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FPからのアドバイス

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第451回
住宅ローンは、諸費用や利便性で比較すると選びやすい! (2012年01月20日)

住宅購入に向けて情報を集めだしたら、家や土地の購入以外にも、費用のかかるものがたくさんあるようで戸惑っています。ローンを借りる際にもいろいろ費用が掛かるようですが、なるべくお得に借りるには、どんなローンを選べばよいでしょうか。(愛知県 H)
住宅ローンは、金利だけでなく、手数料や保証料などの諸費用も含めた総費用や利便性を比較して選びましょう。

住宅購入の諸費用は、新築の場合で物件の5%が目安

住宅購入の際には、土地や家の物件価格だけでなく、税金や手数料、さらに引っ越し費用や新居の家具・家電など、思った以上に物件以外の費用がかかるもの。一般的には、住宅購入の際にかかる諸費用は、新築の場合で購入物件の5%、中古物件の場合は7~10%程度と言われています。購入物件の5%といえば、3000万円の物件なら150万円ですから結構な金額。最近は頭金ゼロ、諸費用込みでローンを組むこともできますが、借入金額が増えるだけ金利負担も増えるのですから、できれば諸費用分でさらに借入を増やすのは避けたいところです。

【参考リンク】

しかし、この「諸費用」、物件価格の何%と決まっている税金はともかく、事務手数料や保証料などはローンの選び方によって減らすことができます。住宅ローン商品によって手数料の設定は違いますし、保証料がかからないローンもあるからです。住宅ローンの費用(コスト)というと「金利」ばかりに目が向きがちですが、その他の費用(保証用や手数料等)も含めた総コストで比較するのが、お得なローンを選ぶポイント。住宅ローン関係の諸費用について詳しくみてみましょう。

最近の状況は、金利よりも融資事務手数料や保証料で差がつく!

住宅ローンを組む際にかかるのは、税金や司法書士報酬などのほか、保証料や融資事務手数料、団体信用生命保険料、火災保険料などです。このうち、保証料は、保証会社を利用しない金融機関の場合はかかりませんし、事務手数料は、定額タイプと定率タイプで金額に大きな差があります。

<表1:住宅ローンの諸費用(税金・司法書士報酬は除く)>
  内容・費用の目安
事務手数料 定額タイプ:30,000円~50,000円程度
定率タイプ:借入額の2.1%程度(例:借入額3000万円→630,000円)
ローン保証料 借入残高・期間によって異なる。保証料がかからないローンもあり。
保証料の例:1000万円借入の場合、10年85,440円、20年148,340円、30年…191,370円、35年206,110円(例:借入額3000万円、借入期間30年→574,110円)
団体信用生命保険料 フラット35の場合は任意加入だが、民間金融機関は強制加入が主流で、保険料は金利に含まれているか、金融機関が負担する場合が多い。
フラット35の団信特約料総支払額(借入金額3000万円、30年返済、金利1.8%の場合:1,789,400円)
火災保険料 強制加入。借入条件や保険会社・商品によって保険料は異なる。

※筆者作成。保証料の例は「住宅ローンガイド 住宅取得の際の諸費用」より抜粋。
フラット35の団信特約料は、住宅金融支援機構HPで試算。

【参考リンク】

表2は、事務手数料・ローン保証料、団体信用生命保険料について、さまざまな組み合わせで諸費用を試算したものです。諸費用負担は数万円で済む場合も、100万円を大きく超える場合もあるのです。最近の住宅ローン金利は“史上最低水準”ともいえる状況が続いていて、金利面では差がつきにくいので、いっそう、諸費用負担の比較が重要なポイントになってきます。納得できる金利のローンを複数見つけたら、諸費用を試算して必ず比較してみましょう。

<表2:事務手数料+ローン保証料+団体信用生命保険料の例>
設例:借入金額3000万円、30年返済
  A銀行 B銀行 C銀行 D銀行
事務手数料 50,000円 30,000円 630,000円
借入残高×2.1%)
50,000円
ローン保証料 不要 574,110円 不要 不要
団体信用生命保険料 込み(銀行が負担) 金利に含む 込み(銀行が負担) 1,789,400円
火災保険料 50,000円 604,110円 630,000円 1,839,400円

※筆者作成。フラット35の団信特約料は、住宅金融支援機構HPで借入金利年1.8%として試算。

返済中の費用負担も抑えたい

また、住宅ローンに払う費用という点では、借り入れ時だけでなく、返済途中にかかる費用もチェックしておきたいものです。返済中の金利タイプ変更や一部繰り上げ返済の手数料は、無料~数万円と金融機関によって設定に差があります。こまめに繰り上げ返済をするつもりなら手数料不要で少額から繰り上げ返済できるローンが便利ですし、当初は変動金利で借り入れて金利動向次第で固定金利に変更をと考えているなら、金利タイプ変更の手間も手数料もできるだけ少ないローンを選びたいですよね。

条件を変えて、検索して探してみよう

イー・ローンの住宅ローンのサイトでは、お住まいの地域や借入額などの基本条件だけでなく、保証料や手数料・繰り上げ返済手数料、物件価格以上の借入が可能か、などの詳しい条件を設定して住宅ローンを検索できるので、いろいろと条件を変えて検索し、あなたにとってお得なローンを探されてはいかがでしょうか。

たとえば、新生銀行では、現在、「事務手数料0円キャンペーン」(※)が行われており、事務手数料、ローン保証料、団体信用生命保険料が0円でさらに諸費用負担が軽くなっていますが、「手数料不要」にチェックを入れて検索をかけてもピックアップされません。このような期間限定の優遇措置は「キャンペーンあり」にチェックを入れてピックアップし、マメにチェックしておきましょう。
※資料請求後、2012年2月3日までに申込書必着

【参考リンク】

担当:大林 香世 (執筆:2012年01月13日)

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