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FPからのアドバイス

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第555回
不動産を活用するなら不動産担保ローン。借り方の注意点と使うべきポイントを整理しよう! (2014年01月29日)

昨年、父が亡くなり実家を相続し、このまま土地を放置するか売却等をするかを考えました。結論として、土地は手元に残したまま、今借りているローンなどを整理するために不動産担保ローンの活用ができないかと思っています。不動産担保ローンを使うときのポイントと注意点を教えてください。(Wさん 45歳 会社員)
不動産を担保として借り入れを行う不動産担保ローンは、比較的低い金利で、まとまった金額を長期で借りることができます。資金の使い道は原則自由であるため、教育資金やリフォーム資金、おまとめローンなどに利用することも可能です。利用の際にはいくつか注意点がありますので、確認してみましょう。

目的に合わせた借り換えを

複数のローンを利用していると、返済日の管理や借入総額の把握が難しくなります。それを解消するのがローンの一本化です。ローンの一本化というと「無担保のおまとめローン」が代表的ですが、資金使途が原則自由な不動産担保ローンも「有担保のおまとめローン」として活用することが可能です。

「おまとめローン」を利用する際には、より低金利なローンに借り換えるのが大原則です。自動車ローンや教育ローンは一般的に不動産担保ローンよりも金利が低いことが多いので、安易なおまとめは禁物です。トータルの利息負担を軽減したいのか、月々の返済額を軽減したいのかなど、返済に対しての目的を定めてからどのローンを借り換えるのかを決めることがポイントです。

利息負担を軽減したいのであれば、現在のローンより低金利であることはもちろん、月々の返済額を増やして返済期間を短縮することで、さらに利息軽減効果が大きくなります。

一方、月々の返済額軽減を優先する場合には、利息軽減効果は薄れますが、返済期間の長いローンへの借り換えを検討してみるのもいいでしょう。

借り換えの目的が定まったら、利息総額や月々の返済額がどれくらいになるのかなどをシミュレーションでしっかりと確認しておきましょう。

不動産担保ローンを利用する際のコストを考慮

不動産担保ローンを利用する場合、金融機関や商品によって異なりますが、不動産の担保価値の調査料や、融資金額に応じた融資手数料、金銭消費貸借契約書に貼る印紙代、抵当権の設定に必要な登記費用などが必要となります。従って、商品を探す場合には金利だけでなく、これらの諸費用を含めたトータルの実質年率を考慮する必要があります。また、担保となる不動産の審査が必要となるため、融資実行までには数日から一週間程度かかる場合もありますので、時間的な余裕をもって申し込むようにしてください。

さらに、万一返済ができなくなった場合には、最終的に担保に差し入れた不動産を手放すことになるかもしれないという点にも注意が必要です。

税金の滞納がないようにする

審査が通らない要因として、審査時に税金の滞納、特に固定資産税の滞納があることがあげられます。場合によってはローンを組む際に、融資金額の一部を滞納税の支払い使うことを条件に審査が通ることもありますが、滞納している税額が大きすぎる場合にはやはり審査の重荷になる可能性があります。スムーズな借り入れを実現するためにも、できれば審査の前に税金の支払いを済ませておきましょう。

【参考リンク】

担当:宮野 真弓 (執筆:2014年01月20日)

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