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住宅ローンガイド:借り換え

住宅ローンの種類(「公的ローン」と「民間ローン」)

住宅ローンは、大きくは「公的ローン」と「民間ローン」とに分けられます。
公的ローンに該当するのが、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)融資、財形住宅融資、自治体融資です。特徴としては、物件に所定の条件が設けられている反面、「人」に対する条件はややゆるやか。金利面でも比較的有利です。
民間ローンは、銀行、信用金庫・労働金庫、住宅ローン専門会社、生命保険会社などが扱っています。返済能力などの条件面は比較的厳しいものの、物件に対する条件はややゆるやかで、融資限度額も高めなのが特徴です。そのほか、住宅販売業者と金融機関の提携ローンや、職場で独自に行っている社内融資などもあります。
それぞれの住宅ローンの特徴を見ていきましょう。

公的ローン

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫融資)

平成19年4月1日住宅金融公庫は独立行政法人住宅金融支援機構へと生まれ変わりました。住宅金融支援機構の提供する【フラット35】は、正確には民間金融機関と提携した長期固定金利型住宅ローンになります。 従来の公庫融資は、毎月返済額の5倍以上の月収があること、前年の年収(給与収入)が800万円超の人は物件価格の5割まで、800万円以下の人は8割までを借入可能額とするなどの利用条件を設けていました。 【フラット35】では商品性の見直しを繰り返しこれらの条件を撤廃、現代の資金ニーズに合った住宅ローンへと改善されています。最近では既存の住宅ローンの借り換えにも利用可能となり、長期優良住宅の認定を受けた住宅について償還期間の上限を50年間とする【フラット50】もリリースされています。 なお、【フラット35】や【フラット50】は従来の公庫融資と異なり、適用される融資金利は申込時点ではなく融資実行時点での金利になります。

財形住宅融資

財形貯蓄を1年以上続けてきた人が利用できるローン。財形貯蓄(住宅財形だけでなく、一般財形、年金財形でも可)の残高の10倍(最高4,000万円まで)のローンが借りられます。 職場で「事業主転貸融資」が利用できるときは勤務先を通じて申し込み、制度がない場合などは住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)に対して申し込みます。「転貸融資」は転職時には全額一括返済が必要。金利タイプは5年ごとに金利が見直される「5年固定型」で、 金利見直し後の返済額は最大で1.5倍までと上限が設けられています(ただし、それ以上に増えた場合は未払い利息が発生します)。

自治体融資

自治体によっては、居住しているか勤務先がある人に対して、独自にローンを提供するところもあります。自治体の直接融資のほか、民間ローンに利子補給するケースも。金利タイプは自治体により異なります。

民間ローン

民間融資

銀行や信用金庫・労働金庫、住宅ローン専門会社、生命保険会社などが貸し出す住宅ローン。
銀行や信用金庫・労働金庫、では、変動金利型や固定金利選択型を中心に貸し出し、住宅ローン専門会社や生命保険会社などは全期間固定金利型が中心です。特に、銀行は個人の住宅ローンに力を入れていて、競争も激化して、金利キャンペーンが常態化しています。金利タイプは、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型とさまざまです。

提携ローン

住宅販売業者が、民間の金融機関と提携する形で提供している住宅ローン。住宅販売業者の信用で借りられるところもあり、融資条件などは比較的ゆるやか。通常、窓口では扱わない金利優遇が適用されることもあります。金利タイプは、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型とさまざまです。

社内融資

職場によっては、独自にローンを提供するところもあります。勤務先が直接融資する場合のほか、民間ローンを利用して、利子補給する企業もあります。ただし、会社を辞めるときは、一括返済しなければならない点が最大の注意点。変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型などさまざまです。


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