カードローン

マイカーローン

住宅ローン

おまとめローン

ビジネスローン

教育ローン

不動産担保ローン

フリーローン

リフォームローン

その他のローン
  1. イー・ローン：TOP
  2. 住宅ローン
  3. FPからのアドバイス
  4. うちも使える？残価設定型住宅ローン

第1184回NEW

うちも使える？残価設定型住宅ローン

住宅メーカーのホームページで「残価設定型」の住宅ローンを見つけました。返済負担が軽くなるとのことですが、どういう仕組みなのでしょうか。（会社員　30代　男性）
残価設定型住宅ローンは、借入金額から住宅の残価（将来的な住宅の価値）を差し引いた金額をもとに毎月返済額が計算される仕組みにより、毎月の返済負担を軽くすることができる住宅ローンです。一定の高品質な住宅を購入する場合に利用できます。

残価設定型住宅ローンとは

資材高騰や人手不足、円安などの条件が重なって住宅価格が上昇。住宅を購入するには、高額で長期のローンを組むことが必要な場合が増えてきました。そこで、毎月の返済負担を軽くすることが可能な「残価設定型住宅ローン」が注目されています。

残価設定型住宅ローンとは、将来的な住宅の価値（残価）を設定し、借入金額からその残価を差し引いた金額をもとに毎月返済額を計算することによって、借入中の返済負担が軽減される仕組みになっています。ただし、残価分にも利息はかかり、毎月返済額が抑えられる分、返済期間は長くなるので、返済総額は、通常の住宅ローン利用時よりも多くなります。

残価設定型住宅ローンの利用者が住み替えを希望したり死亡したりした場合には、物件売却資金等を一括返済に充てることになります。売却代金等が一括返済に必要な金額に不足する場合でも、保証制度や保険制度で補償され、ローン利用者には債務が残らない仕組みになっています。

図1　残価設定型住宅ローンのイメージ（筆者作成）

残価設定型住宅ローンは高品質な住宅が対象

残価設定型住宅ローンを利用できる金融機関はまだ限られています。また、どんな住宅にでも利用できるローンではなく、対象となるのは将来的な「残価」が見込める高品質な住宅に限られます。

JTI（一般社団法人移住・住みかえ機構）は、残価設定型住宅ローンを提供する金融機関向けに、残価（住宅の資産価値）を保証する制度を提供しています。残価保証が受けられる住宅は、長期間、維持管理ができる体制を整えているとJTIが認めた事業者の施工する認定長期優良住宅に限られます。

JTIの残価保証を利用した残価設定型住宅ローンは、提携住宅メーカーを通じて利用することができ、事前に設定した残価設定月以降、いつでも行使できる2つのオプション（1. 返済額を大幅に軽減できる、2. ローンの残高で家を買い取ってもらえる）を行使できる仕組みになっています。

残価設定型住宅ローンに対応した保険制度が創設

住宅ローン利用者の返済負担軽減のため、残価設定型住宅ローンを取り扱う金融機関の増加に向け、2025年12月に国土交通省は2025年度補正予算で残価設定型住宅ローンの供給促進のための住宅融資保険制度の創設を発表し、2026年3月、住宅金融保険機構で「特定残価設定ローン保険」が創設されました。

住宅融資保険制度とは、不測の事態などで債務返済がなされなかった場合に、金融機関の損害を補償する保険です。残価設定型住宅ローン向けの「特定残価設定ローン保険（金融機関向け住宅融資保険商品）」は、設定していた「残価」が将来の住宅価値を下回り、対象不動産を売却してもローン残高を返しきれない場合等の金融機関の損害額を補償します。

2026年3月31日時点では、特定残価設定ローン保険を取り扱う金融機関はないということですが、今後、残価設定型ローンを提供する金融機関の増加が期待されます。

なお、残価設定型住宅ローンは高品質の住宅が対象となる仕組みのため、残価設定型住宅ローンの利用ありきで住宅購入計画を立てると住宅購入予算がより高額になる可能性もあります。まずは、どんな住宅を購入したいのかを検討し、そのうえで、認定住宅等の高品質な住宅を購入すると決めたら、残価設定型住宅ローンも検討されるとよいでしょう。

【参考リンク】

私が書きました

大林 香世 （おおばやし かよ）

ファイナンシャル・プランナー（CFPR）、一級ファイナンシャル・プランニング技能士、DCプランナー。

大学卒業後、教育系出版社に入社、教材・雑誌編集などを担当。その後、独立系FP会社を経て、2000年春より独立系FPとして、ライフプラン全般の相談業務や雑誌・HPのマネー系コラムの執筆などを行っている。

※執筆日：2026年05月29日

住宅ローンの総合ランキング

住宅ローンを探すなら「イー・ローン」の住宅ローン総合ランキングをチェックしてみましょう。

  1. 適用金利（年率）
    0.990% ～ 1.180%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
    保証料
    無
    団信料
    込
  2. 適用金利（年率）
    1.325% ～ 3.125%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
    保証料
    無
    団信料
    込
  3. 適用金利（年率）
    0.990% ～ 1.080%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
    保証料
    無
    団信料
    込
  4. 第4位
    適用金利（年率）
    0.795%
    金利体系
    固定金利選択型（3年）
    手数料
    別
    保証料
    無
    団信料
    込
  5. 第5位
    適用金利（年率）
    0.800% ～ 3.325%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
    保証料
    別
    団信料
    無
  6. 第6位
    適用金利（年率）
    0.990% ～ 1.080%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
    保証料
    無
    団信料
    込
  7. 第7位
    適用金利（年率）
    0.950% ～ 3.125%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
    保証料
    込
    団信料
    込
  8. 第8位
    適用金利（年率）
    1.000% ～ 3.325%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
    保証料
    込
    団信料
    込
  9. 第9位
    適用金利（年率）
    0.945%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
    保証料
    無
    団信料
    込
  10. 第10位
    適用金利（年率）
    0.950%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
    保証料
    無
    団信料
    無
総合ランキングは、アクセス数と申込数（2026年04月の実績）、適用金利（2026/06/05 10:41現在）の3つのランキングデータをもとに、総合的かつ機械的にランキングしたものです。
また、このランキングはサービス選択時の参考情報を提供することを目的としており、ローン商品の商品性の優劣を示したり、イー・ローンとして特定の金融機関、ローン商品を推奨したりするものではございません。
FPからのアドバイス（住宅ローン） トップに戻る

住宅ローンを探す