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不動産担保ローンとは、所有する自宅や土地などの不動産を担保として提供し借り入れをするローンのことです。一般的には、資金使途が原則自由な「個人向け不動産担保ローン」と、事業性資金に利用する「事業者向け不動産担保ローン（不動産担保型ビジネスローン）」があります。

不動産担保ローンは、所有不動産を担保として提供することにより、「借入可能額が大きい」「長期間での返済が可能」「比較的低金利」といった特徴があります。

借入可能額が大きい

不動産担保ローンは、申込者の返済能力だけではなく不動産の担保価値も重視して審査を行います。そのため、担保として提供する不動産の資産価値が高ければ、大きな金額を借りることも可能で、なかには借入可能額の上限が10億円の商品もあります。

長期間での返済が可能

長期間での返済が可能なことが不動産担保ローンの魅力の一つです。借入期間は20年～30年の商品が多く、なかには35年とする商品もあります。

低金利

金融機関は、万が一のときに担保にした不動産を競売などで売却し、融資したお金を回収できます。そのため貸し倒れとなるリスクが低く、無担保のローンに比べ比較的低金利で融資することが可能です。

不動産担保ローンは、低金利で大きな資金を借りることができるローンです。しかし、万が一返済ができなければ大切な資産である不動産を失ってしまう可能性もあります。融資を受ける際には、事前にきちんと返済計画を立て、確実に返済を行うようにしましょう。

不動産担保ローンには大きく分けて、資金使途が原則自由な「個人向け不動産担保ローン」と、事業性資金に利用する「事業者向け不動産担保ローン（不動産担保型ビジネスローン）」の2種類があります。

個人向け不動産担保ローン

教育資金やセカンドハウス購入資金、結婚資金のように個人が利用する目的であれば、原則として資金使途は問いません。他社の複数の借り入れを1つにまとめたり、借り換えしたりするために利用することも可能です。複数のローンの借り入れで毎月の返済が厳しいと感じる方も、不動産担保ローンにまとめることで返済期間を長くしたり金利を低くしたりできれば、毎月の返済負担を軽減することができます。

事業者向け不動産担保ローン（不動産担保型ビジネスローン）

事業経営には、多額の資金が必要となることが少なくありません。設備投資が必要なときや、新規事業を立ち上げ業容拡大を図るときには、大きな金額の融資が受けられる不動産担保ローンを利用することも方法の一つです。設立間もない法人やこれから事業を始めようと考えている方は、実績もなく銀行のプロパー融資を受けることが困難なケースがよくあります。決算書や確定申告書の財務内容だけではなく、担保とする不動産の担保価値を重視した「事業者向け不動産担保ローン」であれば、開業資金として融資が受けられる可能性が高まるでしょう。

大きな資金を比較的低金利で借りることができる不動産担保ローンは、さまざまな資金ニーズに対応することができます。金融機関や商品によっては、資金使途や借入可能額などが異なりますので、よく確認しましょう。

不動産担保ローンの審査は、「申込者の返済能力＋担保の価値」で判断します。金融機関は、評価した担保価値の範囲内の融資であれば貸し倒れのリスクが少ないと考えるため、担保とする不動産の価値が高いほど、大きな金額や比較的低金利での融資が可能となります。

不動産担保ローンの審査のポイントを見ていきましょう。

申込者に対する審査

個人の場合、過去に金融事故がないかどうかがポイントです。金融機関は、個人信用情報機関（CIC,JICC,KSCなど）に加盟しており、そこに登録された内容を確認します。延滞履歴や自己破産などの金融事故の履歴があると希望通りの審査結果は難しいでしょう。また、勤務先・雇用形態・勤続年数・年収といった申込者の就業状況も重要なポイントです。完済時の年齢は、多くの金融機関が80歳前後としています。不動産担保ローンは、長期でローンを組むこともあり、当然何歳まで収入があるのかが大きな判断要素の一つです。

法人や個人事業主の場合は、決算書や確定申告書の内容をチェックします。売上や利益の推移、財務内容、業歴や企業の持つ特性、企業の技術力などから金融機関独自の基準により返済能力や事業の継続性を審査します。

不動産担保ローンは、原則連帯保証人は不要ですが、担保に入れる不動産の権利関係によって異なるので注意しておきましょう。申込者以外の不動産を担保に入れる場合にはその不動産の所有者、不動産が共有名義であればその共有者が連帯保証人として求められる場合があります。

担保とする不動産に対する審査

不動産に抵当権または根抵当権を設定するので、「担保とする不動産の価値」が審査するうえで重要なポイントになります。その評価対象は大きく分けて「土地」と「建物」があります。

土地の評価

近隣の実際の取引事例と、官公庁が発表する公示地価や基準地価、路線価（相続税路線価）、固定資産税評価額（市区町村）などを利用して、金融機関は独自の査定を行います。公示地価・路線価をもとに計算した金額より近隣の取引事例の金額が低い場合には、最も低い金額である近隣の取引事例の金額を重視する金融機関もあります。

不動産の担保価値は、「売却するとしたら最低でもこれくらいの価格になる」というイメージです。そのため、算出した不動産の価値に「掛け目」と呼ばれる割合%をかけて、融資可能額を計算します。このように、「不動産の価値＝融資可能額」とはならないため、近隣の取引事例よりも融資可能額がかなり低い金額となることは珍しくありません。

建物の評価

建物の評価方法は土地の評価と同様、算出した価値に「掛け目」をかけて融資可能額を計算します。 「建物の評価額の算出方法＝再調達価格×残存年数÷法定耐用年数」

再調達価格とは、同等のものを再築・再購入するのに必要な価格を意味します。鉄筋コンクリートでは1平方メートルあたり20万円程度、木造であれば保存状態によって1平方メートルあたり15万円程度などと金融機関ごとに一定の基準を設けています。

法定耐用年数とは、税法上の減価償却を計算するにあたって「その建物（資産）が何年くらい利用に耐えられるのか」を定めた年数のことです。例えば、「鉄筋コンクリート造りの住宅用」は47年、「木造の店舗用・住宅用」は22年というように、構造や用途によって耐用年数が細かく定められています。法定耐用年数を超えた建物（残存年数が0年となる建物）の評価は「0円」となります。

また、建築基準を満たしていることを証明する建築確認が取得できない物件は、売却するのが難しいため審査に通らない可能性が高いでしょう。中古住宅のなかには、建築時に建築基準法に適合していても、その後の法改正により現在の法律では建築確認が取得できない物件（「既存不適格」と呼びます）もあります。このような物件も処分が困難であり、審査に通らない可能性が高くなるでしょう。

不動産担保ローンを選ぶ際は「金利」を基本として、個別の事情に合わせて重視する基準を考えましょう。不動産の購入や事業性資金で大きな金額を必要とするなら「借入可能額」が重要なポイントです。借り入れを急ぐなら「審査スピード」を優先する必要があります。

不動産担保ローンを選ぶポイントを見ていきましょう。

金利

下限金利は1%前半～5%程度、上限金利は10%以下の商品が一般的で、無担保のフリーローンやビジネスローンに比べて比較的金利が低い傾向があります。金利体系は、借入時に適用された金利が完済まで変わらない固定金利型と、定期的に見直しの機会がある変動金利型の2種類があります。また、返済が長期に及ぶ場合は団信（団体信用生命保険）に加入できる商品もありますが、その場合は保険料分が金利に上乗せされるケースが一般的です。団信の加入は商品によって必須、任意、不可と別れていますので、よく確認しましょう。

借入可能額

担保として提供する不動産の価値が高ければ、大きな金額を借りることができます。借入可能額は上限3,000万円～5億円程度と商品によって差があります。なかには、借入可能額が10億円の商品もあります。

審査スピード

仮審査の回答にかかる時間は、当日中～5日程度です。その後、本審査に5日～10日程度を要します。本審査にあたっては必要書類の提出が必要ですので、あらかじめ準備をしておきましょう。

不動産担保ローンは金融機関や商品によって特徴がそれぞれ異なります。借入時にかかる事務手数料などの諸費用の金額も異なりますので、その点も確認してから申込みをしましょう。

不動産担保ローンは、万が一返済ができなければ大切な不動産を失ってしまうリスクがあるため、計画的な返済が何よりも重要となります。事前に返済計画を立てるためにも毎月の返済額や借入可能額をシミュレーションで確認しましょう。

返済額シミュレーション（元利均等返済）

• 2,000万円を金利3%で20年間借り入れ
• 2,000万円を金利5%で20年間借り入れ

このケースでは金利が2%違うだけで返済総額に約500万円の差が出ることがわかります。借入金額が大きくなればその分支払利息も高額になりますので、しっかりと比較することが重要です。

借入可能額シミュレーション（元利均等返済）

• 毎月の返済額を10万円とし、金利3%で20年間借り入れ
• 毎月の返済額を15万円とし、金利3%で20年間借り入れ

毎月返済額が5万円違うと、借入可能額に約900万円の差があることがわかります。

イー・ローンのシミュレーションでは、借入時の条件を指定することで返済額や借入可能額を知ることができるだけでなく、返済予定表や返済予定グラフにより時系列で推移を確認したり、同時に異なる条件のローンを比較したりすることが可能です。さまざまなパターンで試算をしてみましょう。