住宅ローン選びには、コストの比較も忘れずに

わが家に合うのは、どんなローン？

多くの人にとって住宅は人生で最も大きな買い物ですから、ローン選びにも迷ってしまいますよね。さまざまなタイプの住宅ローンがあり、イー・ローンのような比較サイトをみると、とにかく比較検討をはじめてみたくなるものです。

でも、まずは、「わが家に合う住宅ローン」はどんなものか、基本的な条件をはっきりさせていくのが先決です。借入額や返済期間、金利タイプ（変動or固定）等の基本的な条件を決め、さらに、「ネット上で手続きできるローンがいい」「店頭で相談したい」「病気になったら保険金でローンが返済される保険付きのローンがいい」等の希望条件も考えていきます。年収の何倍もの金額を借りて、数十年に渡って返済していくのですから、安心して無理なく返済していけるローンの条件をはっきりさせておくことが大切です。

なお、「わが家に合うローン」を検討する際には、過去のコラムや住宅ローンガイド、賢い借り方も参考になさってください。

【参考リンク】

• 第398回　住宅ローンの金利の決まり方を学んで、自分にあった金利タイプを選ぼう
• 第408回　「マイホームの買い時」を家計から見極めよう！
• 住宅ローンガイド
• 賢い借り方

コストや利便性を比べてみよう

住宅ローンに求める基本的な条件が決まったら、次に、その条件を満たすローンをピックアップして、気になる点を具体的に比較検討していきます。金利はもちろん、手数料や保証料なども含めてトータルのコストを比べ、さらに、自分にとって返済しやすい仕組みを持つローンを選びたいものです。イー・ローンの「ローン比較リスト」なら、気になるローンを5件まで登録して、項目ごとに比較検討できるので便利です。また、金利を比較する際は、「住宅ローンシミュレーション」を利用すれば、具体的に総利息額や月々の返済額などがわかります。

借り入れ時のコスト

借り入れ時のコストとして金額が大きいのが、保証料と事務手数料です。保証会社を利用せず、保証料がかからない住宅ローンもありますが、その場合は、手数料が高めに設定されている場合もあるようです。借り入れ時のコストを比較する際には、保証料と手数料を合わせた金額で比べる必要があります。

事務手数料の設定のしかたには、「50,000円」といった一律の金額で設定される定額タイプと、「融資金額×2.1％」といった定率タイプがあります。表1のように、定額タイプの場合は借入金額が大きいほど、定率タイプに比べて手数料は割安になります。

一方、保証料には、一括払い方式と金利上乗せ方式があり、借入額や借入期間、返済方法や年収などの諸条件によっても異なります。

表2は、3つの変動金利のローンを比較した例です。
　1,000万円を20年返済で借りた場合の「保証料+事務手数料の合計額」を比べてみると、中央三井信託銀行や群馬銀行のように保証料のかかる場合でも、保証料が最低ラインに抑えられれば、保証料なしの住信SBIネット銀行よりも割安です。しかし、審査の結果、高い保証料を支払うことになれば、「保証料なし」のほうが割安ということになります。

また、失業して返済できなくなった場合に保険金で返済される保険や、病気になって返済ができなくなった場合に保険金で返済される保険が付加された住宅ローンもあります。通常は保険料として年0.1～0.3％程度の金利を上乗せして払う必要がありますが、群馬銀行や住信SBIネット銀行のローンでは保険料の負担なく付加することができます。したがって、住宅ローンに保険付加をすることを決めているなら、保険料負担がない分、トータルではコストが割安と判断されるケースもあるでしょう。

※住宅ローンに付加できる保険の保障範囲や保険金が支払われる条件は商品によって異なります。保険料だけでなく、保険内容も事前によくご確認・ご検討ください。

返済中のコスト

返済中のコストは、どんな返済の仕方を希望するかで違ってきます。借り入れ時に決まった条件どおりに返済を続けていくなら、返済中に余分な手数料はかかりません。しかし、返済期間中に「変動金利→固定金利」といった金利タイプの変更や繰上返済などを行う場合は、手数料がかかります（金融機関・商品によっては、無料の場合もあります）。数十年に及ぶ返済期間中、景気の変化によっては金利タイプを変更したい、家計に余裕ができたら繰上返済をしたいと考えているなら、返済期間中のコストが少ないローンを選びたいところです。

表3は、返済中の手数料の例です。取り上げた３つのローンはいずれも金利タイプの変更は可能（特約期間中は不可）ですが、中央三井信託銀行や群馬銀行の場合は手数料がかかります。

また、繰上返済をする場合は、どのタイミングでどれだけ返済するかによっても手数料が違ってきます。こまめに何度も繰上返済をしたいなら手数料無料は欠かせないポイントです。しかし、「繰り上げ返済はできないかも。」「繰上返済を行うとしたら、子どもの教育費負担が終わった時点で、まとまった金額で1度だけ」などと考えている場合などは、「繰上返済手数料無料」はそれほど大きなポイントとはならないでしょう。

このように、住宅ローンに求める条件によって、また、審査結果によっても、コストは変わってきます。安心や利便性を考えて、サービスの充実した住宅ローンを希望していたけれど、具体的にチェックしてみると、思った以上にコストがかかることがわかる場合もあるでしょう。また、逆に、比較検討するうちに思ってもみなかったサービスが、納得できる範囲内のコストで得られることがわかる場合もあるのではないでしょうか。

土地や住宅は大きな買い物です。慌てないで、希望に合いそうなローンをピックアップして、具体的なコストやサービスを比較し、再度住宅ローンに求める条件を見直して・・・という作業を何度か繰り返して、わが家にあったローンを見つけていかれてはいかがでしょうか。