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第1172回NEW

住宅ローンの変動金利はどこまで上がる？

マンション購入を検討中です。毎月返済額が同じでも多くの借り入れができる変動金利を考えていますが、金利上昇が不安です。どのように考えればいいのか、教えてください。（会社員・40歳）
昨今の不動産価格の高騰により、住宅ローンの借入額が大きくなる傾向にあります。変動金利の決まり方や変動金利に影響を与える日銀の政策金利にも注目し、返済中に金利上昇が起こる可能性を考慮した資金計画を立てるようにしましょう。

住宅ローンの変動金利は日銀の政策金利の影響を受ける

日銀がマイナス金利政策を解除した2024年以降、政策金利の利上げが実施されています。直近では2025年12月の金融政策決定会合後に、0.50%から0.75%へと引き上がりました。日銀の政策金利に注目が集まるのは、住宅ローンの変動金利の上昇に影響があるからです。

住宅ローンの金利は、変動金利と固定金利（一定期間の金利が固定される固定金利選択も含む）の2種類に分けられます。変動金利とは、文字どおり、返済期間中に適用金利が変動するため、現在のような金利上昇局面では、その動向次第で返済計画に大きな影響が出るでしょう。

変動金利は、一般的には「短期プライムレート（短プラ）」に連動します。短プラとは金融機関が優良企業に貸し出す際の最優遇貸出金利を指し、日銀の政策金利に影響を受けて変動します。短プラを参考にして各金融機関は住宅ローンの変動金利の基準金利（店頭表示金利）を決定します。実際には、基準金利から各金融機関が設定している優優金利を差し引いた金利が適用されます。2026年3月の基準金利の多くは2.875%ですが、実際の適用金利は1.0%以下の設定になっています。

一方、固定金利は長期金利（新発10年物国債の利回り）の動きと連動して決まります。長期金利が上昇すれば固定金利も上がり、2026年3月時点で、全期間固定（35年）で2%台半ば〜3%前後、フラット３５（借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下）は最頻出金利2.25%です。

今後の変動金利の上昇が気になるところですが、現時点では固定金利よりも1%以上低い適用金利が続いているというのが実情です。

変動金利の見直しのタイミングと返済額増加を抑えるルール

一般的に金融機関が変動金利を見直すタイミングは年2回（4月・10月）ですが、2025年12月に政策金利が引き上げられた際には、前倒しで変動金利を引き上げた金融機関もありました。それ以外の金融機関については4月の見直しのタイミングで金利を引き上げる可能性が高いでしょう。

現在返済中の場合（元利均等返済）は、仮に適用金利が引き上げられても返済額の見直しは5年ごとに行うため、すぐさま返済額が増えるということはありません。また、5年後の適用金利見直しで返済額が増えても、従来の返済額の125%を上限とするという仕組みになっています（このルールがない金融機関もあります）。

ただし、今後の金利動向によって、適用金利が大幅に上昇すると、毎月返済額を超えた分が繰り延べされることになり、最終回の返済額が大きくなる可能性があることにも注意が必要です。

今後の金利動向は、賃金上昇、インフレ率、為替に注目する

今後の中長期的な金利動向については、「賃金上昇とインフレ率、円安」がポイントになり、2025年度のインフレ率は、日銀が目標とする年2%を超えています。IMF（国際通貨基金）も、日本は今後も年2%を持続できるのではとの見通しを出しています。インフレ率2%が維持され、賃金上昇が継続すれば、日銀が政策金利の引き上げを適宜行っていく可能性はあります。ただし、国際情勢の変化や国内の財政状況による為替動向など不確定要素もあります。

日銀は性急に政策金利を引き上げるのではなく、ゆっくりと段階的に行う、との見方もあり、政策金利水準（ターミナルレート）は、プラス1.00%～2.50%とする予測も見られます。

今後、住宅ローン選びで変動金利にするか、固定金利にするかの一つの考え方として、変動金利がどの程度まで上昇しても返済可能かどうか、ということが挙げられます。

通常、政策金利の利上げは0.25%ずつなので、変動金利が現在の固定金利の水準になるには、あと5回ほどの追加利上げが必要です。政策金利が短期間で5回の利上げを行うのは考えにくいですが、中長期的にみて、政策金利水準がどの程度になるかが、住宅ローン選びのポイントになるでしょう。

しかし、住宅ローンを借りる際は、そうした予測よりも、心理的な側面があり、金利上昇リスクを負担に感じるのであれば、固定金利で安心を得るという考え方もあるでしょう。特に35年返済、50年返済などの長期返済であれば、今後のライフスタイルの変化、収入の増減も考慮した資金計画が何よりも重要となります。

今後は、金利上昇の可能性が高いと考え、返済中に返済額がどの程度まで増額しても大丈夫なのか、シミュレーションをした上で、住宅ローン選びをするように心がけてください。

【参考リンク】

私が書きました

伊藤 加奈子 （いとう かなこ）

ファイナンシャル・プランナー。

大学卒業後、リクルート（現リクルートホールディングス）に入社。不動産、住宅、マネー情報誌の編集者、マーケティングプランナーを経て2003年独立。フリーランスで各種媒体のエディトリアルアドバイザーを務める。2013年沖縄移住後は、各種WEBサイトに不動産、ライフプラン、マネープランに関するコラムの執筆を中心に活動中。

※執筆日：2026年03月09日

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  1. 適用金利（年率）
    0.640% ～ 0.830%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
    保証料
    無
    団信料
    込
  2. 適用金利（年率）
    0.950% ～ 2.875%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
    保証料
    別
    団信料
    込
  3. 適用金利（年率）
    0.640% ～ 0.730%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
    保証料
    無
    団信料
    込
  4. 第4位
    適用金利（年率）
    0.975%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
    保証料
    無
    団信料
    込
  5. 第5位
    適用金利（年率）
    0.750% ～ 3.075%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
    保証料
    込
    団信料
    込
  6. 第6位
    適用金利（年率）
    0.640% ～ 0.730%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
    保証料
    無
    団信料
    込
  7. 第7位
    適用金利（年率）
    0.800% ～ 3.325%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
    保証料
    別
    団信料
    無
  8. 第8位

    住宅ローン選択上手

    きらぼし銀行
    適用金利（年率）
    0.870% ～ 2.875%
    金利体系
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    別
    保証料
    込
    団信料
    込
  9. 第9位
    適用金利（年率）
    1.025%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
    保証料
    別
    団信料
    無
  10. 第10位
    適用金利（年率）
    0.650%
    金利体系
    変動金利
    手数料
    別
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    団信料
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