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第1176回NEW

50代からの住宅ローンは可能？審査と返済時はここに注意！

現在50代ですが、今から住宅を購入したいと思います。住宅ローンは借りられるでしょうか？審査や返済時をはじめ、50代で住宅ローンを組む際の注意点を教えて下さい。（会社員　52歳　男性）
50代でも住宅ローン借入れは十分可能です。ただし、完済時の年齢上限（80歳未満など）から逆算すると、借入期間が短くなり、毎月の返済額が高くなる傾向にあります。また、健康状態による団信加入の可否や、老後資金との兼ね合いが非常に重要です。「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」を見極める必要があります。

50代の住宅ローン、「借入期間」と「健康状態」の壁

まず知っておくべきは、50代の審査では「借入期間」と「健康」が壁になる可能性がある点です。多くの金融機関では、完済時の年齢上限を「80歳未満」と定めています。52歳でローンを組む場合、借入期間は最長でも27年程度となり、現役世代が一般的に利用する35年ローンは選択できません。

同額を借りる場合、借入期間が短くなるほど、当然ながら毎月の返済額は膨らみます。それによって、返済負担率（年収に占める年間の借入返済総額の割合）が高くなりすぎると、審査条件を超えてしまい、借りることができません。「借りられる額」ではなく、「無理なく返せる額」を見極める必要があります。

また、50代は持病や既往歴が増える年代のため、団体信用生命保険（団信）に加入できるかどうかも大きなポイントになります。健康状態を理由に団信に加入できないと、民間の住宅ローンは組めません。

その場合は、引受基準緩和型のワイド団信に加入するか、団信加入が「原則」とされている「フラット３５」を無保険で利用するといった方法をとることになります。ワイド団信は通常の団信よりも金利の上乗せが必要になりコストがかかります。それでも、無保険で高額な住宅ローンを借りるリスクはできるだけ避けたいものです。

老後資金をしっかり残せるか？

50代以降に住宅ローンを借りる際に、最も注意すべき点は、老後資金をしっかり残せるかどうかです。住宅ローンを返し終えることができても、そこで資金が尽き、老後資金が残せない状態は大きな問題です。

長寿化時代であること、介護に費用がかかることなども考慮して、ゆとりある資金計画を立てましょう。

まずは、何歳まで働きますか？65歳でしょうか？あるいは70歳、75歳など、「実質的な引退年齢」を設定し、その時に住宅ローン残債がいくらあるかを把握します。

繰上返済を行うかどうか、退職金で完済するかどうか（できるかどうか）など、返済予定表を見ながら確認しましょう。お子さんがいれば、教育資金も加味する必要があります。

持ち家は固定資産税や修繕費（マンションなら管理費や修繕積立金）などのランニングコストもかかります。年金生活になったときに住宅ローンの返済が負担になっていないかをしっかり確認しておきましょう。

50代からの住宅購入を成功させる3つの方法

50代からの住宅購入を成功させる方法として3つ挙げておきます。

  • 1つは、頭金の積み増しです。できるだけ頭金を用意することで、35年ローンを組むよりももっと期間の短い住宅ローンを組むようにしたいもの。頭金が用意できない場合は、ムリのない予算に収めるよう、予算を縮小することも考えましょう。借入額を可能な限り圧縮することで、定年後に月々の返済額が家計を圧迫することがないようにしましょう。
  • 2つめは、50代で購入するからこそ、できるだけ再販しやすい物件を選ぶことです。将来的に介護施設に入居する場合は、住み替えが必要になります。そんな時に、「売りやすい」あるいは「貸しやすい」物件であれば、家計の助けになります。いざというときに、家計の最後の砦となるよう、物件は慎重に選びたいものです。
  • 3つめは、高齢期の住宅ローン返済が厳しくなったときに、リバースモーゲージを利用する可能性があるなら、対象物件の条件に当てはまっているかどうかなども確認しておきましょう。リバースモーゲージとは、自宅に住み続けながら、自宅を担保に老後資金を借り、死亡時に売却して返済する仕組みです。

50代の住宅購入は、老後を安心して暮らすための「守り」の住まいづくりです。自身の退職金や年金、定年後の働き方、そして健康状態などを加味して、無理のない計画を立てることが大事です。

無理な住宅ローンにならないよう慎重に検討するために、FPなどに住宅ローン購入後のキャッシュフロー表を作成してもらうといいでしょう。

【参考リンク】

私が書きました

豊田 眞弓 （とよだ まゆみ）

ファイナンシャル・プランナー、シニアリスクコンサルタント。

20代前半より経営誌や経済誌、女性誌と広く手がけるライターとして個人事業を展開。1995年より独立系FPとして、雑誌やムック、新聞、サイトへの寄稿・監修、相談業務、講師などで活躍。「今日からの　お金持ちレシピ」（明日香出版）をはじめ共著本など多数。

※執筆日：2026年04月02日

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