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住宅ローンガイド:借り換え

借り換えの目的別メリット

借り換えの目的をはっきりさせよう

住宅ローンの借り換えとは、現在、借りているローンを完済し、別のローンを新たに借入れることを言います。一口に借り換えといっても、その目的は3つあり、それぞれの目的に合った借り換えをしないと、借り換えをしたことが裏目に出てしまうケースもあるので、注意が必要です。もしあなたが借り換えを検討するなら、最初にすべきことは、あなた自身の借り換えの目的を明確にすることです。

借り換えの3つの目的とは次の通りです。

  • 金利を引下げて総返済額を抑える
  • 将来の金利上昇リスクを回避する・抑える(対象は変動や短期固定で借りている人)
  • 現在の毎月の返済額を軽減する

どの目的で借り換えを行うのかによって、借り換えの仕方や注意点も違ってきます。

借り換えには、登録免許税や事務手数料、ローン保証料、司法書士の報酬などの諸費用がかかります。残高2,000万円を20年で借り換えた場合で約50万円(保証料がかからないローンの場合は約20万円)。このコストをかけても、あなたにとって本当に借り換えをするメリットがあるのかどうかを見極める必要があります。

金利差1%なくても借り換えメリットあり

また、「借り換えは、金利差1%、残債500万円以上、残返済期間5年以上でないとメリットがない」といわれますが、現在は保証料がかからない金融機関もあって、これはいえなくなっています。せっかくのメリットの可能性をムダにすることがないよう、メリットの有無を確かめてみてください。
また、繰上返済を検討する場合、コストを考えても借り換えの方がメリットがあることもあります。借り換えと繰上返済で、どちらがメリットが大きいかを比較して検討しましょう。

「総返済額を抑える」ための借り換え

全期間固定→全期間固定、5年固定→5年固定など、同じ金利タイプで金利の低いものへの借り換えが該当します。 たとえば、残返済期間20年、残債2,000万円、全期間固定4.5%のローンを、3.5%のローンに借り換えると、諸費用で50万円かかった場合でも、200万円強のメリットが出ます。

ただし、この目的で借り換えを行う場合、いくら金利差が大きくても、全期間固定→短期固定のように固定期間が短くなるものは金利変動リスクが大きくなるので、注意が必要です。

「金利上昇リスクを回避する」ための借り換え

金利上昇が懸念される今は、「金利上昇リスクを回避する」ことを目的として借り換えを行う人も少なくはありません。長期に返済する住宅ローンを変動金利型固定金利選択型で借りている人は、金利上昇リスクを負っているのですが、このリスクを回避する方法の1つとして、「全期間固定金利型、もしくは固定期間が今より長いローンへ借り換えてしまうこと」が挙げられます。

たとえば、現在のローン残高2,000万円、残返済期間20年、3年固定金利で現在2%が適用されていたものを下図のように金利3.5%の全期間固定金利型に借り換えた場合、月返済額は1万4814円アップしますが、今後、固定期間が切れるたびにやってくる金利変動の不安はなくなります。

「金利上昇リスクを回避する」目的で行う借り換えのタイミングとしては、新たに借りる全期間固定金利型の金利が上がる気配が見えた時がベストです。しかし、金利が動けば借り換える先の金利も上がるため、タイミングを図ることにあまり自信がない人は早いうちに借り換えておくのも手でしょう。

「毎月の返済額を減らす」ための借り換え

子どもの教育資金がかかるようになったことで家計の支出が増えた、あるいは、残業が減ったり転職をした、妻が仕事を辞めたなどの理由で収入が減った場合、当面の返済額を抑えなければ家計にきしみが出るケースもあります。 また、変動金利型固定金利選択型などで借りていて、金利見直し後の返済がきつくなった人も、「毎月の返済額を減らす」ための借り換えを希望することがあります。

たとえば、下は現在のローン残高2,000万円、残返済期間20年、10年固定金利選択型で借りていて、現在7年目にあたる人のケースです。固定期間はあと3年あるのですが、家計の変化で毎月の返済額がきつくなり、返済額の引下げを希望し金利の低いローンに借り換えた例です。

上記の例では毎月返済額を2万円以上引下げることができましたが、この借り換えは、あくまでも一時しのぎにすぎません。このケースだと3年後に金利変動があります。その間に、収入アップを図るなどで金利変動の影響に対する準備をしておかないと、先々住宅ローン返済に追われて立ち行かなくなる可能性もあるので注意しましょう。


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