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FPからのアドバイス

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第181回
比べて選ぶ、長期固定金利の住宅ローン (2006年09月07日)

住宅購入を検討しています。金利が上がってきたようなので、固定金利の住宅ローンがいいかと思うのですが、「フラット35」というのは、どんなローンですか。(山口県 Y)
「フラット35」は多くの民間金融機関で販売されている、長期固定金利の住宅金融公庫証券化ローン。基本的な商品内容は一定ですが、金融機関によって金利・手数料などが異なります。

金利上昇のニュースも目につくようになってきましたね。これから住宅購入を考えるなら、Yさんのように、将来の金利上昇に備えて、長期固定金利の住宅ローンはまず検討したいところです。

長期固定金利の住宅ローンの代表格が、ご質問の「フラット35」。今までは、長期固定といえば公庫融資でしたが、住宅金融公庫は来年4月に廃止が予定されています。そこで、公庫融資にかわる商品として登場したのが、「フラット35」なのです。

同じ「フラット35」でも、金融機関によって金利が違う

「フラット35」は、民間金融機関等が融資した住宅ローンを住宅金融公庫が買い取り、そのローンを複数まとめて証券化し、機関投資家などに買ってもらって資金調達を行うという仕組み。登記簿上の抵当権者は、「住宅金融公庫」になりますが、利用者がつきあうのは常にローンを申し込んだ金融機関となります。

おもな商品の内容(申込要件など)は公庫が全国共通で定めていますが、ローンを提供するのはそれぞれの金融機関なので、融資金利や融資手数料、申込時の提出書類等は金融機関によって異なります。どこで申し込んでも同じ金利の公庫融資とは違い、「フラット35」は、金利や手数料などを比較して、有利なものを選ぶ必要があります。

最長35年固定金利、保証料・繰上返済手数料無料

「フラット35」のおもな特徴は下の表のようになります。最大の特徴は、最長35年間の長期固定金利。低金利のうちに契約できれば、現在のような金利上昇期には安心ですね。通常は35年返済で1000万円あたり数十万円にもなる保証料が無料、繰上返済手数料も無料、というのもうれしい特徴です。

融資対象となる住宅は、検査機関による検査で公庫が定めた一定の基準に適合しなければなりません。検査手数料はかかりますが、一定水準の住宅であることが確認でき、安心もできます。

9月29日申し込み分までになりますが、当初5年間の金利を0.3%割り引く、優良住宅支援制度もあります。フラット35の技術基準に加えて、優良住宅取得支援制度の技術基準に適合していることを証明する「適合証明書」を申込み先の金融機関へ提出することが条件です。

<フラット35のおもな特徴>
利用者
申し込み時点で満70歳未満の安定した収入がある人
使い道
・本人または親族が居住するための新築・中古物件に対する新規融資
・セカンドハウス購入にも利用可能
・借り換え・リフォームには利用不可
返済負担率
・毎月の返済額の4倍以上の月収があること
・他の借入金との合計の年間返済額の年収に対する割合が、下記の基準を満たすこと。
   年収300万円未満・・・25%以下
   年収400万円未満・・・30%以下
   年収700万円未満・・・35%以下
   年収700万円以上・・・40%以下
住宅の要件
・住宅の床面積が一戸建て70㎡、マンション等は30㎡以上(上限はなし)
・住宅の耐久性などについて、一定の技術基準に適合すること
融資限度額
建設費または購入費の8割以内かつ8000万円以下
返済期間
・15年以上35年以内(1年単位で設定可)
・完済の上限は80歳
金利
・固定金利
・金利は、金融機関により異なり、(申し込み時点ではなく)融資実行時の金利が適用される
返済方法
元利均等返済・元金均等返済
保証料・保証人
不要
団体信用生命保険
任意加入
火災保険
加入が条件。別途保険料要
手数料等
・融資手数料は金融機関によって異なる
・物件検査の手数料は検査機関または公庫住宅調査技術者(中古住宅のみ)によって異なる
繰上返済
100万円から・手数料無料

金融機関ごとの違いを確認

「フラット35」がどんなローンか、大体内容がつかめたら、次は、金利・手数料、手続きなどの、各金融機関ごとの違いを確認しましょう。

住宅金融公庫の「フラット35」のHPでは、商品詳細や申し込み条件などのほか、「フラット35」取り扱い金融機関や金利などを検索することもできます。まずはこのHPで違いを確認し、気になる金融機関をピックアップするとよいでしょう。

イー・ローンの住宅ローンのコーナーでは、「フラット35」を条件に絞込み検索ができます。SBIモーゲージのスーパー「フラット35」は、低金利で、現在事務手数料優遇のキャンペーン中(9月30日まで)です。

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住宅ローンは、多くの人にとって、人生最大の借金。金利や手数料の比較の手間を惜しまず、なるべく有利な条件で、マイホームを手に入れましょう。

担当:大林 香世 (執筆:2006年08月27日)

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