住宅ローンの返済方法

住宅ローンには、大きく元利均等返済方式元金均等返済方式の2つがあります。

特徴とメリットおよびデメリット

返済方法 特徴 メリット デメリット
元利均等返済方式
毎回の返済額(元金と利息の合計)が同じ金額になるように返済する方法
毎回の返済額が同じなので、長期にわたる返済計画が立てやすい。臨時に繰上返済をして支払利息の軽減をすることもできる。
返済当初は利息の返済にあてられる割合が大きく、元金が減るペースが遅い。
元金均等返済方式
借入元金を返済回数で割った額に、残高に対する利息を上乗せして返済する方法
毎回、一定額の元金を返済していくので、「元利均等返済」に比べて、ローン残高が確実に減り、トータルで支払う利息が少ない。
当初の返済額が大きく、返済負担が重い。

返済総額の違いは?

住宅ローンは借入額が大きいため、返済期間も長期になる傾向があり、返済方法によって、返済総額にも大きな違いがでてきます。

3,000万円を30年間で返済する(金利2.0%、ボーナス返済なし)場合
返済方法 毎月返済額 総返済額 支払利息総額
元利均等返済方式
110,886円
(元金と利息合計)
3,991.8万円
991.8万円
元金均等返済方式
1回目返済は
133,333円
(うち元金は83,333円)
3,902.5万円
902.5万円
(元利均等方式との差は89.3万円)

このように両者を比べると、元金均等返済方式は、毎回同じ金額ずつ元金が減っていくので、元利均等返済方式よりも支払利息の総額は少なくてすみます。 しかし、だからといって安易にこの返済方法を選ぶのは慎重にしたほうがいいといえます。返済当初の負担が多いために返済計画に無理が生じる可能性があるからです。年収の安定度や子供の教育費負担なども含めて、返済開始後10年程度の収支を予測しておくことが必要でしょう。
また、元利均等返済方式でも、一部繰上返済を早め早めに実施していけば、元金均等返済方式に相当するくらいまで支払利息を軽減することもできます。長期にわたって無理のない計画的な返済をしつつ、支払利息を少しでも軽くするには、元利均等返済方式で一部繰上返済を併用していく方が返済しやすいといえるでしょう。