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ローンを活用して長年の夢をかなえた人をインタビュー!ローンで叶った!私の○○

ローンを活用して長年の夢をかなえた人をインタビュー!ローンで叶った!私の○○

「念願のガレージハウスを建てた」「海が見える丘の上の家を買った」「学生の頃から憧れていたあの外車を購入」――。ローンを活用することで、長年の夢だったマイホームや車などを手に入れた人にインタビュー。こだわって良かったポイントや妥協したポイント、業者との付き合い方やローンの選び方など、購入後に後悔しないためのコツに迫ります。

第35回
住宅ローンで叶ったサラリーマン大家。秘密は賃貸併用住宅。 (2016年01月12日)

東京都の御井屋さんは、サラリーマン時代に住宅ローンで賃貸併用住宅を建てました。その物件を足がかりに本格的に不動産投資を始め、今や、家賃収入は年間数千万円に上っています。

オーナーさんデータ
東京都 御井屋蒼大さん
家族構成:
独身(37歳・会社経営)
購入した物件:
東京都荒川区の賃貸併用住宅(3階建て。住居は1LDK、賃貸1R×3室)
敷地面積:
93m2
購入価格:
3,980万円
自己資金:
0円
利用ローン:
みずほ銀行「住宅ローン」
金利タイプ:
変動金利型
金利:
0.975%(2011年8月実行)
ローン借入金額:
3,980万円
借入期間:
35年
毎月の返済額:
約11万円

5年前、コンサルティング会社に勤めていた御井屋さんが賃貸併用住宅を購入したきっかけは、リーマン・ショックでした。
御井屋
リーマン・ショックが起きた時、「投資なんてやるもんじゃない」と思った人は多かったと思いますが、私はまったく逆でした。さまざまな会社が金融商品に投資していることに気づき、逆に投資に興味を持ったのです。ただ、株や投資信託、FXなど、一通りやってみたものの、どれもギャンブル的な要素が強い気がして私には合いませんでした。そこで行き着いたのが不動産投資です。大きなリスクを取るのは避けたかったのですが、セミナーで「物件の50%以上を住居部分が占める『賃貸併用住宅』なら、低金利の住宅ローンを使って、投資ができる」と知り、これなら自分でもできるのでは、と考えたのです。
毎日朝と晩にネットで土地情報を検索し、何十件も現地を視察。ようやくめぼしい売地を見つけました。
御井屋
南千住駅から徒歩7分ほどの好立地で、面積は93m2。建ぺい率80%・容積率240%なので、賃貸併用住宅として十分な家が建てられそうでした。前の道路が狭いため、セットバック(敷地の一部を道路として提供)する必要があるのと、なぜか飛び地にある小さな土地もセットで買うという条件がありましたが、そのせいか土地の価格が相場より安かったので、すぐに決めました。
建物は木造3階建てに決定。入居者が住みたくなり、かつ最低限のコストに抑える。そんな観点からプランを立てました。
御井屋
部屋の配置は少し変則的です。賃貸部分は1階に2部屋、2階に1部屋。いずれも20m2のワンルームです。私の住むスペースは、2階の半分と3階部分の1LDKにしました。
なぜこんな配置にしたかというと、外階段が1階から2階の間だけで済むから。建物の見積もりを見て初めてわかったのですが、外階段はかなりコストがかかるんですね。つけなければ、数十万円の節約になります。
2階建てにして、1階に住み、2階だけを賃貸部分にする手もありましたが、3部屋つくれば、1部屋あたり15m2と狭くなる。いくら新築でもこれでは借り手がつかないと考え、自分の居室を狭くしました。

外観はシックな雰囲気。
建築コストは1,700万円ほどに抑えることができた

ローン借入額は満額3,980万円。みずほ銀行の住宅ローンを選びました。
御井屋
都市銀行や信託銀行、信用金庫などに申し込み、最も金利が安かったみずほ銀行の住宅ローンを選びました。賃貸併用住宅は、住居部分のみ通常の住宅ローンで、賃貸部分はアパートローンでないと借り入れができないという金融機関もあるようなのですが、今回は賃貸部分を含めて100%住宅ローンを借りられました。あくまで5年前の話であり、今は住宅ローンが適用されるのかはわかりませんが、助かりましたね。低金利もさることながら、35年という長期で借りられるのは、住宅ローンならでは。月々の返済は約11万円に抑えられました。
立地の良さもあり、建物が完成すると、すぐに満室になったそうです。
御井屋
竣工中に1室が埋まり、完成から1カ月経たないうちに満室になりました。住んでいるのは、皆男性の社会人。居心地も良いようで、5年間で入退室は2回しかありません。月の返済は11万円に対し、家賃収入は約21万円。毎月10万円ずつ現金が貯まっていくのを見て、改めて不動産投資の良さを実感しました。
この体験をきっかけに、本格的に不動産投資を始めました。資金が少ないので、隣人トラブルを抱えていた物件や特記事項がある物件など、安いけれどひと癖ある物件ばかりを購入しましたが、どれも軌道に乗せる事ができました。現在では、10件以上の不動産を保有。すべて満室になれば年間7,200万円の家賃収入が得られるまでに拡大できました。

250万円で購入した東京都板橋区の戸建て住宅。
前の持ち主と隣人トラブルがあったが、持ち主が変わるとすんなり解決。
570万円で売却に成功した

ちなみに、不動産投資をする傍ら、「ふどうさんぽ」という不動産投資サークルを始めました。不動産投資家の物件におじゃまして、購入の体験談をお聞きした後、近隣を散歩して土地勘を得ようというサークルです。自分の勉強のために立ち上げたのですが、さまざまな人が参加するようになり、これまでに150回以上の見学会を行いました。この経験を通じて、不動産投資に関するノウハウがどんどん蓄積し、今では著書も出す事ができるようになりました。

2011年に購入した横浜のアパート。
3,260万円で購入し、月45万円の家賃収入を稼ぎだす

現在では、マンション1棟を億単位で購入することも。
写真は2014年に約3億円で購入した東京・荒川区のマンション

最後に、賃貸併用住宅の購入を検討している人へのメッセージを聞きました。
御井屋
夢のマイホームといいますが、住宅購入にかかる数千万円の費用はすべて「負債」。1円もキャッシュを生みません。しかし、賃貸併用住宅にすれば、少しでもお金を生むようになります。長い目で見たらこの違いは計り知れません。不動産投資と考えると怖いかもしれませんが、家を建てる時に少し工夫すれば良いだけですから、やらない手はないと思います。

ライターからのコメント。

普通の不動産投資では、1%を切る低金利の通常の住宅ローンは借りられませんが、賃貸併用住宅なら借りることができます。ローンの利払いが少なければ、それだけ利益が出やすいので、普通にアパートを建てるより投資のリスクが大幅に下げられます。自宅を建てる時も、不動産投資に挑戦する時も、賃貸併用住宅という選択肢を頭に入れておいて損はないでしょう。

御井屋さんが主催する「ふどうさんぽ」のURL
http://www.hito-inc.com/fudousanpo/

文・企画/カデナクリエイト、編集/イー・ローン