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FPからのアドバイス

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第377回
賃貸暮らしからのマンション購入計画、毎月の費用はどう変わる? (2010年07月30日)

現在、賃貸マンションに住んでいますが、子どもの誕生を機に新築マンションを購入しようと次のような物件(図表1)を検討中です。この概要にある「管理費」や「修繕積立金」という費用はどのようなものですか?また、これらも含めて新築マンション購入後は、どれくらいお金がかかるのでしょうか?(会社員Aさん(35歳))
<図表1~Aさんが検討中の物件概要~>
物件価格(新築マンション) 3,000万円
管理費 12,500円
修繕積立金 5,000円
修繕積立基金 31万5,000円
新築マンション購入後は、毎月の住宅ローン返済以外に、管理費、修繕積立金、駐車場代をはじめ、固定資産税・都市計画税の税金、団体信用生命保険料・火災保険料の保険料などがかかり、そのコストは年間、数十万円にもなります。このあたりが賃貸とは異なる部分ですので、資金計画を立てる際には、年間でかかるコストも意識してみましょう。

マンション購入後にかかる支出にどんなものがある?

マイホーム購入後にかかるお金は、毎月の住宅ローン返済以外に、固定資産税・都市計画税(年4回もしくは一括払い)などの税金や、団体信用生命保険料(銀行ローンは原則金利に含まれ、フラット35は別途年払い)、火災保険料・地震保険料(借り入れ条件および保険会社により保険料は異なる)などの保険料がかかります。また、マンションであれば、毎月、管理費や修繕積立金、修繕積立金基金、マイカーを持っている場合、駐車場代なども別途必要となります。

<住宅ローン返済以外の購入後にかかる毎月の維持費>
  内容
管理費 マンションの共用部分の維持管理費用として、共用部分の所有者が負担する金額
修繕積立金 マンション等の管理組合が、その共用部分の計画的な修繕、臨時的な修繕を実施するために、組合員(区分所有者)から徴収するもの
修繕積立基金 修繕積立金を補うために、マンションを購入する時に一括で支払うもの
その他 クルマがある場合の駐車場代など

購入後は毎月いくらかかる?

これらの毎月の維持費のうち、例えば、修繕積立金は、一般的に、新築分譲時に決められるものですが、相場としては1平方メートル当たり75円~85円といったところ。標準的な70平方メートル程度のマンションであれば、1戸当たり5,000円~6,000円以上になります。 また、毎月の修繕積立金を抑えるために、修繕積立金を管理費の1~2割程度に設定しているケースも多く、この積立金額が少ない場合、計画修繕が思うように進みません。そこで、マンション購入時に、修繕積立基金として、20~30万円程度のまとまった金額を一括で支払う場合もあります。また、長期修繕計画により、居住年数の経過で毎月の修繕積立金が増額する場合もあります。

Aさんの場合をシミュレーションしてみると・・・

では、毎月どれくらいかかるかシミュレーションしてみましょう。 Aさんが検討中の物件(物件価格3,000万円)を、頭金600万円、残金2,400万円に対して30年固定ローンを組んで借りた場合(ボーナス返済なし。金利:年2.50%)、毎月返済は94,829円になります。

<Aさん購入後の毎月かかる住居費負担> ※初年度
住宅ローン毎月返済額 94,829円
管理費 12,500円
修繕積立金 5,000円
毎月合計 112,329円

このシミュレーションの結果に、前述の税金や保険料負担など、年間でかかるコスト(年30万円なら毎月25,000円)を加味して、現在負担している賃貸マンションの家賃と比較してみると、毎月の費用がどのくらい変わるのか見えてきますね。

やっぱり重要なのは住宅ローン選び

Aさんの場合はご家族が増えるということで、マンションを購入されるご家庭では、賃貸のときよりも毎月の負担額が年々増えていくケースが多いと思います。例えば、子どもの教育資金や老後資金などの資金ニーズが押し寄せてくるはずですから、今後に備えて少しでも貯蓄できるように工夫していきたいですね。特に賃貸住宅の「家賃」に相当する「住宅ローンの支払い」についてはしっかりと吟味したいものです。今回のシミュレーションでは、金利年2.50%を使ってみましたが、シミュレーションする金利を変化させると、住宅ローン毎月返済額も大きく変化しますので、常に最新の住宅ローン金利動向には気を配っておきましょう。また、金融機関が団体信用生命保険料や保証料を負担してくれるローンもありますので、こういった付加価値も踏まえて住宅ローンを選びましょう。

【保証料無料、団体信用生命保険料が銀行負担のローン】

担当:黒田 尚子 (執筆:2010年07月26日)

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