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FPからのアドバイス

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第690回
不動産担保ローン利用時は保険の確認も忘れずに! (2016年09月10日)

自宅を担保に不動産担保ローンを利用しようと思っています。見落としがちな注意点などあれば教えてください。(Nさん 会社員44歳、既婚)
不動産担保ローンを利用する際には、団体信用生命保険付きでなければ生命保険の加入を検討するほか、火災保険にも入っているかどうかを確認しましょう。

そもそも不動産担保ローンとは?

Nさんは不動産担保ローンの利用をご検討されているのですね。

不動産担保ローンとは、文字通り不動産を担保に受ける融資のことを言います。 資金使途が問われず(事業用などは利用できないところがあります)、教育資金や家族の病気・介護で資金が必要になった場合をはじめ幅広く利用できます。 複数の借り入れがある場合、不動産担保ローンを使って1つにまとめることも可能です。 しかも、有担保ローンのため無担保ローンに比べると一般的に金利が低めです。 さらには、借入可能額が高めで比較的大きな借り入れが可能です。返済期間も金融機関で異なりますが、15~35年と長期で設定できます。

担保対象の不動産は、戸建て、マンション、宅地、投資用物件などが可能ですが、金融機関によってはエリア等が限定されている場合もあるようです。 本人だけでなく、配偶者、実父母、実兄弟姉妹の所有する不動産であれば担保とすることができます。 融資を受けられるのは、物件評価額の6~7割程度と言われています。

ただし、担保があっても借入者の所得など金融機関の審査基準を満たしていなければ利用することができませんので注意しましょう。 また金利は低めと前述しましたが、担保不動産には抵当権の設定が必要なため、金融機関の事務手数料や登記費用、印紙税等の実費がかかります。 借入額が小さい場合は、むしろフリーローンを利用した方が有利だったという事態になる場合もあります。大きめの借入額を利用する場合にこそ有効です。

参考:東京スター銀行「スター不動産担保ローン(変動金利型)」の概要(一部抜粋)
融資条件
申込資格 ・日本国籍の方または外国籍で永住権をお持ちの方
・年収200万円以上の方
・申込時年齢が満20歳以上69歳以下の方で、完済時の年齢が84歳以下
・その他、所定の審査基準を満たしているなど
資金使途 資金使途自由(事業性の融資を除く)。
担保 本人、配偶者、実父母、実兄弟姉妹の所有する不動産に抵当権を設定
保証人 保証会社や第三者による保証は原則不要
所得証明書
来店 原則、来店が必要です。
商品概要
実質年率 0.800% ~ 8.600%

金利体系 変動金利
借入可能額 100万円 ~ 1億円。10万円単位
最長借入期間 20年
団体信用生命保険料 なし
保証料 なし
事務手数料 108,000円(税込)。その他、登記費用、印紙税等の費用(実費)がかかる

(9月1日現在)

生命保険や火災保険の確認も!

不動産担保ローンは比較的高額・長期での借り入れが有効なローンと前述しましたが、それに伴うリスクもあります。 それは借入者が亡くなったときに借り入れが残ってしまうと、遺族に負担がかかるという点です。事情によって担保不動産を売却せざるを得ない場合もあります。

金融機関によっては、不動産担保ローンに団体信用生命保険がついているものもありますが、そうでない商品もあります。そのため団体信用生命保険に加入しない場合は、借入者に万一のときにローン残債が残らないように生命保険に入っておきたいものです。 収入保障保険や逓減定期でローン残債とほぼ同額になるような死亡保障額を付けておくようにしましょう。

また、不動産担保ローンの担保となる不動産に建物が含まれる場合は、ローンを利用する際に火災保険を点検する必要があります。火災になって建物が消失したり、資産価値が下がった場合のリスクに備える必要があるためです。

実は、不動産担保ローンを利用する際に、金融機関によっては担保となる建物の火災保険の保険金請求権に「質権」を設定することを条件にしているところもあります。 質権を設定した場合、火災保険証券は金融機関に預けられ、火事で建物が消失した際の保険金も金融機関が受け取ることになります。もちろん、ローン返済に充てられるわけです。

質権設定がない場合でも、不動産担保ローンの担保に建物を含む場合は、火災保険をしっかりかけることを忘れないようにしましょう。

担当:豊田 眞弓 (執筆:2016年09月06日)

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