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FPからのアドバイス

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雑誌・新聞等で活躍中のファイナンシャルプランナーがローンやお金に関する様々な情報をご提供し、ローンの借り方や返し方などをアドバイスしていきます。

第703回
不動産担保ローンの担保にできる不動産とは (2016年12月10日)

子どもの進学資金準備のため、不動産担保ローンの利用を検討しています。父名義の土地を担保にしてもよいと父が言ってくれていますが、本人名義以外の不動産を担保にすることはできるのでしょうか。また、どんな不動産でも担保にできるのでしょうか。(埼玉県 M)
本人名義でない不動産も不動産担保ローンの担保にすることは可能です。ただし、換価しにくい不動産は、担保にできない場合もあります。

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンは、不動産を担保にすることで、一般的に無担保ローンよりも低い金利で、大きな金額を、長い返済期間で借りることが可能なローンです。原則として資金使途は自由なので、教育資金やリフォーム資金、納税資金、不動産売却に伴うつなぎ資金、投資資金、ローンの借り換えやいわゆるおまとめローンなど、さまざまな目的で利用することが可能です。また、担保にする不動産の名義は本人に限らないローン商品も多くあります。ただし、どんな不動産でも担保にできるというわけではありません。

不動産担保ローンの担保等の条件
金融機関 住信SBIネット銀行 アサックス 三井住友トラスト・ローン&ファイナンス 日本保証
ローン名 不動産担保ローン アサックス(東証一部上場)の不動産担保ローン【個人向け】 不動産活用ローン(フリーコース) 【個人のお客さま向け】 【個人向け】不動産担保ローン(Jトラストグループ/東証2部)
担保
原則としてご本人所有の不動産に保証会社を抵当権者とする抵当権を設定していただきます。

不動産(一戸建て・マンション・土地・アパート・ビル等)が対象となります。
※不動産をご自分で所有されていない方でもご利用可能です
※不動産が遠隔地にあってもアサックスの支店のある地域であればご融資可能です

・不動産に抵当権(根抵当権)を設定させていただきます。
・抵当建物の火災保険金請求権等に質権を設定させていただく場合がございます。
・担保物件は自己名義でないものでも対応可能です。

土地・建物
※担保不動産に(根)抵当権を設定いたします。
○不動産担保力を重視します
○ご自身名義の不動産でなくても対応可能
○所有権の他、持分権、借地権、底地権も取り扱います。
抵当権第一順位
以外での借入
抵当権第一順位以外でも可

イー・ローン商品詳細ページより 抜粋

担保になるのはお金に換えやすい不動産

そもそも「担保」とは、万一債務(借金)の返済が滞った場合に、換価して(お金に換えて)返済に充てられるものをいいます。担保となる不動産は、宅地や住宅、アパート、マンション、駐車場等さまざまですが、いずれにせよ、お金に換えられる価値があり、お金に換えやすい不動産であることがポイントとなります。

ローン商品や金融機関によって担保にできる不動産には違いがありますが、「換価性の低い物件」「利用上の制限のある物件」「権利関係に問題のある物件」などは担保として融資を受けることが難しいようです。

換価性の低い物件

過疎地や災害の恐れが多い地域、築年数の古い建築物、再建築不可物件などは、不動産評価額も低く、買い手を見つけにくいと考えられ、担保にできない場合があります。

利用上の制限がある物件

たとえば「農地」は、農地法によって保護されており、農地の競売に参加する場合には農業委員会(又は都道府県知事)による証明書が必要になります。農地を宅地等へ転用するにも都道府県知事等の許可が必要です。また、「保安林」は、土地の形質の変更行為が制限され、都道府県知事の事前許可制となっており、保安林を造成して住宅を建てるなどの将来にわたって森林以外の他の用途に転用する行為は許可されないなどの制限があります。

このような利用に制限のある物件も買い手が見つけにくく、担保にできない場合があります。

権利関係に問題のある物件

訴訟中の物件や「買戻特約」「代物返済予約」「仮差押」等の登記がある物件なども、所有者が変わったりする可能性があるため、担保にできない場合があります。

住宅ローン返済中の物件を担保にしたい場合、返済が進んでいて担保に余力があるなら、不動産担保ローンを利用できる場合もあります。ただし、住宅ローン利用中は借入先の金融機関が第一順位の抵当権を設定している場合がほとんどです。したがって第一順位の抵当権が融資条件の不動産担保ローンでは、担保にすることはできません。

このように、対象不動産が担保にならない場合もあるので、不動産担保ローンの利用を考える際には、対象不動産の地目や権利関係、立地などをまず確認しましょう。金融機関によって担保物件の種類や範囲が異なり、物件によって金利が異なる場合もあります。金利だけで比較せず、担保や保証人の要件、事務手数料なども比較検討して、利用しやすい不動産担保ローンを探してみてください。

不動産担保ローンの「担保」については、過去のコラムも参考にしてください。

担当:大林 香世 (執筆:2016年12月06日)

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