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住宅ローンガイド:もっと知りたい

頭金はどのくらい必要なの?

頭金が少ないと、借り入れできるローンの選択肢が少なくなる

最近は「頭金なしでもOK」という不動産関係の広告もしばしば見受けられます。頭金なしでも購入できるということは、物件価額の100%を借り入れするということになり、借り入れ比率は100%ということです(「借入比率、融資上限額について」参照)。
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の【フラット35】は、かつては建築費もしくは購入価額の80%までとしていましたが、2度の見直しを経て今では100%までとしています。
銀行の借入比率の上限は、新規購入の場合は概ね85%〜100%の間で定められています。これは各金融機関によって異なっているため、実際に審査に出してみないとわからないのですが、借入比率が高くなるとローンの選択肢が狭まってしまうことになりかねません。
多くのローンの中から、自分に合ったローンや、より有利なローンが選べるようにするためには、頭金は物件価額の2割は準備しておくことが無難と言えるでしょう。

頭金の多少は将来の売却にも影響する

頭金は住宅購入時のローン選びの時だけでなく購入後(売却時)にも影響を及ぼします。
例えば3,500万円の新築マンション購入し8年後に売却せざるをえない状況になったとします。この時点でのマンションの売却価格が、もし3割減の2,450万円になっていたとしたら・・・。

売却の際は、抵当権を抹消しなくてはなりません。しかしながら、抵当権は住宅ローンを完済しないと抹消することができないため、売却しても返済しきれない分は自己資金で補うことになってしまうのです。返済が厳しくなり売却を考えている場合は、おそらく補える手持ち資金がなく、売るに売れない状況になりかねません。
一方、頭金2割で購入していた場合は、なんとか売却代金だけで完済が可能です。

頭金が少ないと、借り換えに際しても不利になることが

売却せずとも住宅ローンの借り換えをしようという場合にも影響があります。借り換え時点での住宅の評価額がローン残高を下回っている場合は「担保割れ」となり、借り入れできる金融機関が限られてきます。最近は担保評価の200%、300%まで可能、 というように担保割れでも利用できるローンも増えてきていますが、全てのローンが利用できるわけではありません。また、担保割れの場合には、返済負担率などの審査基準が通常より厳しくなることもあり、より借り換えが難しくなることも考えられます。

このように、将来の売却や借り換えをスムーズに行うためには、担保割れを防いでおくことが必要です。担保割れを防ぐためにも「頭金はなるべく多く」準備することが望ましいのです。

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