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FPからのアドバイス

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第514回
固定?変動?住宅ローンの金利に迷ったときは? (2013年04月12日)

家を買うための頭金が予定通り貯まったので、そろそろ購入に踏み切ろうと考えています。住宅ローン選びを始めたのですが、金利タイプで悩んでいます。固定金利がいいとは思うのですが、変動金利は年1%を下回っているので、本格的に金利が上がり出すまでの利息がもったいないような気もします。どう考えればいいでしょう?(Oさん 35歳 会社員)
住宅ローンの金利タイプは、大きく、変動金利型(以下、変動型)と固定金利型(以下、固定型)に分けられます。現状の変動型の低金利は魅力ですが、将来、金利が上昇したときのリスクを考慮しなければなりません。固定型の金利は下降傾向にありますが、変動型に比べれば高い状態です。今後、金利が上昇するならば固定型を選ぶのが無難ですが、Oさんのように本格的に上がり出すまでの利息負担がもったいないと考えるなら、10年固定金利選択型を選択肢に入れてもいいでしょう。

住宅ローンの金利を左右する各種指標の動向は?

まず、住宅ローン金利の決まり方をおさらいしておきましょう。変動型と固定型では、金利決定の指標が異なります。変動型は、銀行間の借入金利である「無担保コール翌日物」の利回りに連動しています。これは日本銀行による金融市場調節の操作目標となっていることから「政策金利」と呼ばれています。一方の固定型(10年以上の固定金利選択型も含む)は、「新発10年物国債」の利回りに連動しています。

【参考リンク】

変動型住宅ローンの金利は横ばいが続く?

次に、変動型住宅ローンの金利動向を見てみましょう。これは、昨年末に誕生した安倍政権の経済対策に対する期待と、新体制になった日本銀行が推し進める金融政策の影響を考慮する必要があります。変動型の指標となる「無担保コール翌日物」の利回りはここ数年、最低水準で推移しており、3月28日には0.061%まで下がりました。しかし、ここまで下がると、下がった分がそのまま変動型の住宅ローン金利に反映されるわけではないようです。ここ数ヶ月間、変動型の住宅ローン金利は変化しておりませんので、(断定できませんが)当面は現状維持されるのではないか?といった1つの見方はあると思います。

時期 利回り
2010年10月 0.0%~0.1%
2012年11月27日
2013年1月17日 0.080%
2013年3月28日 0.061%

※筆者調べ

【参考リンク】

時期 適用金利(年率)
2010年12月 0.975%
2012年12月 0.865%
2013年1月 0.865%
2013年4月 0.865%

※イー・ローン調べ

固定型住宅ローンの金利はもう少し下がる?

固定型の指標となる新発10年物国債の利回りは、2012年12月4日に0.695%に下がり、その後じわじわと上昇し、1月半ばには一服しました。その後、2月から3月にかけては安倍政権への期待による円安・株高・債券高(利回り低下)となり、3月29日には0.560%に下がりました。さらに日銀に金融政策決定会合終了の翌日4月5日朝の債券市場では、一時過去最低の0.315%を記録しました。固定型住宅ローンは、変動型と異なり、月によって若干変動している様子が見受けられます。

時期 利回り
2010年10月~12月 1.1%台
2012年12月4日 0.695%
2013年1月17日 0.742%
2013年3月29日 0.560%

※筆者調べ

【参考リンク】

時期 適用金利(年率)
2010年12月 2.400%
2012年12月 1.810%
2013年1月 1.990%
2013年4月 1.800%

【参考リンク】

時期 適用金利(年率)
2010年12月 2.150%
2012年12月 1.530%
2013年1月 1.660%
2013年4月 1.490%

※筆者調べ

固定か変動か迷ったときには「固定金利選択型」の住宅ローン?

住宅ローン金利の動向を予測することはとても難しいです。特に、今のような状況のときの金利タイプ選びは悩ましいと思います。変動型は将来の金利上昇が心配。だけど、固定型は金利が上昇し始めるまでの利息負担がもったいない気もするという方もいらっしゃるでしょう。そのような方は、10年固定金利選択型も選択肢に入れてはいかがでしょうか?

固定金利選択型住宅ローンは、2・3・5・7・10年などの当初数年間の金利が固定されていて、固定期間を選べるローンです。固定期間が終わった後は、多くの場合、変動金利か再度、固定期間を選べます。短い固定期間を選んで、その間に金利が上昇してしまうと家計への影響が大きい可能性があるので、固定期間は10年がいいでしょう。

10年固定金利選択型にもいろいろありますが、例えば、住信SBIネット銀行の場合は、金利プランは「当初引下げプラン」と「通期引下げプラン」から選べるという特徴のあるローンです。前者は、借入当初の期間を重視して基準金利から金利を引き下げることによって、当初期間の返済のペースを早くするプランです。後者は、借り入れの全期間において基準金利から金利を一律引き下げることによって、安定的な返済ペースを実現するためのプランです。住宅ローンを検討する際には、「適用金利」だけでなく、「基準金利」と特約期間終了後の「基準金利からの引下げ幅」にも目を向けてみましょう。

【参考】住信SBIネット銀行住宅ローン(10年固定)
プラン 2013年4月
適用金利
(年率)
2013年4月
基準金利
(年率)
基準金利からの引下げ幅(年率)
当初特約期間
基準金利からの引下げ幅(年率)
特約期間終了後
当初引下げプラン 1.180% 2.730% ▲1.550% ▲0.700%
通期引下げプラン 1.430% 2.730% ▲1.300% ▲1.300%

※イー・ローン調べ

【参考リンク】

長い付き合いになる住宅ローン。金利動向も視野に入れて、将来の家計に無理のないローン選び、返済計画を立てましょう。

※将来の金利動向はあくまでも予測です。借り換えなどを実行する際はご自身の判断でお願いします。

【参考リンク】

担当:小川 千尋 (執筆:2013年04月05日)

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