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FPからのアドバイス

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第650回
住宅ローン控除は借り換え後も受けられる?年末調整とあわせて確認! (2015年12月02日)

住宅ローンを借りて家を購入したため、住宅ローン控除を利用する予定ですが、どのような手続きが必要でしょうか。また、将来的に借り換えを行う予定ですが、住宅ローン控除が利用できなくなることはないでしょうか。(Kさん33歳、会社員)
住宅ローン控除を利用するには、初年度は確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で済みます。借り換え後も、原則住宅ローン控除を利用できます。

住宅ローン控除の概要

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、所定の要件を満たせば住宅ローン控除を利用することができます。現在の内容は表1の通りで、年末の住宅ローン残高の1%を限度に税金が戻ります。一般住宅で年間最高40万円、認定住宅(認定長期優良住宅や認定低炭素住宅)で最高50万円が控除されます。中古住宅の個人間の売買(仲介)では消費税がかからないため、一般住宅で最高20万円、認定住宅で最高30万円と低くなっています。

なお、所得税だけで控除しきれない場合は、一定の範囲(上限136,500円)で住民税を引いてもらうこともできます。住宅ローン控除を受けるには、床面積50m2以上、住宅ローンの返済期間が10年以上など、所定の要件を満たす必要があります。

居住開始年月 住宅の種類 適用される消費税率 控除対象の
年末残高限度額
控除率 控除期間 所得税からの
控除限度額
平成26年4月~
平成31年6月まで
一般住宅 5%または個人間の中古住宅売買 2,000万円 1% 10年間 200万円/年
8%または10% 4,000万円 1% 10年間 400万円/年
認定住宅 5%または個人間の中古住宅売買 3,000万円 1% 10年間 300万円/年
8%または10% 5,000万円 1% 10年間 500万円/年

初年度は確定申告、2年目以降は年末調整

住宅ローン控除を受けるには、入居した翌年の3月15日までに確定申告が必要です。手続きは、国税庁のWebサイトにある確定申告書作成機能を利用すれば自動的に計算も行ってくれます。また、税務署の相談コーナーで相談するのも一法です。

相談者のように会社員であれば、2年目以降は勤務先等の年末調整で手続きすることができます。年末調整には、金融機関から送られる住宅ローン残高証明書だけでなく、確定申告後に税務署から送られてくる「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」や「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」も職場に提出する必要がありますので失くさないようにしましょう。

借り換えをした場合の住宅ローン控除は?

では、相談者が将来、住宅ローンの借り換えを行ったときに、その後の住宅ローン控除はどうなるでしょうか。

国税庁のWebサイトには次のように説明されています。 「一定の要件の下、借り換え後の借入金について引き続き住宅借入金等特別控除を受けられます。一定の要件とは次の全ての要件を満たす場合です。
(1) 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。
(2) 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること」

つまり、元の住宅ローンの借り換えであって、借り換え後の住宅ローンの返済期間が「10年以上」など住宅ローン控除を受ける条件をクリアしていれば、借り換え後も住宅ローン控除を受けることができます。ただし、勤務先の融資制度などで無利子または1%に満たない利率での借り換えや、親族などからの借り換えは対象とならないので注意が必要です。

ただし、住宅ローン控除を受けられる年数は、借り換えをしても延びることはありません。住宅ローン控除が10年の場合、5年経過時点で借り換えをした際には、受けられるのは残り5年間です。また、借り換えで諸費用なども含めて住宅ローン残高が増えた場合については、そのままの住宅ローン残高が対象になるのではなく、<借り換え後の年末残高×借換え直前の当初残高÷借換えによる新たな残高>の式で計算をします(国税庁Webサイトより)。

なお、住宅ローン残高証明書は一般的に11月頃に送られてくるため、その後年末までに借り換えをした場合は、借り換え後の金融機関から残高証明をもらって手続きをします。年末調整に間に合わなかった場合は、その年は確定申告を行うことになることも覚えておきましょう。

担当:豊田 眞弓 (執筆:2015年11月26日)

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