第11回

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【2020年最新】住宅ローン控除(減税)でどのくらい戻ってくる?確定申告での手続き方法や控除を受ける条件

住宅ローンを借りようか検討している方なら「住宅ローンを組んだら税金が何十万円も安くなる」といったことを一度は聞いたことがあるのではないでしょうか。住宅ローン選びも大切ですが、住宅ローン控除を忘れてはいけません。
今回は、住宅ローン控除(減税)を受けるための基本的な知識から手続き方法、実際にどのくらい税金が戻ってくるのかについての計算方法も確認しながら解説していきます。

住宅ローン控除(減税)とは

最初に住宅ローン控除(減税)の概要と基本的な仕組みについて確認していきます。

住宅ローン控除(減税)は正式には、「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる制度です。個人が住宅ローンを利用して、マイホームの新築、取得または増改築等(以下「取得等」といいます)をしたときに、その取得等により住み始めた年以後の所得税額から毎年控除をするものです。原則、住宅を取得した本人が住むことを条件としますので、事業用に利用することはできません。自宅で店舗など事業をしている場合は、自宅として利用している部分の割合(居住用割合)を計算して、控除額を計算します。そして、控除する金額は、居住用の割合と住宅ローンの年末残高の合計額をもとに計算します。

住み始めた年が2021年12月31年までの場合の控除期間は最長10年間、各年の控除限度額は40万円(認定長期優良住宅等に該当する場合は50万円)です。一定以上の所得税や住民税を納めている人にとって「何十万円も税金が安くなる」というのは、大きなメリットです。

ただし、控除を受けるには確定申告が必要となります。社会保険料控除や生命保険料控除のような所得から差し引く所得控除とは異なり、住宅ローン控除(減税)は、本来その年に納めるべき税金の金額から直接差し引く「税額控除」です。そのため、「住宅ローン減税」と呼ばれることもあります。

住宅ローン控除(減税)の仕組み

住宅ローン控除(減税)で知っておきたいポイント
  1. 税額から直接控除される
    控除を受けるには確定申告が必要です。住宅ローン控除(減税)は、所得金額から社会保険料控除の所得控除金額を引いて計算した「課税所得金額」に税率を乗じて計算した「税額(本来その年に納めるべき税金の金額)」から直接差し引く「税額控除」に該当します。
  2. 住民税から控除される
    住宅ローン控除(減税)の額が所得税額よりも多く、所得税から控除しきれなかった分は翌年分の住民税から控除される仕組みです。住宅ローンを利用して住宅を取得する人の金銭的な負担を軽減する目的もあり、該当する人のメリットは大きいでしょう。
  3. 期間は10年間控除される
    住宅ローンが「償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済されるもの」の一定の条件を満たさないと、控除の対象にはならないので注意が必要です。条件さえクリアできれば、住み始めたときから10年間継続して毎年控除が受けられます。例えば、1年間に10万円の税額控除があった場合、10年間の合計は100万円になります。総額で計算すると何百万円ものメリットが得られる可能性があるのです。

住宅ローン控除(減税)の対象と適用条件

住宅ローン控除にはどのような種類と条件があるのか、具体的に見ていきましょう。

住宅ローン控除(減税)の種類と適用条件

本表は原則として消費税8%または10%が適用され、2021年12月31日までに住み始めていることを条件に作成しています。

  目的 控除期間 借入限度額
または
工事限度額
控除率 控除限度額 合計所得金額 ローンの期間
住宅ローン控除 (新築)住宅新築または新築住宅を取得 10年 4,000万円 住宅ローン等の年末残高の1% 40万円 3,000万円以下 10年
以上
認定住宅の新築または取得
1.認定長期優良住宅
2.認定低炭素住宅
10年 5,000万円 住宅ローン等の年末残高の1% 50万円 3,000万円以下 10年
以上
(中古)中古住宅を取得 10年 4,000万円 住宅ローン等の年末残高の1% 40万円 3,000万円以下 10年
以上
(耐震改修)要耐震改修住宅を取得し耐震改修を行う   10年 4,000万円 住宅ローン等の年末残高の1% 40万円 3,000万円以下 10年
以上
(増改築)増改築を行う 10年 4,000万円 住宅ローン等の年末残高の1% 40万円 3,000万円以下 10年
以上
リフォームローン控除 ・省エネ改修工事
・バリアフリー改修工事
・多世帯同居改修工事
5年 1,000万円 A×2%+(B-A)×1%* 最高12万5千円 3,000万円以下 5年
以上
投資型ローン控除
(ローンの利用ありなしにかかわらず利用できる)
・省エネ改修工事
・多世帯同居改修工事
250万円(太陽光発電設備350万円) 改修工事費用の額の10% 最高25万円(太陽光発電設備を設置する場合は最高35万円) 3,000万円以内
バリアフリー改修工事
200万円 改修工事費用の額の10% 最高20万円 3,000万円以内
住宅耐震改修工事
250万円 改修工事費用の額の10% 最高25万円
認定住宅の新築または取得
1.認定長期優良住宅
2.認定低炭素住宅
  650万円 かかり増し費用の額の10% 最高65万円 3,000万円以内  

* A×2%+(B-A)×1% A 増改築等の住宅借入金等の年末残高における合計額のうち、工事等に要した費用の額の合計額に相当する部分の金額(特定増改築等限度額250万円) B 増改築等の住宅借入金等の年末残高における合計額(最高1,000万円)

住宅ローン控除の拡充措置とは?

2019年10月1日の消費税8%から10%の引き上げに伴い、住宅ローン控除(減税)の控除期間が3年間延長(10年間から13年間へ変更)されました。2%の差額相当分を3年間延長することで負担を軽減し、還元されます。

この措置は、消費税10%が適用される住宅の取得等について、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に住み始めた場合に適用される期間限定の措置です。

11年目以降の3年間については、消費税率2%引き上げ分の負担を軽減するために、3年間で消費税増税分にあたる「建物購入価格の2%(3分の2%×3年)」の範囲で減税を行います。具体的には、各年以下のいずれか少ない金額を税額控除します。

  1. 建物取得価格(上限4,000万円※)の3分の2%
  2. 住宅ローン年末残高または住宅の取得対価(上限4,000万円※)のいずれか少ない方の1%

※新築・未使用の長期有料住宅、低炭素住宅の場合は5,000万円

住宅ローン控除(減税)の対象となる住宅と適用条件

住宅の適用条件の概略を解説します。細かい条件が多いので、工事前に具体的な条件を税務署で確認することをおすすめします。

新築住宅の場合
(住宅ローン控除)
「住宅借入金等特別控除」
個人が住宅を新築、または取得した場合
(1)新築または取得の日から6ヵ月以内に住み始め、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいる
(2)新築または取得をした住宅の床面積(登記簿・マンションの場合は登記簿上の専有部分の床面積)が50平方メートル以上
(3)建物の床面積の2分の1以上の部分を本人が自宅として住むことだけに利用している
中古住宅の場合
(住宅ローン控除)
「住宅借入金等特別控除」
新築住宅の面積要件に加え、建築後使用されたものであり、(1)(2)(3)のいずれかに該当するもの
(1)家屋が建築された日から取得の日までの期間が20年(マンションなど耐火建築物の建物の場合には25年住宅ローン控除)以下
(2)耐震基準に適合する建物である
(3)平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で、(1) または (2) のいずれにも該当しない一定のもの(要耐震改修住宅)のうち、取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、住み始めた日までに、その耐震改修により一定の耐震基準に適合することが証明されたもの
増改築・リフォームの場合
(住宅ローン控除)
「住宅借入金等特別控除」
増改築等をした後の床面積等が新築住宅の面積要件と同様になることに加え、以下の要件を満たすこと
(1)自己が所有し、実際に住む家屋の増改築等
(2)増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模の模様替えの工事や一定のバリアフリー改修工事、一定の省エネ改修工事などの一定の条件に該当する
(3)増改築等の日から6ヵ月以内に住み始め、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいる
(4)補助金等を除いた工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用である

ほかの項目も見ていきましょう。

耐震改修工事
(住宅ローン控除)
「住宅借入金等特別控除」
耐震改修工事をした後の床面積等が新築住宅の面積要件と同様になることに加え、要耐震改修住宅について、以下の要件を満たす
(1)要耐震改修住宅の取得の日までに、同日以後において、耐震基準に適合するための「建築物の耐震改修計画認定申請書」など一定の申請手続きをしている
(2)申請に係る耐震改修の実施により、要耐震改修住宅に住み始めた日(その取得の日から6ヵ月以内の日に限る)までに、「耐震基準適合証明書」などにより一定の証明がされている
(3)取得の日から6ヵ月以内に住み始め、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいる
バリアフリー改修工事
(リフォームローン控除)
「特定増改築等住宅借入金等特別控除」
自己が所有する家屋の定められた要件を満たす一定のバリアフリー改修工事を含む増改築等の工事
(1)バリアフリー改修工事の費用の額が補助金等を除いて50万円を超えるものである
(2)増改築等の日から6ヵ月以内に住み始め、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいる
(3)増改築等をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、建物の床面積の2分の1以上の部分を本人が自宅として住むことだけに利用しているものである
(4)その工事費用の2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用である
省エネ改修工事
(リフォームローン控除)
「特定増改築等住宅借入金等特別控除」
自己が所有する家屋の以下の要件を満たす一定の省エネ改修工事を含む増改築等の工事
(1)断熱改修工事等または特定断熱改修工事等の費用の額が補助金等を除いて50万円を超えるものである
(2)増改築等の日から6ヵ月以内に住み始め、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいる
(3)増改築等をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、建物の床面積の2分の1以上の部分を本人が自宅として住むことだけに利用しているものである
(4)その工事費用の2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用である
多世帯同居改修工事
(リフォームローン控除)
「特定増改築等住宅借入金等特別控除」
自己が所有する家屋の以下の要件を満たす一定の多世帯同居改修工事を含む増改築等の工事
(1)多世帯同居改修工事の費用の額が補助金等を除いて50万円を超えるものである
(2)増改築等の日から6ヵ月以内に住み始め、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいる
(3)増改築等をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、建物の床面積の2分の1以上の部分を本人が自宅として住むことだけに利用しているものである
(4)その工事費用の2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用である
省エネ改修工事
バリアフリー改修工事
多世帯同居改修工事
耐震性向上改修工事
(投資型ローン控除)
「住宅特定改修特別税額控除」
個人が以下の要件を満たす一般省エネ改修工事・一定のバリアフリー改修工事・多世帯同居改修工事・耐震性向上改修工事をした場合
(1)工事の日から6ヵ月以内に住み始めている
(2)工事の費用の額が補助金等を除いて50万円を超えるものである
(3)工事をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、建物の床面積の2分の1以上の部分を本人が自宅として住むことだけに利用しているものである
(4)その工事費用の2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用である
耐震改修工事
(投資型ローン控除)
「住宅耐震改修特別控除」
個人が以下の要件を満たす耐震改修をした場合
(1)昭和56年5月31日以前に建築された家屋であって、本人が自宅として住むことに利用している家屋
(2)耐震改修(地震に対する安全性の向上を目的とした増築、改築、修繕または模様替えをいいます)をした家屋が、現行の耐震基準に適合する
認定長期優良住宅
認定低炭素住宅
(投資型ローン控除)
「認定住宅新築等特別税額控除」
個人が以下の要件を満たす認定住宅の新築または取得をした場合
(1)認定住宅の新築または建築後使用されたことのない認定住宅の取得
(2)新築または取得の日から6ヵ月以内に住み始めている
(3)新築または取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、建物の床面積の2分の1以上の部分を本人が自宅として住むことだけに利用しているものである

住宅ローン控除の手続き方法

住宅ローン控除は、住宅所有者の申告に基づいて減税または還付されることになるので、注意が必要です。何もしなければ減税はされません。

確定申告(年末調整)

住宅ローン控除(減税)を受けるための手続きは、最初の年度分と2年目以降の年度分では方法が異なります。控除を受ける最初の年度分は、住宅を取得した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告書に必要書類を添えて、住所地の納税地の税務署で確定申告をしなければなりません。

2年目以降は、確定申告書に「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」(付表が必要な場合は付表を含みます)のほか、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を添付して提出すれば問題ありません。

サラリーマンなどの給与所得者は、最初の年は上記同様に確定申告をしなければなりませんが、2年目以降は生命保険料控除申告書と一緒に11月ごろ勤務先に提出し、年末調整で特別控除を受けることができます。

「確定申告するのを忘れていた!」という場合でも、まだ間に合うかもしれません。なぜなら、還付の申告は、対象となる年の翌年1月1日から5年間遡って提出することができるからです。すぐにでも税務署に相談し還付申告をすれば、今からでも税金が戻ってくるかもしれません。

※【最新情報】新型コロナウイルスの影響による2020年の確定申告の期限

新型コロナウイルス感染症の拡大防止の観点から、国税庁は2020年の確定申告(2019年分の所得税・贈与税・消費税の確定申告)の申告・納付期限を4月16日までに延長すると発表し、通年よりも1ヶ月期間が延長されています。詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。

確定申告(年末調整)の必要書類

必要書類についてもしっかりと確認しましょう。

最初の年
  • 確定申告書
  • 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
    補助金等の交付を受ける場合や住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けた場合は、「(付表1)補助金等の交付を受ける場合または住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合の取得対価の額等の計算明細書」が必要です。 借入金または債務のうちに連帯債務となっているものがある場合には、「(付表)連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要になります。
  • 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
  • 家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等 住宅の取得等に関し補助金等の交付を受けているときは、補助金等の額を証する書類が必要です。また、住宅取得等資金の贈与の特例が適用されている場合は、住宅取得等資金の額を証する書類の写しも必要になります。
  • 売買契約書の写しや敷地の登記事項証明書等
    土地の購入に係る住宅借入金等がある場合に必要です。補助金等があるときは家屋の場合と同様です。
  • 源泉徴収票
    給与所得がある場合に必要です。
  • マイナンバーカード(通知カード)
2年目以降:年末調整で必要な書類
  • 「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」
    通常、税務署から送られてきます。
  • 「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
    通常、金融機関から送られてきます。

作成方法、書き方

初めての方なら、国税庁のHPからインターネットを利用して申告するのが、簡単でおすすめです。

  1. 国税庁HPの確定申告書作成コーナーにアクセス
    初めての方は作成開始にアクセス
  2. 源泉徴収票の内容を入力
    支払金額(税込みの給与収入の合計)・所得控除の額の合計額・源泉徴収税額をそれぞれに転記します。
  3. 売買契約書や登記事項証明書の内容を入力
    取得対価の額(土地代金・建物代金の消費税込みの金額)・建物の床面積・土地面積をそれぞれ転記します。
  4. 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書の内容を入力
    住宅借入金等の内訳(住宅のみ・土地等のみ・住宅及び土地等)を選択し、年末の残高と当初借入金の金額を残高証明書から転記します。
  5. 氏名やマイナンバーの入力
    税額計算は自動で計算されます。
  6. 申告書の提出
    e-TAXで送信することも、印刷して直接税務署に提出することもできます。

住宅ローン控除(減税)の算定

誤解してはいけないのが、減税はその方のローンの残高や収入、納税額によって税額控除される金額が異なるということになります。だれでも最大40万円が返ってくるわけではありません。

住宅ローン控除の金額は、以下の3つの内一番少ない金額になります。

  1. 各年の住宅ローンの年末残高×1%
  2. 税額控除限度額の40万円
  3. 控除対象税額の合計(所得税+住民税)

例えば、年末の住宅ローン残高が3,000万円であれば一般的に1%の30万円が最大で税額控除される可能性のある金額です。このケースでは、当然上限の40万円は税額控除されません。また、同様のケースでも所得税と住民税を合わせて20万円の人は、それ以上税額控除はされないため注意しておきましょう。

また、住民税の控除には上限額がありますので、必ず計算した金額のすべてが控除されるというわけではありません。前年分の所得税における課税総所得金額等の7%(136,500円を上限)が上限額となります。

住宅ローン控除(減税)の計算方法とシミュレーション

控除額の計算方法をイメージしやすいように具体的に見ていきましょう。

住宅ローン控除(減税)の計算方法

所得税の計算方法は以下のようになります。

(所得金額-所得控除額)×所得税率=所得税額

所得金額は収入金額から必要経費(給与所得者の場合は給与所得控除)を引いた金額です。所得金額から社会保険料控除や人的控除などの各種控除をしたものが課税所得と呼ばれ、これに所得税率を掛けることで所得税額を計算します。

この計算された所得税額から、税額控除として直接控除されることになります。所得税で控除しきれなかった金額は住民税から控除される仕組みです。先に説明したように、住宅ローンの年末残高の1%で計算した金額が控除限度額の40万円だったとしても、所得税と住民税の控除上限額の合計が40万円に満たなければ、40万円の全額が控除できないということになります。

住宅ローン控除(減税)のシミュレーション

具体的な金額で計算してみましょう。

住宅ローンを組む前に、月々の支払いと控除される金額を知ろう!

〈条件〉 ローン金額4,000万円(借入月は6月) 期間35年 金利1.2%
給与収入600万円(扶養対象者は配偶者のみ・課税所得270万円とする)
控除年 ローン残高
(千円)
(1)
ローン残高の1%
(2)
所得税の控除限度額
(3)
控除対象税額
控除額の内訳
所得税 住民税※
1年目 39,461 39.4万円 40万円 30.9万円 17.25万円 13.65万円
2年目 38,529 38.5万円 40万円 30.9万円 17,25万円 13.65万円
10年目 30,659 30.6万円 40万円 30.9万円 17.25万円 13.65万円

※住民税は控除対象限度額13.65万円で計算
※収入や課税所得はシミュレーション上10年間変化がないと仮定
(1)(2)(3)の内、色塗りとなっている最小金額が住宅ローン控除の減税額となります。10年目は、住宅ローンの残高が減少し、(1)が税額控除限度額です。

同条件で年収を変更
年収 控除対象税額
(1)+(2)
所得税
(1)
住民税
(2)
400万円
(課税所得150万円)
21.15万円 7.5万円 13.65万円
500万円
(課税所得200万円)
23.9万円 10.25万円 13.65万円
600万円
(課税所得270万円)
30.9万円 17.25万円 13.65万円
700万円
(課税所得350万円)
40.9万円 27.25万円 13.65万円

住宅ローンの残高が多いほど控除は増えますが、年収が多いほど所得税が増加するため控除ができる金額の増加傾向は顕著になることが理解できたのではないでしょうか。ローン残高が4,000万円以上あり、控除対象税額が40万円を超えると、減税効果が最大になるのです。

返済シミュレーション

住宅ローンを組む前に、返済額のシミュレーションもしてみてください。控除の金額も重要ですが、毎月の返済額も計画的な返済のためには大変重要です。ぜひ利用してください。

住宅ローンの選び方「イー・ローン」

これからマイホーム購入を検討している方は、日本最大級のローンデータベースから簡単に検索ができる「住宅ローン総合ランキング」をぜひ利用してみてください。金利や商品概要など金融機関ごとに見比べることができます。人気の住宅ローンをランキングで調べることができ非常に便利です。

  • 住宅ローン総合ランキング
ライター紹介
加治 直樹(かじ・なおき)
氏名
加治 直樹(かじ・なおき)
保有資格
1級FP技能士、社会保険労務士
主なキャリア
銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。中小企業の決算書の財務内容のアドバイス、資金調達における銀行対応までできるコンサルタントを目指す。法人個人を問わず対応可能で、会社と従業員双方にとって良い職場をつくり、ともに成長したいと考える。

融資の審査に関する内容につきましては、特定の金融機関がお申込みされたお客様に対して独自に行うものであり、当社は審査の過程および結果については一切関与しておりません。また、特定の金融機関の審査への適合性、正確性、完全性について保証するものではありません。