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FPからのアドバイス

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第743回
保有不動産の価値が上昇!買い換えの注意点は? (2017年09月23日)

現在居住中のマンションが手狭になったため、広めのマンションへの住み替えを検討しています。自宅の売却査定を行ったところ、取得時より高く売れる可能性がありそうです。このような場合、税金はどうなりますか?(会社員 Aさん 40歳)
居住している不動産の売却益が出た場合、税制上の優遇制度がありますが、買い換えをするなら住宅ローン減税を利用した方がよいケースもあります。ご自身のケースではどの制度を利用すれば有利なのかを慎重に判断して賢く住宅の買い換えを行いましょう。

最近の住宅地の地価の動向は?

国土交通省が平成29年3月に発表した「平成29年地価公示」では、下落が続いていた住宅地の地価公示の全国平均が9年ぶりに横ばいに転じ、話題となりました。 背景には低金利水準が続く金融市場や銀行中心に競争が激化する住宅ローン環境、住宅ローン減税等の制度の効果があるとされています。

地域により地価の動向には差があるものの、住宅用の地価の上昇が続く都市では、不動産に含み益が発生している可能性もあるでしょう。 ちょうど住宅の買い換えを検討している場合、税金がどうなるか気になるところです。

住宅売却時の利益に対して税金はどうなる?

通常の譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いた額になり(減価償却費や諸経費等は考慮せず)、所有期間に応じた税率で所得税、復興特別所得税、住民税がかかります。 但し、居住用財産を売却した場合の譲渡所得には、いくつか税制上の優遇措置がありますので下記の表にまとめてみました。

居住用財産の譲渡所得の特例
特例の種類 主な内容
1.居住用財産の3,000万円控除の特例 住宅を所有していた期間にかかわらず、譲渡所得から3,000万円を控除できる
2.軽減税率の特例 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える等の要件を満たす場合、通常の長期譲渡所得より低い税率になる
3.居住用財産の買い換え特例 居住用住宅を売却して新たな住宅を取得した場合、売却した住宅にかかる譲渡所得を一定の金額まで無かったものにできる。 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える等の要件を満たす必要あり(平成29年12月31日までの措置)。 1.2との併用は不可

(筆者作成。平成29年9月現在の情報)

1.と2.は併用することも可能で、譲渡所得にかかる税金を「免除」される制度になりますが、3.は、将来買い換えた住宅を売却する時に、買い換え時に課税されなかった分の譲渡所得が合わせて課税されます。 また、いずれの特例も確定申告が必要で、特例を受けるためには一定の要件がありますので利用する際はよく確認しましょう。

買い換えの場合「住宅ローン減税」は使える?

居住用財産を売却した場合、上記の表の特例が使えるのは大きなメリットですが、残念なことに買い換えで新規購入した住宅の「住宅ローン減税」と重複して適用することが原則は出来ません。 住宅ローン減税を受けるには、居住した年とその前後2年間の合計5年間に、上記のような特例を利用していないことが要件とされているためです。 但し、平成21年から平成22年に取得した土地等の場合は、その土地等の売却益に対して「1,000万円の特別控除」が適用でき、買い替えで新築購入した住宅の「住宅ローン減税」と重複して適用ができます。

住宅ローン減税は10年間に渡って年末の住宅ローン残高に対し1%の税額控除が受けられ、平成26年4月から平成33年12月までは、一般住宅で最大年間40万円控除、認定長期優良住宅で最大年間50万円控除が受けられます。 つまり総額400万円~500万円を節税することも可能ですので、上記の表の特例を利用するよりも有利な場合があります。 買い換えの場合でも住宅ローン減税を利用することも考慮に入れ、自分はどの制度を使えば有利なのか、慎重に判断して賢く住宅の買い換えを行いましょう。

担当:福島 佳奈美 (執筆:2017年09月19日)

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