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FPからのアドバイス

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第527回
住宅購入の給付制度で住宅市場はどうなる?住宅の買い時はいつ? (2013年07月12日)

住宅の購入を考えています。ここにきて、消費税増税後に購入したら現金を給付する制度が導入されるとか。どんな制度なのですか?そして、住宅の買い時はどう判断したらいいですか?(H・Nさん 37歳 埼玉県)
消費税増税後の住宅市場が冷え込まないよう、国は住宅ローン減税を拡充しました。そして、政府・与党は2013年6月26日に現金の給付制度も導入すると発表しました。この制度について触れながら、住宅の買い時の見極め方を考えてみたいと思います。ポイントは、住宅関連の国の政策、住宅価格の変動、金利の動向などの外的要因と、内的要因の要である住宅取得資金計画の両方を考慮することです。

消費税増税後の住宅購入は、住宅ローン減税+現金給付あり

消費税が上がり住宅価格が上がる前に、また金利が上がる前に住宅を購入しようとする駆け込み需要もあり、現在の住宅市場は賑わっています。住宅の購入を考えている人は、この流れに「乗るべきか、乗らざるべきか」で迷っていらっしゃることでしょう。その迷いをさらに増幅させているのが、消費税が増税された場合の住宅ローン減税の拡充です。

国は、増税後の住宅販売の反動減を抑えるために、住宅ローン減税を受けられる期間を4年間延長し、控除額は年間最大40万円・10年で400万円(一般住宅の場合)に増やすことを決めています。所得税から控除し切れない場合は、住民税から控除され、上限額は136,500円に引き上げられます。

そもそも、納税額の少ない中低所得者は住宅ローン減税が拡充されても、受ける恩恵は小さく、何らかの対策を講じる必要がありました。H・Nさんが目に留めた現金を給付する制度がそれです。住宅購入者向けの給付制度の給付額は、消費税率8%時は年収510万円以下で10万円~30万円、同10%時は年収775万円以下で10万円~50万円です。

現金の給付制度の導入により、消費税が8%になってから購入しても、年収500万円程度の一般的な家庭なら、増税分は住宅ローン減税と現金給付でほぼ相殺されそうです。消費税が10%になると、少し負担増になるでしょう。

ちなみに、今回の給付制度は、現金で住宅購入する人も対象になります。ただし、年齢は50歳以上で、消費税8%時は年収510万円以下、同10%時は年収650万円以下、省エネ性能などに優れた住宅を購入する人に限られます。

例として、以下の物件を購入するシミュレーションを消費税別にみてみましょう。

  • ●3000万円の住宅(課税対象は建物部分の2500万円)を購入
  • ●頭金500万円、借入額は2000万円(元利均等返済・毎月返済のみ・35年返済・金利は2.4%で35年固定)
  • ●年収500万円・会社員・扶養家族は専業主婦の妻と子ども2人で変わらないと仮定
    課税所得=125万4000円、所得税=6万2700円、控除対象住民税=消費税5%時は9万7500円、同8%・10%時は12万9400円
消費税率 消費税額 住宅ローン控除額
(10年間合計)
給付金 住宅ローン控除額
+給付金
消費税5%時との比較
5% 125万円 160万2000円 0円 160万2000円
8% 200万円 192万1000円 10万円 202万1000円 ほぼ変わらず
10% 250万円 40万円 232万1000円 約18万円の負担増

※筆者作成。税額と住宅ローン控除額はあくまで概算値。

結局のところ、住宅の買い時はいつ?

住宅の買い時の見極めは、外的要因と内的要因を考慮する必要があります。外的要因は、前段で紹介した住宅ローン減税や給付制度など住宅関連の国の政策と、住宅価格の変動、金利の動向です。現在の住宅価格は当然ながら、需要増で相対的に上がる傾向があります。

金利の動向にも目配りが必要です。借入期間10年以上の長期の住宅ローン金利は、ジワジワとですが上昇傾向にあります。金利をどうするかは各金融機関で戦略が異なりますが、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の大手行は長期金利を3か月連続で引き上げを実施。一方、住信SBIネット銀行ソニー銀行などのネット銀行は長期金利を引き下げることで顧客の取り込みを狙っています。

外的要因を考慮すると、消費税が5%のうちに駆け込むほど急がなくてもいいけれど、10%に上がるまでゆっくりしない方がいいと言えそうです。もちろん、内的要因の最大の要素である住宅取得資金計画がきちんと成り立っているという前提でのお話です。

住宅ローンは、金利の高低はもちろんですが、それ以外にも金利タイプや保証料の有無、繰り上げ返済のしやすさや事務手数料など、比較するポイントはたくさんあります。国の政策のゆくえ、住宅価格と金利動向をウォッチしながら、同時進行で住宅ローンも調べておきながら、最適なタイミングで最適な住宅ローンを選んでください。

【参考リンク】

担当:小川 千尋 (執筆:2013年07月08日)

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