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住宅ローンガイド:もっと知りたい

「3年固定」「10年固定」「全期間固定」はどれがお得?

今後の金利アップを不安に思い、どの金利タイプがいいか悩む人も多いでしょう。ここでは、仮に4年目に金利がアップした場合、どれが有利になるか試算してみました(下表参照、3000万円、借り入れ期間30年)。 表では、3年固定と10年固定については、(「当初期間優遇タイプ」と「全期間一律優遇タイプ」はどっちがお得?) から有利なほうを選び、全期間固定金利型では比較的金利の低い住宅金融支援機構の【フラット35】をピックアップして、保証料などの諸費用分も含めてトータルの負担で比較しています。

4年目以降3.4%以下なら3年固定

借り入れ期間30年の場合、4年目以降の金利が3%程度なら、3年固定の全期間一律優遇タイプが諸費用込みの負担が最も少なくなります。3.4%以下の金利なら、4年目以降も−0.7%で2.7%以下の金利で済むからです。

4年目以降3.4%以上に上がると全期間固定

一方、4年目以降、金利が3.4%よりも上がる可能性があると予想する場合は、全期間固定金利型で比較的金利の低い商品に軍配が上がります。
全期間固定金利型の住宅金融支援機構の【フラット35】は、取り扱い窓口によって金利に大きな差がありますが、ここでは、金利の低いSBIモーゲージを取り上げました。 通常、民間の銀行で金利に含まれている団体信用生命保険料や事務手数料を計算に入れても、下表のようにトータルの負担は、途中の金利動向問わず一定で、4年目以降に金利が3.4%以上にあがる場合は、一番有利になります。

10年固定の出番は?

今回の試算では、10年固定に軍配が上がるケースが出てこなかったのですが、全期間固定の金利がもっと高くなった場合や、 全期間固定金利型が実際に利用できない場合に、10年固定の当初期間優遇タイプが選択肢に上がってきます。
過去20年間の銀行の変動金利が、平均して約4.5%だったことから、30年程度の借り入れ期間の場合は、やはり安易に3年固定を選ぶのではなく、トータルの負担で10年固定や全期間固定も視野に入れて、選んだほうが安心といえますね。

[金利上昇、どれが有利?]

借入3000万円、30年返済の例

A.3年固定
(全期間一律優遇−0.7%で、当初3年1.55%)
<諸費用>保証料574,110円、事務手数料31,500円
B.10年固定
(当初期間優遇10年固定2.20%、以降−0.2%)
<諸費用>保証料574,110円、事務手数料31,500円
C.全期間固定(住宅金融支援機構の【フラット35】)
(全期間2.23%)
<諸費用>事務手数料2.1% 630,000円、団体信用生命保険料が前年残高に対して0.28%
<比較>4年目以降、金利がアップしたら?
4年目以降の店頭金利 3% 3.4% 4% 5%
3年固定 全期間一律優遇−0.7%
諸費用込み負担額

約4,142万円

約4,324万円
×
約4,607万円
×
約5,104万円
10年固定 当初期間優遇10年固定
2.2%諸費用込み負担額

約4,316万円

約4,423万円

約4,586万円

約4,870万円
全期間固定 全期間2.23%
諸費用込み負担額
×
約4,324万円

約4,324万円

約4,324万円

約4,324万円

(2004年12月の金利情報による)

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