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FPからのアドバイス

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第798回
住宅購入で親族の援助を受ける際の注意点 (2018年10月20日)

住宅を買おうと思っていますが、親や祖父母からの援助を受けられそうです。 その場合に何か注意すべきことはあるでしょうか?(Oさん 会社員、30歳)
住宅取得資金贈与特例を活用するといいでしょう。 ただし、注意点はしっかり押さえておきましょう。

住宅取得等資金贈与の特例とは?

Oさんは、住宅取得にあたって、親族から住宅購入資金の援助を受けられるのですね。 それはラッキーなことですね。

まずは、住宅取得等資金贈与の特例について、概要を整理しておきましょう。 この制度では、2021年12月31日までに、住宅を新築・取得、あるいは増改築をする際に、父母や祖父母などからその資金の贈与を受けた場合に、表1の限度額までは贈与税が非課税になります。

表が複雑ですが、次の3点によって非課税限度額が異なります。まずはこの上限額を見誤らないことが大事です。

・契約締結日
・適用される消費税率(または中古住宅の個人間売買で消費税非課税か)
・省エネ等住宅か一般住宅か

「省エネ等住宅」とは、省エネ等基準(断熱等性能等級4か一次エネルギー消費量等級4以上、耐震等級2以上か免震建築物、または高齢者等配慮対策等級3以上)に適合する住宅をいいます。

Oさんが、2018年12月に新築の省エネ等住宅を取得(消費税率8%)した場合は、1200万円までの贈与を非課税で受けることができるわけです。 暦年課税制度の基礎控除110万円をプラスすれば、1310万円までは非課税です。

表1 住宅取得等資金贈与の特例の非課税限度額
契約締結日 消費税率10%で住宅を取得 消費税率8%で住宅を取得、
または中古住宅の個人間売買で
消費税非課税で取得
省エネ等住宅 一般住宅 省エネ等住宅 一般住宅
~2020年03月31日 3,000万円 2,500万円 1,200万円 700万円
~2021年03月31日 1,500万円 1,000万円 1,000万円 500万円
~2021年12月31日 1,200万円 700万円 800万円 300万円

(国税庁サイトより筆者作成)

住宅取得等資金贈与の特例の要件は?

ここで住宅取得等資金贈与の特例を利用する際の、もらう側の要件について確認しておきましょう。

・父母や祖父母などの直系尊属からの贈与
・贈与を受けた年の1月1日に20歳以上
・合計所得金額が2,000万円以下
・贈与の翌年3月15日までに新築・取得
・贈与の翌年3月15日までに居住(遅滞なく居住が確実と見込まれる)

また、対象となる物件やリフォーム工事の要件もチェックしておきましょう。

・日本国内にある住宅が対象
・新築または取得の場合 50~240m2で床面積の2分の1以上が居住の用に供されるもの
・中古は築20年以内(マンションは25年以内)
・増改築の費用は100万円以上であること。

詳細については国税庁サイトなどで確認してください。

住宅取得等資金贈与の特例の注意点

前項で、主な要件なども整理しましたが、住宅取得等資金贈与の特例で陥りがちな注意点を整理しておきます。 相談の現場で聞かれた件なども含みます。

まず1つは、対象となる贈与は受け取る側の上限額です。先ほど例として1310万円を取り上げましたが、祖父から1310万円+父から1310万円などと勘違いされる方がいますが、あくまでも受取る人の合計額です。

2つめは、同じ例で考えた場合、夫婦なら、夫1310万円、妻1310万円の贈与を非課税で受けられますが、あくまでも直系尊属からの贈与でなくてはなりません。 配偶者の父母や祖父母からの贈与は対象になりません(養子になれば対象となります)。

3つ目は、贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与税の申告をしなくてはなりません。 これを忘れがちですので要注意!

住宅ローン金利が上昇の兆し!?

2018年8月以降、住宅ローンの全期間固定金利が上昇傾向にあります。 これは、日銀が金融政策の調整をして、長期金利の上限を+0.1%→+0.2%まで容認したことに端を発しています。 変動金利に影響する政策金利はまだ動く様子はないですが、金融緩和策をいずれは引き締めに転じていくタイミングが来るはずです。 こうした金利動向もチェックしながら、物件をたくさん見て、自分なりの購入タイミングを見極めましょう。

担当:豊田 眞弓 (執筆:2018年10月16日)

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