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FPからのアドバイス

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第408回
「マイホームの買い時」を家計から見極めよう! (2011年03月11日)

エコポイントや住宅ローン減税など今年は「住宅の買い時」だそうですが、それで購入を決めて大丈夫でしょうか?頭金も十分でなく、少し不安です。住宅ローンについてどのように考えれば良いでしょうか?(Kさん 33歳 会社員)
人生で最も大きな買い物である住宅、いつ踏み切ればいいか難しいところですよね。いわゆる「買い時」はご家庭によって違います。「外的要因」と「内的要因」の2つの視点で考えるといいでしょう。

住宅の「買い時」はそれぞれ違う

住宅ローンは、将来の生活を左右する大きな固定費です。毎月少なくない支払が何十年と続くわけですから、「本当に今買っていいのだろうか」と慎重になってしまうのもムリもありません。一体、住宅の「買い時」とはいつなのでしょうか?これは「外的要因」と「内的要因」で分けて考えるとわかりやすいでしょう。理想はどちらもベストな時期に購入することです。

「外的要因」とは、住宅の価格や金利の動向、税制優遇など、不動産をとりまく外部環境のことです。今の環境はどうかというと、第404回のコラムにある通り、大変充実しています。ベストな時期といってもいいでしょう。購入準備ができている方にとっては、大いに活用して頂きたいところです。
第404回 2011年は住宅の買い時?住宅関連の優遇制度を確認しよう!

一方、「内的要因」とは家庭の内部事情のこと。例えば頭金が目標に達した、仕事や収入が安定した、子どもが小学校や中学校に入学する、親から資金援助が得られる・・・など、家族の生活スタイルや家計状況を指し、「安住の地を持つ条件がそろった、家族にとって良いタイミング」と思える時期がベストでしょう。
これは外的要因よりも優先的に考えたいことです。いくら減税額が大きくても、頭金ゼロで収入が不安定な場合、将来住宅ローンが家計を圧迫する可能性が高く、とても「買い時」とはいえません。

「買う」と決めたら、なるべく早い方がいい

決断するキッカケとして多いのが「頭金」が貯まった時でしょう。では頭金はどのくらいあればいいのか?一般的に購入価格の2割といわれています。ローンの手数料や税金などの諸費用も、最低限5%は準備したいところ。つまり3,000万円の住宅であれば、頭金600万円、諸費用に150万円以上準備できているといいですね。
「じゃあうちはそろそろ買っていい時期だ」と判断できるなら、なるべく早く実行に移すことをオススメします。住宅ローンの税制優遇には期限があり、優遇幅も年々縮小していきます。それに年齢の若い方がローンの返済期間を長くとれるというメリットがあります。

住宅ローンの最長返済期間は原則35年ですが、できれば退職する前にローン返済を終えたいもの。退職予定が65歳だとすると、現在30歳の方は35年、けれど45歳の方では20年しかありません。これを住宅ローンの返済期間として考え、金融機関から借りられる金額(借入可能額)を見てみましょう。ローンシミュレーションで、毎月ローン返済額12万円、金利全期間固定3%で概算数字を出してみました。

返済期間と借入可能額(毎月返済12万円、金利3%の場合)
返済期間 20年 25年 30年 35年
借入可能額 2,160万円 2,530万円 2,840万円 3,110万円

* 筆者作成

返済期間が長くなるほど多く借りることができ、20年と35年では950万円もの差がでました。もちろんその分頭金が多ければ借入が少なくても問題ありませんし、多く借りれば総返済額がふくらみます。けれど期間も金額も選択肢が増えるという点で、やはり若い方が有利なのです。

「借りられる金額」と「ムリなく返せる金額」は違う

「じゃあ実際にいくらまで借りても大丈夫か?」という点はどう考えたらいいでしょうか。年収の5倍までなら大丈夫、返済負担率が25%までなら安全・・・とも言われることがありますが、それぞれご家庭によって家計状況が異なるため、必ずしも全員にあてはまるモノサシはありません。

 ポイントは「金融機関から借りられる金額(借入可能額)」と「家計からムリなく返せる金額」は違うということ。まずはこの「ムリなく返せる金額」を自分で調べて把握することが大切です。
これは、毎月支払っている住宅関連費用から取得後の維持費を差し引いて求めます。例えば現在の家賃と駐車場代、住宅購入のための積立金が月17万円の場合、そこから住宅取得後にかかる固定資産税や都市計画税などの税金、管理費や修繕のための積立金、光熱費等の増加見込み分を考え、平均すると月5万円だったとします。すると「ムリなく返せる金額(月額)」は12万円(17万円-5万円)ですね。
さらに退職までの期間が25年であれば、上記の表にあてはめると2,530万円。この金額と実際に金融機関で借りられる金額のいずれか少ない方を借入金額にするといいでしょう。少し手間がかかりますが、将来の家計を守るためにぜひ計算したいことです。

「ムリなく返せる金額」の求め方はイー・ローンの住宅ローンガイドに詳しく書かれています。ステップを踏んで数字を入れれば求められますので、ぜひ利用してみてくださいね。
参考サイト】
住宅ローンガイド‐あなたが無理なく返済できる借入額は?

担当:神田 理絵 (執筆:2011年03月04日)

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