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不動産担保ローンは、不動産を担保にして借り入れするローン商品で、銀行や信用金庫・信用組合、ノンバンク（信販会社、消費者金融、不動産担保ローン専業会社など）で取り扱っています。土地・建物、マンション、賃貸アパート、駐車場など、担保とする不動産は自分名義のほか、両親や配偶者などの名義であっても、名義人が担保提供すれば、不動産担保ローンを利用することができます。

不動産担保ローンは、大きく分けて、個人向けと事業者向けがあります。個人向け不動産担保ローンでは、教育資金やマイカー購入資金、リフォーム資金、別荘・セカンドハウス購入資金、相続資金など資金使途は幅広く利用でき、ある程度まとまった資金が必要な場合に有効です。また、複数のローンを1本にまとめる借り換え資金としても利用できます。ただし、事業性資金には利用できないのが一般的です。

事業者向けの不動産担保ローンは、開業資金、運転資金、設備資金、納税資金など、事業性資金として幅広く利用することができます。特に新規開業などで、銀行からの借り入れが難しい場合などに、まとまった資金調達が可能となります。

個人向け、事業者向けともに、不動産を担保にするため、無担保ローンに比べると金利は低く抑えられています。さらに、不動産の担保評価が高ければ借入可能額も高額になり、1億円、2億円、なかには10億円を上限とする商品もあります。無担保ローンの返済期間は最長で10年程度が一般的ですが、不動産担保ローンは20年～30年の商品が多く、最長35年と長期での返済が可能な商品もあります。

金利については、フリーローン、ビジネスローンの無担保型ローンより低く、下限金利は1%程度～5%程度、上限金利は10%以下とするところが多いようです。ただし、不動産担保ローンの場合、ローン事務手数料や不動産の抵当権設定登記費用など諸費用がかかり、借入金額が多ければ、それだけ諸費用も高くなります。金利だけではなく、諸費用も含めて商品選びをすることが大切です（諸費用はQ4参照）。

個人（個人事業主は除く）が貸金業者（ノンバンク＝信販会社や消費者金融、不動産担保ローン専業会社など）から借り入れをする際、全ての借り入れの合計が年収の3分の1までに制限されます。不動産担保ローンでの借り入れも総量規制の対象となりますが、担保とする不動産が自宅ではなく、賃貸アパートや駐車場、別荘など自宅以外の不動産であれば、総量規制の「除外貸付け」での借り入れが可能となります。

「除外貸付け」は、貸金業法で以下のように規定されています。

• 不動産購入、不動産改良のための貸付け（いわゆる住宅ローン）、そのためのつなぎ融資
• 自動車購入時の自動車担保貸付け（いわゆる自動車ローン）
• 高額療養費の貸付け
• 有価証券を担保とする貸付け
• 不動産（個人または担保提供者の居宅などを除く）を担保とする貸付け
• 売却予定不動産の売却代金により返済される貸付け
• 金融商品取引業者が行う500万円超の貸付
• 手形の割引（融通手形を除く）
• 貸金業者を債権者とする金銭貸借契約の媒介

除外貸付けによる借入金額は、総量規制に算入されないため、その後の借り入れに影響を与えません。

また、除外貸付けのほか、総量規制の例外となる貸付けがあります。例外貸付けとは、債務者の利益保護に支障を生ずることのない貸付けで、返済能力があれば、借り入れすることができるものです。

「例外貸付け」は、貸金業法で以下のように規定されています。

• 顧客に一方的に有利となる借り換え（いわゆる、おまとめローンなど）
• 借入残高を段階的に減少させるための借り換え
• 顧客やその親族などの緊急に必要と認められる医療費を支払うための資金の貸付け
• 社会通念上 緊急に必要と認められる費用を支払うための資金（10万円以下、3カ月以内の返済などが要件）の貸付け
• 配偶者と併せた年収3分の1以下の貸付け（配偶者の同意が必要）
• 個人事業者に対する貸付け（事業計画、収支計画、資金計画により、返済能力を超えないと認められる場合）
• 新たに事業を営む個人事業者に対する貸付け（要件は、上記と同様。）
• 預金取扱金融機関からの貸付けを受けるまでの「つなぎ資金」に係る貸付け（貸付けが行われることが確実であることが確認でき、1カ月以内の返済であることが要件）

例外貸付けでの借入金額は、総量規制に算入されるため、その後の借り入れに影響を与えます。総量規制の基準を超えると、除外貸付け、例外貸付け以外の借り入れはできなくなります。

このように貸金業法の総量規制には除外貸付けや例外貸付けがありますので、自分が対象になるか確認してみましょう。

申込条件は、金融機関によって異なりますが、申込時は20歳以上70歳以下程度、完済時は75歳以下、80歳以下などの年齢制限があり、継続した安定収入があることを条件にするのが一般的です。個人事業主や法人の場合は、安定した事業経営であるか、新規事業のための資金調達であれば事業計画などを確認されることがあります。赤字決算であっても今後の事業の見通しが立っていれば借り入れができるケースもあります。

また、基本的に保証人は不要（法人契約は一般的に代表者が連帯保証）ですが、代わりに保証会社の保証が受けられることが条件となっている金融機関があります。他には、地方銀行や信用金庫・信用組合では、担保物件の所在を営業エリアに限定するなどの条件もあります。

最終的に不動産担保ローンは、担保とする不動産の評価が最も重要で、借入金額や金利は不動産評価によって決まります。不動産評価は、路線価などを用いて評価額を算定するのが一般的で、換価性の高い（売却しやすい、お金に換えやすい）物件は評価額も高くなる傾向にあります。借入金額は不動産評価額の6割～8割の掛け目で設定されることが多いようです。

申込み時、契約時に必要な主な書類は、以下のとおりです。必要な書類は金融機関によって異なりますが、担保物件に関する登記書類は法務局（または出張所）に申請して取得しなければなりませんので、事前の確認はしっかり行うようにしましょう。

担保物件に関する書類

• 登記事項証明書（土地・建物の登記簿謄本）
• 公図
• 固定資産評価証明書
• 既存借入に関する書類：返済予定表や残高証明など
• *印の書類は、借入条件などにより求められる可能性のある書類

個人の場合

• 運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなどの本人確認書類
• 収入証明書（源泉徴収票・住民税決定通知書・確定申告書・所得税納税証明書など）
• 印鑑証明書
• 資金の使途が確認できる書類
• おまとめローンとして利用する場合は、他社おまとめ対象ローン関係書類（返済予定表や残高証明書など）
• リフォームや投資用不動産購入資金などの場合、不動産売買契約書や工事請負契約書・見積書、建物図面など
• *印の書類は、借入条件などにより求められる可能性のある書類

個人事業主の場合

• 運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなどの本人確認書類
• 収入証明書：確定申告書1年～3年分など
• 印鑑証明書
• 資金の使途が確認できる書類
• 事業概要書：営業実態のわかる書類、営業許可証や受注書、納品書など
• 事業計画書：事業内容のわかる書類、借入計画書など
• 連帯保証人に関する書類：本人確認書類、収入証明書、印鑑証明書など
• *印の書類は、借入条件などにより求められる可能性のある書類

法人の場合

• 決算書：2期分など
• 履歴事項全部証明書：会社の商業登記簿謄本のこと（発行から3カ月以内など）
• 事業概要書：営業実態のわかる書類、営業許可証や受注書、納品書など
• 事業計画書：事業内容のわかる書類、借入計画書など
• 資金の使途が確認できる書類
• 連帯保証人に関する書類：本人確認書類、収入証明書、印鑑証明書など
• *印の書類は、借入条件などにより求められる可能性のある書類

不動産担保ローンは金利が低めであるのはメリットですが、さまざまな諸費用がかかるのがデメリットといえます。諸費用の金額は金融機関により異なりますが、印紙税の金額と抵当権設定登記にかかる登録免許税の税率は、借入金額により決まっています。

借り入れにかかる主な諸費用には以下のものがあります。

• 事務手数料
• 保証料
• 印紙税
• 抵当権設定登記費用
• 不動産鑑定費用

事務手数料

保証委託や融資事務にかかる手数料で、借入金額に定率1.1%～2.2%（税込）程度でかかる金融機関が多いようですが、借入金額に応じて定額で5.5万円（税込）や11万円（税込）などと規定している金融機関もあります。

保証料

不動産担保ローンは原則、連帯保証人は不要ですが、金融機関指定の保証会社の保証を受けられることが条件となっている商品がほとんどです。その保証料は金融機関が負担するケースと契約者が負担するケースがあり、金融機関によって扱いが異なります。

印紙税

金銭消費貸借契約書に印紙を貼付することで納税します。印紙税の金額は借入金額によって、以下のように決まっています。

• 100万円超500万円以下：2,000円
• 500万円超1,000万円以下：1万円
• 1,000万円超5,000万円以下：2万円
• 5,000万円超1億円以下：6万円

抵当権設定登記費用

担保として提供する不動産に抵当権を設定するための費用です。その内訳は、登録免許税と手続きを代行する司法書士への報酬です。登録免許税の税額は、抵当権の場合「借入額（債権額）×0.4%」、根抵当権の場合「極度額×0.4%」で算出されます。司法書士報酬は特に法的な規定はありませんが、数万円程度というケースが多いようです。

不動産鑑定費用

担保となる不動産の評価を行うための費用で、10万～20万円程度が目安となりますが、金融機関によっては不要とするところもあります。

以上のように、不動産担保ローンでは、諸費用がかかります。借入希望条件次第では不動産担保ローンではなく、無担保型のフリーローンやビジネスローンのほうが、金利は高めでも結果的に支払総額が少なくなる可能性もありますので、よく検討して利用するようにしましょう。

不動産担保ローンを利用するにあたっては、無理のない返済計画であるかが最も重要です。低金利で借入可能額大きく、返済期間も長く設定できるのがメリットですが、不動産を担保にするということは、返済不能になれば、最悪の場合は担保物件を失うリスクがあるということです。

借入金額が多くなれば、毎月の返済負担は当然重くなります。長期返済にすれば、毎月の返済負担は軽減できますが、総支払利息は増えることになります。また、金融機関や商品によって金利タイプは変動金利型、固定金利型があり、変動金利型の場合は、長期にわたる返済期間中の金利上昇のリスクも抱えることになります。金利上昇になっても返済していける見通しを立てておくことも大事です。

さらに、長期返済にすると起こるリスクに、担保不足になる可能性も挙げられます。借入時の担保評価から著しく不動産価格が下落した場合、追加で担保を求められる可能性もゼロでありません。換価性の高い不動産であれば急激な下落は考えにくいものの、長期にわたる返済期間中に何があるかわかりません。こうした不動産担保ローンならではのリスクも想定し、できるだけ短い期間で返済することも検討しましょう。

高額な借り入れになる場合、団体信用生命保険（団信）の加入を検討してください。団信に加入できれば、契約者に万一のことがあった場合、団信の保険金で残りのローンは清算されますので、加入できる商品を選ぶことも大切です。団信がない商品、団信に加入できない場合は、別途、生命保険の加入も検討しておきましょう。団信のように保険金が逓減していく逓減定期保険や収入保障保険で対応するといいでしょう。

担保にする不動産に建物が含まれる場合も注意が必要です。金融機関、商品によっては、担保となる建物の火災保険の保険金請求権に「質権」を設定するケースがあります。質権を設定した場合、火災などで建物が消失した際、火災保険の保険金は金融機関が受け取り、ローン返済に充てられます。質権設定が条件になっていない場合でも、生命保険同様に、火災保険に加入し、万一に備えておくようにしましょう。