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住宅ローンガイド:新規購入

「返済負担率」から金融機関が貸してくれる金額を知ろう

返済負担率とは?

これからマイホームを購入する人にとって、最大の関心事は「私の場合いくらのローンを借りられるの?」という点でしょう。これには2つの意味があります。1つは「金融機関がいくら貸してくれるか?」で、もう1つは「今の生活の中で無理なく返せる額から割りだした"借りられる額"はいくらか?」です。ここでは前者の、金融機関がいくら貸してくれるのかを見ていきましょう。
金融機関が貸してくれる住宅ローン額は、「返済負担率」という基準によって算出されます。これは、金融機関が審査をする際に目安とする、年収に占める年間返済額の割合のことを言います。返済負担率の計算方法は、金融機関が独自に基準を設けているもので、各金融機関により異なります。

金融機関が貸してくれる住宅ローン額

一般的に銀行や信用金庫などの金融機関では、借りる人の年収により返済負担率を25〜40%程度としています。通常、試算する際は、目安として30%程度で計算するといいでしょう。
返済負担率に基づき、金融機関から借りられる額を計算する場合の期間は、「最終返済時の年齢−現在の年齢」か「35年間」か、どちらか短い方で計算します。また、借りられる額を計算する場合は、実際の金利ではなく、審査上で使われることが多い4%程度で計算します。
マイカーローンやキャッシングなど、住宅ローン以外のローンがある場合は、全て含めて返済負担率を計算します。他に借入れがある人は、その分、住宅ローンで借りられる額は低くなります。住宅ローンを組む前に、その他のローンはできるだけ完済しておくといいでしょう。
また、住宅ローンを借りるのに、自分だけでは最低年収のラインを下回ってしまったり、希望額が借りられない場合は、家族の年収を合算することができます(収入合算)。収入合算は、金融機関によって、合算者の全額が合算できる場合や、半分までしかできない場合などの独自の規定があります。

金融機関が貸してくれる住宅ローン額はこう計算する
税込年収 × 30% − 他のローンの年間返済額=(a)円
金融機関が貸してくれるローン額 = (a)÷ 12 ÷(A)× 100万円
  • (A)に入る金額  年利4%の場合の100万円あたりの毎月返済額
  • 年数は「最終返済時の年齢−現在の年齢」と35年の短い方を選択
35年 34年 33年 32年 31年
4,428円 4,488円 4,553円 4,621円 4,695円
30年 29年 28年 27年 26年
4,775円 4,860円 4,953円 5,053円 5,161円
25年 24年 23年 22年 21年
5,279円 5,407円 5,548円 5,702円 5,872円
例)前年度年収600万円、30歳、他のローンなしの場合

税込年収〔600 万〕円×30%=〔180 万〕円…(a)
金融機関が貸してくれるローン額
  = (a)〔180 万〕÷12÷4,428×100万 ≒〔3,380万〕円…(b)

仮に、あなたの前年の税込年収が600万円であれば、上記の例のように、借りられるのは最大3,380万円と試算できます。融資の範囲として、借入比率にも注意する必要があります。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が貸してくれる住宅ローン額

住宅金融支援機構の【フラット35】での総返済負担率の基準は以下の通りです。

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30% 35%

【フラット35】では、収入合算者の収入の全額を合算することが出来ます。

住宅金融支援機構の【フラット35】が貸してくれる住宅ローン額はこう計算する
税込年収 × 35%  =(b)円
【フラット35】で貸してくれるローン額 = (b) ÷ 12 ÷ (B) × 100万円
  • (B)に入る金額  100万円あたりの毎月返済額(元利均等返済の場合)
2.7% 2.8% 2.9% 3.0% 3.1%
20年 5,398円 5,447円 5,497円 5,546円 5,597円
25年 4,588円 4,639円 4,691円 4,743円 4,795円
30年 4,056円 4,109円 4,163円 4,217円 4,271円
35年 3,684円 3,738円 3,793円 3,849円 3,905円

例)前年度年収600万円の場合(2.8%、35年)、他のローンなしの場合

税込年収〔600 万〕円×35%=〔210 万〕円…(b)
【フラット35】で貸してくれるローン額
  = (b)〔210 万〕÷12÷3,738×100万≒〔4,681万〕円

前年の年収が600万円の人が【フラット35】を利用する場合、上記の例のように、借りられるのは最大4,682万円と試算できます。ただし、【フラット35】の場合はそもそも物件等による制限などもあるので、注意しましょう。

計算してみよう

年齢
前年度税込年収 万円
他のローンの年間返済額 万円
銀行が貸してくれるローン額
万円
住宅金融支援機構が貸してくれるローン額
万円

※「住宅金融支援機構が貸してくれるローン額」は住宅金融支援機構の基本金利(3.1%)で計算されています。


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