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住宅ローンガイド:借り換え

金利タイプにはどんなものがある?

現在、扱われている住宅ローンの主な金利タイプは、公的なものから民間まで含めて、大きく、次のタイプがあげられます。

(1) 変動金利型

変動金利型住宅ローンのイメージ

変動金利の返済予定表のイメージ 3000万円 期間30年
回数 毎回返済額 借入残高 適用金利(%)
  元金部分 利息部分
1 116,595 57,220 59,375 29,942,780 2.375
        2.375
7 116,595 54,814 61,781 29,600,160 2.5 改定
        2.5
13 116,595 43,285 73,310 29,281,085 3.0 改定
        3.0
19 116,595 19,719 96,876 29,043,315 4.0 改定
        4.0
25 116,595 8,056 108,538 29,935,674 4.5 改定
        4.5
31 116,595 1,016 115,579 28,893,920 4.8改定
       
金利が半年ごとに改定されると利息の割合が代わり、元金が減らないことも!

変動金利型は、借入期間中、世の中の金利の動きに合わせて、金利が見直されるタイプ。金利は、半年ごとに見直され、金利が上昇すれば、支払う利息も増すので、金利上昇リスクをストレートに受ける点で注意が必要です。

5年間は毎月返済額は変わらなくても支払利息の割合は変わる

変動金利型は、半年ごとに金利が変更されますが、毎月返済額は、5年間は変わらないことになっています。
毎月返済額が変わらなくても、その間、金利が変われば、返済内訳の利息分の割合が変わっていくので、金利が上がると、利息ばかり支払い、元金部分がなかなか減少しないという事態もあります。さらに、金利上昇で利息分の割合が増し、毎回の返済額全部をあてても足りなくなると、「未払利息」まで発生し、将来の利息返済が膨らむということも起こりかねません。

勘違いに注意!やはり利息の支払いは無限大

変動金利型は、金利が変動しても毎月返済額が急激に上がらないように、毎月返済額は5年ごとの改定になり、しかもその変動幅は従前の返済額の1.25倍までとなっています。
ここで注意したいのは、金利上昇幅も1.25倍までしか変動しないと勘違いしている人が多いことです。5年間は返済額が変わらなくても、適用される金利自体は半年ごとに制限なく変わり、その分、利息の負担は無限大に膨らむということは肝に銘じておきましょう。

(2)固定金利選択型

固定金利選択型住宅ローンのイメージ

固定金利選択型とは、当初から数年間の金利が固定される特約を結ぶ住宅ローンです。都市銀行をはじめ信託銀行や地方銀行など、多くの金融機関でこのタイプが扱われ、借入後、金利が固定される期間には、2年、3年、5年、10年などがあります。
その固定金利期間終了後は、その時点の金利で改めて変動金利型や固定金利選択型を選ぶことになっています(一部の金融機関には、一度変動金利型を選ぶと、再び固定金利型を選べないという商品もあるので、あらかじめ確認することが必要です)。
現在は、固定金利期間が短いほど金利が低めで、キャンペーン合戦の代表的な商品といえます。たとえば、期間の短い2年固定タイプや3年固定タイプは、キャンペーンによる金利引き下げ(優遇)のため、一般の変動金利型より金利が低いこともしばしばです。

固定金利期間終了後はどうなるか必ずチェック

当初の固定金利期間終了後も、一定の割合で金利引き下げ(優遇)してくれる商品が多くなっています。その引き下げ(優遇)幅は、店頭の表示金利から−0.2%、−0.4%、−0.7%など金融機関によってさまざまです。
借入期間が長い場合は、この引き下げ(優遇)金利の幅が小さいと、借入当初の金利が低くても、総返済額で有利とはいえないケースもあります。ですから、固定金利期間終了後の金利について、どの程度の金利引き下げ(優遇)が続くのかどうかをチェックしておくことが大切です。

金利変更後の返済額は金利が上がれば青天井

固定金利期間が終了し、金利が改定した後の返済額は、適用される金利しだいで変わります。返済額の変動幅については、変動金利型のように上限が設定されていないので、金利が上がればそれだけ即座に毎月返済額も上昇してしまいます。ですから、毎月返済額のアップに耐えられるのかどうかをよく検討することが大切です。

(3)−1 全期間固定金利型

長期固定金利型住宅ローンのイメージ

借入期間中、金利が最初から最後まで変わらない全期間固定金利型は、将来にわたり返済額が確定し、金利の動きに一喜一憂する必要はありません。元利均等返済方式であれば毎月返済額もずっと変わらず、家計管理もしやすいといえます。

(3)−2 段階固定金利型

段階固定金利型住宅ローンのイメージ

借入期間中の金利が最初から確定している固定金利型ですが、11年目から金利が切り替えられ、当初10年間より高い金利になる仕組みです。旧住宅金融公庫の融資は主にこのタイプでした。
2段階とはいえ、最初から全期間分の金利が確定しているので、全期間固定金利型と同様、安心感は大きいと言えます

11年目以降の家計負担も要チェック

11年目から金利を上げる仕組みは、勤労者の将来の収入が増加するという前提があったと思われますが、現在は必ずしも収入がアップするとは限りませんし、11年目以降に教育費の負担などで家計が厳しくなる可能性も大です。よって、11年目以降の返済も最初にチェックしておくことが大切です。


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