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住宅ローンガイド:もっと知りたい

「借り換え」と「繰上返済」はどっちがお得?

繰り上げ返済の前に、借り換えのメリットも検証してみよう

借り換えは、諸費用がかかるため、よく金利差1%以上ないと効果がないとも言われ、まずは繰り上げ返済を考える人が多いようです。
しかし、最近では諸費用のうち多くを占める保証料が不要のローンも登場しており、僅かな金利差でも、借り換えの方が効果が出る場合があります。

繰り上げ返済用資金があるのなら、元本を減らして借り換えを

では、どのくらいの金利差があれば、借り換えの方が効果が出るのか見てみましょう。

<例>
現在のローン:残り期間20年、金利3.5%、残高2,000万円
毎月返済額(ボーナス返済なし) 11万5991円
今後の総返済額 約2,784万円
※200万円の資金があり、繰り上げ返済しようと思っている
I.200万円の繰り上げ返済をした場合
【返済額軽減型で繰り上げ返済すると】
変更後毎月返済額 10万4392円
節約利息 約78万円
繰り上げ返済後の総返済額 約2,506万円
【期間短縮型で繰り上げ返済すると】
短縮回数 33回
節約利息 約183万円
繰り上げ返済後の総返済額 約2,402万円

では、200万円の資金を使って、借り換えをした場合はどうなるでしょうか?
200万円の中から借り換えの諸費用を支払い、残りで元本を減らして借り換えを行います。

II.元本を減らして借り換えをした場合

ケース1 諸費用が保証料ありで45万円の場合 ・・・借り換え額 1,845万円
ケース2 諸費用が保証料なしで19万円の場合 ・・・借り換え額 1,819万円

<ケース1の場合で、繰り上げ返済の効果とほぼ同じになるローン>
期間をそのまま(20年)で借り換え 返済額(11万5991円)がほぼ同じで借り換え
金利 3.2% 3.2%
残り返済期間 20年 17年3ヶ月
毎月返済額 10万4180円 11万6098円
今後の総返済額 約2,501万円 約2,403万円

返済額軽減型と期間短縮型のどちらの繰り上げ返済と比較しても、金利が3.2%へのローンでほぼ同じ効果になるという結果です。
つまり、金利が0.3%以上低いものへの借り換えができるのであれば、単に繰り上げ返済をするより効果が大きくなるということです。

<ケース2の場合で、繰り上げ返済の効果とほぼ同じになるローン>
期間をそのまま(20年)で借り換え 返済額(11万5991円)がほぼ同じで借り換え
金利 3.35% 3.35%
残り返済期間 20年 17年3ヶ月
毎月返済額 10万4098円 11万5816円
今後の総返済額 約2,499万円 約2,398万円

保証料なしの住宅ローンに借り換えをした場合は、金利差が0.15%以上あれば、単純に繰り上げ返済するよりも効果が大きくなります。

上記は一例であり、残りの返済期間や、残高によってどのくらいの金利差で効果が出るのかは異なってきますが、このように僅かな金利差であっても単に繰り上げ返済をするより、借り換えを行う方が効果が大きい場合もあります。繰り上げ返済をするのであれば、その前に借り換えも一緒に検討してみましょう。

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