住宅ローン借り換え時の審査のポイントは？

日本の住宅ローン市場を把握しよう！

住宅ローンの審査については、気になる方も多いと思います。

Mさんがご覧になったのは、アメリカ合衆国の前FRB議長のバーナンキ氏が「住宅ローンの借り換えができなかった」と語ったという記事ですね。たしかに、あのバーナンキ氏が借り換えできなかったのなら、借り換え時の審査はかなり厳しいのかも…という気持ちになるかもしれません。でも、ちょっと待って！そもそも、アメリカと日本では、経済状況も住宅ローンを取り巻く環境も異なります。それに、バーナンキ氏がどんな条件で借り換えしようとしていたのかもわかりませんよね。落ち着いて、日本の金融機関の住宅ローンの借り換え時の審査について確認してみましょう。

なお、住宅ローンの借り換えのメリットや注意点などについては、先日のコラムで取り上げられているので参考になさってください。

【参考リンク】

• 第583回　住宅ローンは過去最低金利を更新！？条件を確認して借り換えのチャンスを検討しよう！ （2014年08月13日）

物件評価以上の借り入れが可能な住宅ローンも多い

住宅ローンの借り換え時にまず気になるのは、物件の担保割れではないでしょうか。購入後年数が経つと原則物件の担保価値は下がっていきますが、高金利の住宅ローンを利用している場合や高額の長期住宅ローンを利用している場合は、初めのうちは利息返済に回る割合が高くて元金の返済が進まず、住宅ローン残高のほうが担保価値を上回ってしまう状況になりがちです。以前は担保割れ物件での借り換えは難しかったのですが、現在は、物件評価以上の借り入れが可能な住宅ローンも多くなっています。

たとえば、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携住宅ローンである【フラット35】を借り換えで利用する場合の借入額は、100万円以上8,000万円以下で、「お借換えの対象となる住宅ローンの残高」または「機構による担保評価の額の200%」のいずれか低い額まで（1万円単位）とされており、一定の諸費用も借入額に含めることができます。

しかし、物件評価以上の借り入れが可能ということは、もしも住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は担保物件を差し押さえても資金を回収できないということを意味します。それでは金融機関も困るので、借り換え時には担保物件以外の審査項目もよりしっかりとチェックされて、「きちんと返済ができるかどうか」の判断が行われるというわけですね。

住宅ローンの審査項目は？

では、物件の担保評価の他にどんな審査項目があるのでしょうか。審査の項目や基準は金融機関によって異なりますが、平成25年度の国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、回答した1,273の金融機関のうち、住宅ローンの審査項目として95%以上の金融機関があげている項目は「担保評価」「借入時年齢」「完済時年齢」「年収」「勤続年数」「返済負担率」があります。95%には及びませんでしたが、「健康状態」も94.8%の金融機関が審査項目に挙げています。

これらの項目は、新規・借り換えを問わずチェックされる項目ですから、現在住宅ローンを借りている方は、以前はクリアできた項目のはずですが、現在の状況でそれぞれの審査項目について確認しておきましょう。

・借入時年齢、完済時年齢

年齢が上がるほど、返済可能な期間は短くなります。特に50代以降になると返済可能期間はどうしても短くなるので、借り換え希望額によっては、借り入れが難しい場合もあるかもしれません。住宅ローンによっては、年齢制限の幅が広いものもあるので、検討されるとよいでしょう。

・年収、勤続年数

一定の収入があって勤続年数が長ければ、継続的に返済が可能と判断されて、評価は高くなります。逆に転職したばかりの方や自営業の方の場合は評価が低くなりがちです。年収や勤続年数の条件は金融機関や住宅ローンによって異なるので、転職されて間もない方などは条件をよく確認しましょう。

なお、収入が増えるようなステップアップを目指した転職であっても、転職後まもなくで勤続期間が短ければ、審査に通らないこともあります。これから転職を考えられている場合は、事情が許すなら転職は借り換え後に実行されたほうが無難でしょう。

・返済負担率

返済負担率とは、年収に占める借入金返済額の割合のことです。たとえば、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している全期間固定金利の住宅ローン【フラット35】の場合は、年収400万円未満の場合は30%以下、年収400万円以上の場合は35%以下が条件とされています。

注意したいのは、この場合の「借入金」には、住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローン、キャッシング、商品の分割払いやリボ払いなどの金額も含まれるということです。その他のローンの返済額が多ければ、住宅ローンの借入可能額が少なくなるということになります。

住宅ローンの借り換えを申し込む前に、その他のローンはできるだけ返済しておきましょう。金融機関によっては、カードローンなどの借入可能限度額も借入金の計算に含める場合もあるので、不要なカードローンなどは解約しておいたほうがよいでしょう。

返済負担率については、下記のページも参考になさってください。返済負担率から借入可能額を試算することもできます。

【参考リンク】

• イー・ローン　住宅ローンガイド　「返済負担率」から金融機関が貸してくれる金額を知ろう

ただし、金融機関が条件とする返済負担率はクリアできたとしても、実際にあなたが返済可能な金額かどうかは別問題です。住宅ローンとその他のローンを合わせた返済額を、無理のない生活を維持しながら返済していけるのかどうか、よく検討した上で返済計画は立てましょう。

・健康状態

住宅ローンの審査で健康状態を問われるのは、団体信用生命保険（団信）に加入できるかどうかに関わってくるからです。団信はローン契約者が死亡した場合に、保険金でローン債務が保険会社によって弁済される仕組みの保険です。多くの金融機関では、住宅ローンの借り入れの際には団信加入が条件になっているので、健康状態は重要なポイントになります。

健康状態に問題があり、団信に加入できない方は、団信加入が不要あるいは選択制であるローンを選ぶことになります。団信が任意加入の住宅ローンの代表的なものに【フラット35】があります。

なお、団信に加入せずに借り換えができた場合には、団信以外の手段でローン契約者が死亡した場合のリスクに備える必要があります。遺族がローンの返済を引き継ぐことを了承していたり、ローン返済分をカバーできる生命保険に加入済みだったりすれば問題ないでしょうが、団信に換わる備えが用意できない場合には、無理に借り換えをしないという選択肢もあります。現在返済中の団信つきの住宅ローンを継続し、繰上返済や毎月返済額の変更などのその他の手段で返済負担を減らすことも検討してみてください。

自分にあった条件の住宅ローンを探そう

住宅ローンの審査項目についてご自分の状況を整理できたら、ご自分にあった条件の借り換えローンを探しましょう。金融機関の求める条件は住宅ローンによって異なるので、気になる項目に注目して比較検討してみましょう。

たとえば、以下の表はイー・ローン掲載の住宅ローンから抜粋し、比較したものです。勤続年数に注目すると、給与所得者の場合、新生銀行は満2年以上、イオン銀行は6か月以上が条件とされていますね。年齢や収入についての条件も2つの住宅ローンは異なっています。

住宅ローンを選ぶ際には、金利や手数料などの基本的な要件だけでなく、金融機関から求められる条件についても比較検討して、自分に合った住宅ローンを選ばれるとよいでしょう。イー・ローンの「ローン比較リスト」の機能を使えば、5つまでのローンを並べて各項目ごとに比較検討することができるので、活用されてはいかがでしょうか。