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住宅ローンガイド:借り換え

借入比率と融資上限額などについて

借入比率とは?

住宅ローンの借入額が購入価額もしくは担保評価額の何%になるのかが「借入比率」です。住宅販売の現場では、頭金がなくても購入できることを強調して販売されている物件もよく見受けられますが、これはつまり、全額を住宅ローンで購入するということになります。この場合の借入比率は100%となります。ちなみに、頭金を20%入れて購入した場合は、住宅ローンの借入額は購入価額の80%となり、つまりは、借入比率も80%です。
金融機関やローン商品によって異なりますが、この借入比率には貸してくれる上限の比率が設定されています。銀行で新規購入の場合は、だいたい85〜100%の間で定められています。さらに最近では諸費用や増改築の資金として100%以上の借入れも可能な金融機関もあります。
住宅金融支援機構の【フラット35】の借入比率は、建築費もしくは購入価額の80%から100%までと改定され、住宅購入の後押しとなっています。

借入比率=借入額÷物件購入価額(または建築費、担保評価額)

※担保評価額は、各金融機関の基準により決定されます。

主な住宅ローンの借入比率の上限
民間金融機関 新規購入: 80%〜100%(諸費用・増改築費用として100%超も可能なローンもあり)
借り換え: 80%〜300%が多い(制限なしのローンもあり)
住宅金融支援機構
【フラット35】
建設費または購入価額の100%以内

融資上限額とは?

住宅ローンを借りる際、返済比率やその他の条件をクリアしても、実は、融資上限額で引っかかって、必要な額を借りられないケースがあります。たとえば、銀行の住宅ローンの借入額の上限は1億円のところが多いのですが、中には「5,000万円まで」というローンもあります。借入額が多い場合は上限額にも気をつけましょう。
たとえば、物件価額が7,000万円で、返済比率が80%まで借りられるけれど、上限額が5,000万円までという住宅ローンがあったとします。この場合、7,000万円の80%で5,600万円まで借りたいと希望しても、上限額である5,000万円までしか借りることはできません。
住宅金融支援機構の【フラット35】は、借入額の上限が8,000万円、建設費・購入価額の100%まで借りられます。ただし、建設費・購入価額が1億円以下の住宅が対象となります。

その他の物件の条件

住宅金融支援機構の【フラット35】の融資を受けるためには、床面積や技術基準、物件審査を受けるなどの条件があります。もし【フラット35】の融資を希望する際は、販売している不動産会社や住宅を建築するハウスメーカーや工務店に【フラット35】の利用が可能な建物かどうかの確認をしましょう。
一方、民間金融機関では、ほとんどの場合は特に物件の要件は定めていません。ただし、どんな物件でも借入れできるわけではなく、後で売却しにくい物件は担保価値をあまり高く見てもらえず、借入れしにくくなります。例えば、借地権のものや連棟式の建物などが該当します。建築基準法に適合していない物件については、ほとんど借入れはできません。
参考まで、【フラット35】では以下のような住宅の融資も対象としています。

  • セカンドハウス
  • 親族居住用の住宅
  • 店舗や事務所と併用する住宅
  • 連続建て・重ね建ての住宅
  • 建設敷地内に既存建物を残して建設する住宅
  • 借地(普通借地権、定期借地権及び建物譲渡特約付借地権)に建つ住宅
  • 保留地に建つ住宅
  • 買戻権が設定されている住宅

いずれも詳細な融資基準があるため、事前に取扱の金融機関に確認することをおすすめします。


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