要で、借入金額や金利は不動産評価によって決まります。不動産評価は、路線価などを用いて評価額を算定するのが一般的で、換価性の高い(売却しやすい、お金に換えやすい)物件は評価額も高くなる傾向にあります。借入金額は不動産評価額の6割~8割の掛け目で設定されることが多いようです。

申込み時、契約時に必要な主な書類は、以下のとおりです。必要な書類は金融機関によって異なりますが、担保物件に関する登記書類は法務局(または出張所)に申請して取得しなければなりませんので、事前の確認はしっかり行うようにしましょう。

担保物件に関する書類

  • ◎登記事項証明書(土地・建物の登記簿謄本)
  • ◎公図
  • *固定資産評価証明書
  • *既存借入に関する書類:返済予定表や残高証明など

*印の書類は、借入条件などにより求められる可能性のある書類

個人の場合

  • ◎運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなどの本人確認書類
  • ◎収入証明書(源泉徴収票・住民税決定通知書・確定申告書・所得税納税証明書など)
  • ◎印鑑証明書
  • *資金の使途が確認できる書類
  • ※おまとめローンとして利用する場合は、他社おまとめ対象ローン関係書類(返済予定表や残高証明書など)
  • ※リフォームや投資用不動産購入資金などの場合、不動産売買契約書や工事請負契約書・見積書、建物図面など

*印の書類は、借入条件などにより求められる可能性のある書類

個人事業主の場合

  • ◎運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなどの本人確認書類
  • ◎収入証明書:確定申告書1年~3年分など
  • ◎印鑑証明書
  • *資金の使途が確認できる書類
  • *事業概要書:営業実態のわかる書類、営業許可証や受注書、納品書など
  • *事業計画書:事業内容のわかる書類、借入計画書など
  • *連帯保証人に関する書類:本人確認書類、収入証明書、印鑑証明書など

*印の書類は、借入条件などにより求められる可能性のある書類

法人の場合

  • ◎決算書:2期分など
  • ◎履歴事項全部証明書:会社の商業登記簿謄本のこと(発行から3カ月以内など)
  • ◎事業概要書:営業実態のわかる書類、営業許可証や受注書、納品書など
  • ◎事業計画書:事業内容のわかる書類、借入計画書など
  • *資金の使途が確認できる書類
  • *連帯保証人に関する書類:本人確認書類、収入証明書、印鑑証明書など

*印の書類は、借入条件などにより求められる可能性のある書類

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Q.4不動産担保ローンの借り入れ時にかかる諸費用にはどのようなものがありますか?
A.4

事務手数料や抵当権設定登記のほか、契約書の印紙税などがかかります。借入金額が多くなれば諸費用も高額になりますので、事前に把握して準備しておくようにしましょう。

不動産担保ローンは金利が低めであるのはメリットですが、さまざまな諸費用がかかるのがデメリットといえます。諸費用の金額は金融機関により異なりますが、印紙税の金額と抵当権設定登記にかかる登録免許税の税率は、借入金額により決まっています。

借り入れにかかる主な諸費用には以下のものがあります。

  • 事務手数料
  • 保証料
  • 印紙税
  • 抵当権設定登記費用
  • 不動産鑑定費用

事務手数料

保証委託や融資事務にかかる手数料で、借入金額に定率1.1%~2.2%(税込)程度でかかる金融機関が多いようですが、借入金額に応じて定額で5.5万円(税込)や11万円(税込)などと規定している金融機関もあります。

保証料

不動産担保ローンは原則、連帯保証人は不要ですが、金融機関指定の保証会社の保証を受けられることが条件となっている商品がほとんどです。その保証料は金融機関が負担するケースと契約者が負担するケースがあり、金融機関によって扱いが異なります。

印紙税

金銭消費貸借契約書に印紙を貼付することで納税します。印紙税の金額は借入金額によって、以下のように決まっています。

  • 100万円超500万円以下:2,000円
  • 500万円超1,000万円以下:1万円
  • 1,000万円超5,000万円以下:2万円
  • 5,000万円超1億円以下:6万円

抵当権設定登記費用

担保として提供する不動産に抵当権を設定するための費用です。その内訳は、登録免許税と手続きを代行する司法書士への報酬です。登録免許税の税額は、抵当権の場合「借入額(債権額)×0.4%」、根抵当権の場合「極度額×0.4%」で算出されます。司法書士報酬は特に法的な規定はありませんが、数万円程度というケースが多いようです。

不動産鑑定費用

担保となる不動産の評価を行うための費用で、10万~20万円程度が目安となりますが、金融機関によっては不要とするところもあります。

以上のように、不動産担保ローンでは、諸費用がかかります。借入希望条件次第では不動産担保ローンではなく、無担保型のフリーローンやビジネスローンのほうが、金利は高めでも結果的に支払総額が少なくなる可能性もありますので、よく検討して利用するようにしましょう。

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Q.5不動産担保ローンを利用する際の注意点を教えてください。
A.5

借入可能額が大きく、返済期間が長いことがメリットですが、それがデメリットになることがあります。不動産を担保にするために起きるリスクがあることも理解しておきましょう。

不動産担保ローンを利用するにあたっては、無理のない返済計画であるかが最も重要です。低金利で借入可能額大きく、返済期間も長く設定できるのがメリットですが、不動産を担保にするということは、返済不能になれば、最悪の場合は担保物件を失うリスクがあるということです。

借入金額が多くなれば、毎月の返済負担は当然重くなります。長期返済にすれば、毎月の返済負担は軽減できますが、総支払利息は増えることになります。また、金融機関や商品によって金利タイプは変動金利型、固定金利型があり、変動金利型の場合は、長期にわたる返済期間中の金利上昇のリスクも抱えることになります。金利上昇になっても返済していける見通しを立てておくことも大事です。

さらに、長期返済にすると起こるリスクに、担保不足になる可能性も挙げられます。借入時の担保評価から著しく不動産価格が下落した場合、追加で担保を求められる可能性もゼロでありません。換価性の高い不動産であれば急激な下落は考えにくいものの、長期にわたる返済期間中に何があるかわかりません。こうした不動産担保ローンならではのリスクも想定し、できるだけ短い期間で返済することも検討しましょう。

高額な借り入れになる場合、団体信用生命保険(団信)の加入を検討してください。団信に加入できれば、契約者に万一のことがあった場合、団信の保険金で残りのローンは清算されますので、加入できる商品を選ぶことも大切です。団信がない商品、団信に加入できない場合は、別途、生命保険の加入も検討しておきましょう。団信のように保険金が逓減していく逓減定期保険や収入保障保険で対応するといいでしょう。

担保にする不動産に建物が含まれる場合も注意が必要です。金融機関、商品によっては、担保となる建物の火災保険の保険金請求権に「質権」を設定するケースがあります。質権を設定した場合、火災などで建物が消失した際、火災保険の保険金は金融機関が受け取り、ローン返済に充てられます。質権設定が条件になっていない場合でも、生命保険同様に、火災保険に加入し、万一に備えておくようにしましょう。

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不動産担保ローンの借り入れまでの流れ

不動産担保ローンは、不動産を担保にすることで、一般的に無担保ローンよりも低い金利で、大きな金額を、長い返済期間で借りることができるローンです。銀行などの金融機関や不動産担保ローン専門会社などで取り扱われています。
また、不動産担保ローンは大きく分けて、個人向けと事業者向けの2種類があります。個人向け不動産担保ローンは、教育資金やリフォーム資金、不動産売却に伴うつなぎ資金、投資資金、既存ローンの借り換えなど、さまざまな目的で利用することができます。事業者向け不動産担保ローンは、事業目的での借り入れなら、運転資金や開業資金、納税資金などの目的で利用することができます。
不動産担保ローンの借り入れまでの流れを確認しましょう。

担当:大林 香世(2021年4月14日)

希望条件を洗い出す

不動産担保ローンを検討する前に、今回の借り入れの条件を洗い出しておきましょう。

利用目的や必要な金額、必要な時期、毎月返済可能な金額、返済期間、申込み方法(店頭申込み、WEB申込み)など、希望する条件をはっきりさせておけば、条件に合うローンをピックアップしやすくなります。返済が滞った場合、担保とした不動産を失う可能性もありますので、無理なく確実に返済を続けられる金額や期間を事前にシミュレーションし把握しておきましょう。

担保物権に建物が含まれる場合は、火災保険の加入状況も確認しておきましょう。火災による建物の焼失や破損などで、担保価値が下がることに備えるためです。不動産担保ローンの利用にあたり、火災保険加入が条件になっていたり、さらに火災保険金の請求権に対して第1順位で債権者が質権を設定したりする場合もあります。

不動産担保ローンを比較して選ぶ

希望条件が洗い出せたら、各社の不動産担保ローンの情報を集めて比較検討しましょう。

不動産担保ローンは、一般的に個人向けと事業者向けに分かれますが、借入目的に応じて、ローンをピックアップしましょう。

次に、借入形態を検討します。不動産担保ローンは、一度のみ借り入れする証書貸付タイプが一般的ですが、なかにはカードローンタイプもあります。何度も借り入れすることが想定されるならカードローンタイプを選択されるとよいでしょう。

さらに、金利、手数料、保証人が必要かどうか、団体信用生命保険に加入できるかどうかなど、さまざまな点から比較検討しましょう。早く資金が必要なら、最短の審査回答期間や借り入れまでの期間なども比較のポイントとなるでしょう。

さらに、それぞれのローンの利用条件を確認します。年齢や収入、勤続年数、居住地、担保物件の要件など、明らかに利用条件の合わないローンは候補から外していきます。

仮審査に申込む

不動産担保ローンは、申込者本人に加えて担保物件についても審査する必要があるので、無担保ローンに比べると審査期間が長くなります。

仮審査申込みの際に問われる項目は、申込者本人に関するものや担保不動産に関するもの、今回の借入希望条件(借入金額や返済期間、資金使途など)などです。

仮審査の結果は、電話やメールなどで通知されます。

本審査に申込む

仮審査に通過したら、不動産担保ローンを正式に申込んで本審査を受けます。本審査の際には、勤務先へ電話して勤務状況を確認される場合があります。また、担保物件の現地調査が行われ、その際の立ち会いが求められる場合もあります。審査に必要な書類は下記のようなものですが、申込者や物件によって異なるので、ローンを取り扱う金融機関の指示にしたがって提出します。

不動産担保ローンの申込みに必要な書類の例

必要書類
本人確認書類など 運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど
法人の場合は商業登記簿謄本など
実印
収入を証明する書類 源泉徴収票、納税証明書、確定申告書の写し、決算書など
物件に関する書類 登記事項証明書(土地・建物)、不動産売買契約書(写)、見積書(写)、建物図面(写)など

本審査の結果は、電話やメールなどで通知されます。

不動産担保ローンの契約

本審査に通過したら、最終的な契約内容を確認し、契約手続きを行います。契約の際には、印鑑証明書や実印、印紙などが必要になります。

店頭の場合
契約内容を確認して、契約書に記入・押印します。実印や印鑑証明書、登記済権利書(ないし登記識別情報)、金融機関の届出印、印紙代、契約時に提出を求められた書類などを持参しておきます。
郵送の場合
金融機関から送られてくる契約書類を確認し、記入・捺印して、契約時に提出を求められた必要書類と一緒に返送します。
借入金の受取り、抵当権の設定登記

融資実行日に、金融機関指定の司法書士が抵当件設定登記を行い、指定口座に借入金が入金されます。

借入金が振り込まれていることを確認したら、ご自身の利用目的にあわせて使用しましょう。

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